深圳住房租金一年涨9.6% “7·31”楼市新政满月

政策调控下，深圳房地产市场情况如何？

深圳住房租金一年涨9.6%

近日，深圳提出将借鉴德国的相关经验，结合深圳实际情况，探索建立稳租金商品房制度，限制租赁住房起始租金及每年涨幅。首个试点项目为深圳市规划和国土资源委员会与地铁集团、深业集团合作推出的塘朗城精品公寓，租金实行“一房一价、一年一调”，原则上不得高于周边同类同品质的市场商品房，年增长率不超过正负5%。

据了解，深圳居民住房主要以租赁为主，全市约三分之二常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。同时，今年以来深圳房屋租金增长明显。据深圳市房地产研究中心调查，今年1月份至7月份，商品住宅平均租金同比上涨7.4%；今年7月份，商品住宅租金环比上涨5.1%、同比上涨9.6%。

因此，深圳拟通过试行稳租金商品房制度，以期起到引导市场合理定价作用。该政策的基本特点是租金管控、不限对象、租房排队、有限租期、全流程在线。此举参考了商品房销售环节，对租赁房源也要求实现“明码标价”，明确规定了租金上涨的幅度和间隔周期。但业内人士认为，由于当前大部分租赁房源仍在市场流通，定价仍由市场决定。此外，由于稳租金商品房的供应量有限，需谨防在申请与排队环节衍生另一个寻租市场。从长远来看，稳租金商品房的推出最终能对市场产生多大影响仍有待商榷。

哈尔滨工业大学（深圳）党委书记、经济管理学院教授吴德林表示，租金作为租房居民成本的重要组成部分，租金过快上涨，将影响租赁关系的稳定，挤占对价格非常敏感的中低收入者居住空间。如何解决好改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾，促进住房租赁市场平稳健康发展，仍需落实“稳房价、控租金”的要求。“只有通过持续加大市场供给力度，制定有效的稳租金商品房管理制度，为住房租赁市场规范健康发展提供法律依据等，才能保障不同人群的居住需求。”吴德林说。

中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达表示，在引导市场正确认识“只住不炒”的同时，亟需规范和完善住房保障制度，从根本上保障住房者的权益。同时，要进一步加大租赁住房供给力度，扩大惠及面，形成广泛的示范效应，引导市场租金合理定价，并为构建多渠道租购并举的住房体系提供有力支撑。此外，还需建立公开透明的房地产信息平台，不仅有利于住房数量统计和管理，且有助于预测房屋需求量、降低住房空置率，为调控房地产市场，稳定住房价格提供有力支持。

据介绍，深圳市规划和国土资源委员会目前正全力开展塘朗城精品公寓项目248套首批试点房源定价工作，完善租赁系统建设，实现全过程在线租房。计划通过该试点项目经验总结，进一步研究和优化稳租金商品房概念、租赁对象、租金定位机制、租房流程、合同网签等制度设计，研究多渠道增加稳租金商品房房源供给的可行性，探索建立全市稳租金商品房制度。

深圳楼市新政后首月

据证券时报报道，7月31日，深圳楼市调控再度升级，这则被称为“731楼市新政”的房地产调控政策，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为。新政推出至今已经一个月，对深圳楼市的影响到底有多大？

深圳市房地产信息系统数据显示，8月深圳全市新房成交均价为每平方米54089元，环比下降53元；成交3688套，环比增加6.6%，为2018年以来的最高水平。

二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场。据深圳中原研究中心的数据显示，截至8月30日深圳全市二手住宅成交量6874套，较7月前30天上升2.4%。不过，受调控新政影响，二手房均价近7个月来第一次出现下滑。

“目前有些业主比较着急出手，有一定程度的议价空间，特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈。”在龙岗大芬片区，多位中介向记者表达出这样的观点。刚刚在大芬片区购买了一套二手房的黄先生表示，业主原本开价308万，最终以302万成交。“作为刚需，该买房的还是要买，这也是没办法。”黄先生如是说。

值得注意的是，“731楼市新政”在打击市场投资客的同时，似乎也影响了供给端对市场的信心，导致8月份深圳仅有两个住宅项目新获得预售证。与此形成鲜明对比的是，7月份深圳有6个住宅项目获批预售证。

此前，深圳商务公寓的限购政策被普遍认为是一线城市中“最松的”。受政策影响小，不限购不限贷的商务公寓一度成为了历年调控新政后深圳市场推售的主角。这一次，商务公寓却成为重点调控对象。“731楼市新政”指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这对商务公寓市场来说是一个不小的冲击。在龙岗中心城，记者在一个商务公寓销售现场看到，前来看房的置业者众多，但真正购买的人却并不多，大家都对限售5年这一规定有所顾忌。

而在业内人士看来，在“731楼市新政”之下，虽然8月的成交量创下今年以来的单月新高，但一二手房的成交态势似乎并不具有持续性，新政效果逐渐显现后，接下来深圳楼市整体或很难再有很好的表现。深圳中原研究中心表示，虽然深圳市场房价较为稳定，但政府依然调控加码，有针对性的进行精细化调控，查漏补缺，可见政府对于遏制房价上涨的决心。未来，房地产市场强监管将继续，政策上查漏补缺为主，调控不会放松。虽然“金九银十”即将到来，但是监管趋严、政策加码的背景下，成交量或继续保持低迷。