租赁市场调控政策或出台 北京房租上涨“风暴”引关注

近日，一线城市房租上涨，以及资本是否为房租大涨的幕后推手，引发了一场舆论风暴，并受到监管层的关注。

8月17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。

中介机构激辩长租公寓

“北京市住建委对长租公寓机构进行了约谈，在一定程度上能起到敲山震虎的作用，但效果如何仍待进一步观察。”经济学家宋清辉向财联社表示。

据北京市统计局数据显示，1-7月，北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份，租赁房房租同比上涨2.8%，环比上涨0.2%，其中，东城区和顺义区房租环比涨幅居前，分别为10.5%和10.7%。

据权威机构统计数据显示，2018年前7个月，北京租金指数同比上涨10.7%。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。据我爱我家研究院数据，2018年7月，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。

资本成租金上涨幕后推手

宋清辉表示，资本对租赁市场产生的影响是立竿见影的，但也会扰乱租房市场。社会资本大规模介入租房市场之后，从市场上不计成本疯狂“收”房子，租金势必会被逐渐推高，紧接着就会将其成本转嫁给承租人，承租人可能会被驱赶。

据财联社采访了解，长租公寓市场目前主要参与者主要有四类，分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。同时中国长租公寓行业能实现盈利的企业屈指可数，仍处在无利润、投入大的阶段。

“大量的资本进入的是存量改造，只是通过升级或者分割获得投资溢价，获得差价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”

“资本的介入了无疑对租赁市场产生了重大影响，因为资本的思维方式跟一般的经营还是不一样的。其思维方式就是先做流量，不管赚不赚钱首先成为一个头部企业，那么就可以排除异己，形成一定规模的垄断和声势，所以在初期会大幅提升租金去抢房源，抢占市场，就给市场传递了涨价的信号。”上述房企副总裁向财联社记者表示。

租赁机构化是趋势?

华泰证券研究报告指出，中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右。

权威预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。目前我国的租赁市场并不健全，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者缺少，导致专业租赁经营业务发展相对滞后。

在不少发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来发展空间非常大。再加上政策支持，最近几年长租公寓市场受到资本的追捧。