前5月全国商品房销售额增长11.8% 百城住宅库存规模跌回六年前

前5月全国商品房销售额增长11.8%，库存创46个月新低。

6月14日，国家统计局发布2018年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月份持平。从投资增速来看，10.2%的增速仍呈高位增长的态势，目前已连续3个月投资数据在10%以上。

商品房销售同比增速下调10个月后开始反弹

商品房销售增速在连续10个月回落后首次出现回升。统计局数据显示，1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。而从商品房销售额来看，1-5月，商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产涨幅下调10个月后市场又现反弹。2017年7月开始，商品房销售面积开始出现同比涨幅回落的现象，但是今年5月来看，又一次出现了反弹。

张大伟认为，调控政策虽然严格，全国楼市调控政策密集发布，叠加5月单月刷新历史记录的50次调控，2018年1-5月全国房地产调控政策内容次数多达159次，同比2017年1-5月上涨了60%。5月全国12个典型房价上涨城市被约谈。但最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加上摇号政策刺激，部分城市出现了局部成交热。

库存持续下调，为46个月新低

统计局数据显示，截至5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

按照中原地产研究中心统计数据显示，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，今年5月末库存为连续46个月新低。从趋势上看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

“销售数据出现上行意料之中，主要5月份还是在正常的销售节奏中，房企投放上也比较积极，但是从结构上看出不同，东部地区主要是一二线城市调控比较力度大的城市，调控效果继续显现。相反，中西部城市还是维持热销状态。基于销售维持一定速度所以库存继续呈现减少。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

房企土地购置面积增速重回正增长

统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土地购置此次从负增长重新回到了正增长，说明当前各地供地节奏还是不错的，或者说从补库存以及稳房价的角度出发，各地会有较为明显的积极供地。当然结构上肯定会有变化，包括限价房用地、租赁住房用地等，或是当前供地中的一个重要构成比例。

中原地产研究中心统计数据显示，截止6月12日，房企拿地数据依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，27家房企拿地超过了百亿，合计拿地金额高达6651亿。从整体看，其中拿地超过200亿的房企就多达12家。

张大伟认为，5月楼市在旺季的影响下，热点城市成交量有所恢复环比出现了明显的上行，房价平稳。虽然成交量有所恢复，但整体看，热点城市并未出现三四线城市的价格上涨明显现象。一二线城市房价基本平稳，这种情况下购房者中的刚需，在旺季市场选择入市。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

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在各地调控措施作用下，房地产行业去库存效果明显。易居房地产研究院13日发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

易居研究院数据显示，截至5月底，一线、二线、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099万、22061万和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。

“三类城市库存规模均有下滑，与5月份的市场交易态势有关。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，二线城市同比跌幅最大，可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

100个城市中，有73个城市的库存出现同比下滑态势，其中大连、杭州和金华同比跌幅较大，分别为53%、49%和41%；有27个城市库存出现同比增长，其中合肥、珠海和惠州三个城市的库存上升幅度较大，增幅分别达到111%、95%和55%。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，带动百城库存规模整体下跌。

严跃进告诉记者，地方政府去库存政策和房企的快周转策略，综合影响了房地产市场的库存规模。“5月份房企推盘节奏有所加快，有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市施行了更为宽松的供应策略。另外，一部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。”

5月份，100个城市新建商品住宅供应量为4482万平方米，成交量为5161万平方米，这种供小于求的态势已连续六个月出现。从存销比结构来看，5月份，百城商品住宅存销比为9.8个月，意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份的10.3个月有所下滑。其中，一线、二线、三四线各类城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、9.5个月和9.8个月，较4月份均有收窄。

严跃进认为，当前限价政策依然严厉，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于进一步缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。“在部分城市一二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，也会刺激购房者积极入市，进而带来去化周期继续收窄。”