粤港澳大湾区未来或发展成世界第一湾

粤港澳大湾区是包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加上香港和澳门两个特别行政区组成的城市群，其经济效益超过国内两个主要经济带京津冀和长三角。未来在区内城市互惠共融下，大湾区有望实现与全球三大湾区东京、纽约和旧金山并驾齐驱。

CBRE香港、华南及台湾研究部主管陈锦平表示：“大湾区先天条件优厚，有香港和深圳两大金融平台，并拥有位列世界前茅的海空港群。受益于中央政府在政策上的支持，配合一带一路倡议，再加上未来几项大型基建的落成加快了人才、资金、进出口货物流动、产业增值及吸引企业进驻的步伐，这些将为房地产市场带来无限商机。”

大湾区经济的三个区域发展层面

一、港、澳、广、深受政策带动，继续担当领头羊角色

香港：全球最大的离岸人民币业务和融资中心，拥有全球市值排名第七的香港交易所。

深圳：科技业在国内甚至全球都有雄厚基础，未来将联同香港打造成极具竞争力的国际创新科技中心。

广州：地理位置优势明显，是大湾区的交通枢纽及人才培养基地。

澳门：发达的博彩业，联同珠海横琴发展综合旅游业。

二、东莞、佛山受惠于广深外溢效应，位列湾区经济第二梯队

东莞和佛山已逐步向先进制造业以及高科技制造业转型。随着广州和深圳的地价、租金和人力成本上涨，东莞、佛山有望承接广州和深圳的产业外移。

三、珠江口西岸城市大型基建带动产业过江

珠海：受惠于港珠澳大桥的开通，将可与香港和澳门的旅游业并肩发展，把大湾区打造成大中华区内最具活力、集观光购物、博彩娱乐、主题公园以及会议展览的旅游枢纽。

中山：位于大湾区中心位置，也是深中通道和深湛铁路等设施在西岸的落脚点。深中通道通车后，中山至深圳仅需半小时。

大湾区商业地产市场投资机遇

CBRE大湾区及香港区域董事总经理郭富礼表示：“大湾区代表着一个发展迅速的世界级经济枢纽，为各行各业带来无限商机。在投资大湾区的策略方面，我们建议应着眼两个层面：在城市层面，选取(一)具有政策优势的重点发展城市;(二)因基建落成大大缩减交通时间的区域;(三)产业升级显着以及人才流入最多、人口增长最快的城市。另外在地产物业层面，随着第三产业比重逐步提高，优质写字楼的需求将被带动，因此这类物业前景亮丽。此外新基建有助物流配送，带来更大的仓储需求。长远来看，人口增长及新旅游枢纽的形成亦会为零售市场带来支持。”

写字楼市场

在产业升级的过程中，优质写字楼市场最具潜力。广州、深圳和香港将继续成为湾区写字楼的聚集地，目前三地写字楼空置率均维持在5%到10%左右。未来，随着新兴商务区内新增供应陆续入市，将诱发企业搬迁和升级，预计占用率和租金将持续攀升。

受惠于广深外溢效应，部分服务业和科技产业已经开始迁移后勤或硏发部门至东莞和佛山。目前东莞和佛山的写字楼售价约为广州珠江新城和深圳福田的四分之一左右，租金回报超过5.5%。

物流市场

大湾区是全国重要的电子商贸和进出口主要枢纽港区之一。但东岸城市租金水平远高于西岸城市。随着跨江通道的增多，注重成本的物流商或会将其物流配送中心迁往西岸城市。紧邻主要跨市高速公路和海空港口的物流园，是值得关注的投资物业类型。

零售及休闲产业

香港、澳门和珠海将形成一个旅游金三角，对综合渡假酒店、购物中心和会议展览设施需求强劲。未来，广州番禺、惠州博罗和龙门、江门开平、台山和肇庆等地也会开发文化观光旅游资源，有利于发展酒店及旅游相关项目。

大湾区目前的定位

目前大湾区第三产业占比超过60%，虽然高于长三角和京津冀地区，但相比世界三大湾仍显不足。部分大湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造业为主。大湾区转型为高附加值产业方向明确，未来人均GDP会显着提升。

从房地产投资角度看，大湾区未来升值潜力巨大，有望超越其他发展相对成熟的中国主要经济带。