13城房租涨幅超20% 北京单间涨幅高达35% 是谁惹的祸?

对于漂泊在外的城市年轻人来说,最近一段时间,全国热点城市房租的暴涨趋势,简直像是当代魔幻。“追不上房价的你,能追上房租吗?”这可能是2018年夏天,最扎心的一问。

据统计,过去一年,在全国的一二线城市中有13个城市房租涨幅超过20%

涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

租金涨势之迅猛,令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题,但相较而言,房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房,但如果连租都租不起了,这事儿真就大了。

重点来看一下北京：

在北京,越来越多的白领住到了六环以外,还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房,当然,还有一批人悲吟着“北京只有地下室,没有梦想”,直接回了老家。

今年的毕业季,如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。

贝壳研究院Realdata的一组数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

那么,除去毕业季这一每年都有的常规操作,还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢?

租房中介们认为,“锅”主要在供给端上。

贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

这倒不是没有道理。2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

这不是“炒房租”是什么?

面对舆论质疑的洪流,长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高,根本不挣钱”。

自如CEO熊林告诉记者:北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市,且仅是“微利”。

不挣钱却也要高价屯房,是要作甚?

在专业人士看来,这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业,而非线下牵线搭桥的传统中介,他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维:为租客定制各类增值服务,从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会,形成社群内的重复消费。

更为重要的是,要成为高估值的互联网化巨头,最简单的方式就是烧钱——。

然而,更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

目前,新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

有分析认为,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,而这必然要求租赁企业提高租金。

但自如CEO熊林说,资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例,自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产,租客在租房时签署贷款合同,还款时伴随一定比例的贷款费用,投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金,“也就是说,影响投资者收益的并不是租金的增长,而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

供给明显减少,而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免会上涨。