融资难背景下多家房企降杠杆抓回款

据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至2017年底，A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%；资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总资产与总负债上升规模相当，房企整体杠杆率变化相对不大，但据记者观察，仍然存在着个别房企负债率偏高的情况。

房企高杠杆运营一直被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也纷纷喊出了“降负债”的战略口号，因为其背后，是杠杆率越高融资越难的窘境。

一般来说，资产负债率是衡量一家企业财务安全的指标之一。但对房地产行业来讲，情况较为特殊，未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法，统计资产负债率时，都不将预收账款作为资产计算在内。所以，相对来说，剔除预收账款后的资产负债率更能反映一家上市房企的真实负债水平。

以A股136家上市房企资产负债情况为例，记者根据统计数据获悉，截至2017年年底，资产负债率大于80%的房企占26%，在70%-80%之间的占比为24%。然而，剔除预收账款后，资产负债率超过80%的房企有22家，占比为16%；剔除预收账款后，资产负债率在70%—80%之间的房企有30家，占比为22%。

不难看出，一家房企资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率虽然一般为正向关系，但鉴于企业资产结构和销售能力的变化，也可能出现较大差异。

以近年来不断进行战略调整的绿城中国为例，2015年-2017年，绿城中国的资产负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%，资产负债率一直处于上升趋势。但剔除掉预收账款之后，绿城中国的负债率则是有下降趋势的，2016年为54.2%，2017年为52.2%。

另外，按照在港上市的内房股会计口径来看，2017年，绿城中国净负债率达到46.4%，同比下降11.7%。

多位房企高管与记者交流时曾表示，房地产行业整体杠杆率确实偏高，但净负债率控制在60%左右的企业一般比较舒服，一方面企业资金充足，具备灵活的扩张能力，可以给股东更多回报；另一方面，这意味着在企业财务结构中，长期贷款比例较高，且有相应充足的抵押物，资金链相对安全。

而对于净负债率超过200%的房企来说，降负债则是目前的头等大事，因为杠杆率不降低，意味着在资本市场再难以找到钱，更难融到便宜的钱，甚至关乎生死。

据记者了解，融信中国、阳光城、正荣地产、首创置业等过去因负债高而备受质疑的房企，在今年年初均表示，将采用各种降负债举措，短期内将净负债率降至100%以内。

目前看来，在融资环境艰难的局势下，负债率过高的房企，信用评级将趋向负面，这几乎会封堵一家房企在资本市场的融资之路。扫开“输血”路障的要务之一，是现金流安全，通过提高销售回款率、结转利润等手段增厚净资产，优化债务结构。

鉴于此，在一家房企的众多财务指标中，多位房企高管均曾向媒体表示，更关心现金流收入。

“目前最关心的仍是现金流，要提升回款率，降低负债率。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受采访时曾如此坦言。而回款率和结转利润的提升则来自于加快项目的周转速度。或许，这就是近期部分房企在内部会议上强调全力加快销售的关键因素之一。

融信中国相关人士在接受采访时也表示，在加快销售资金回笼方面，目前从集团到项目层面，有专门团队负责，指标细化到每天。

7月23日，绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，“在目前的调控形势下，政策多变，在财务战略上，我觉得应该实现早销、快销，继续坚持‘现金流为王’的思想。”