南昌租房新规：允许商业用房按规定改建为租赁住房

南昌租房新规：允许商业用房按规定改建为租赁住房

南昌市近日出台《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知》，允许商业用房按规定改建为租赁住房，出租房居住面积不得低于10平方米。

出租房条件

居住面积不得低于10平方米，厨房、卫生间、阳台、过道、储藏室、车库等不宜居住的空间不得出租用于居住等。

租赁期限

鼓励当事人签订长期住房租赁合同，对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应提前3个月通知承租人;住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

本报南昌讯 (记者余红举)9月27日，记者了解到，南昌市出台了《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知》，允许商业用房按规定改建为租赁住房，出租房居住面积不得低于10平方米。

满足条件纳入公租房保障

对低收入住房困难家庭实行应保尽保，鼓励符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题。在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合公租房保障条件的纳入公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭，经审核符合住房保障条件的，立即纳入保障范围。

各县、区(开发区、新区)可组建或依托现有国有企业组建国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营，建设租赁住房面向社会，实行市场定价。用工较集中的高新开发区、经济技术开发区等工业园区、科技园区先行试点。

在住房租赁需求量大的区域，可在新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件，合同中明确规定交由政府或由企业自持租赁住房的面积和年限。配建的租赁住房单套建筑面积控制在60平方米至120平方米。最引人关注的是，南昌允许将已建未售的商业和办公用房改建为长租住房，改建的长租住房，不得对外销售。

“改建为长租住房是有条件的。”南昌市相关负责人解释，在规划用途调整为住宅的前提下，按住宅设计规范重新设计、建设，经消防、国土、规划部门按住宅标准进行重新设计审核并验收合格后，面向社会出租，若作为成套住宅出租，应满足日照等国家强制性规范要求。商业用房改建为长租住房，不得增加建筑面积，长租住房原则上按不大于计容建筑面积的50%控制，用水、用电、用气价格应按居民标准执行。

定期公布房屋租金信息

鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等各类投资者，依法成立住房租赁企业，通过购买、长期租赁或受托经营等方式筹集市场存量房源，用于扩大市场租赁规模，满足不断增长的住房租赁需求。

无论是个人出租房，还是个体工商户出租房，都给予税收方面的优惠。对个人出租住房，增值税征收率由5%减为1.5%;对个体工商户和其他个人出租住房月收入不超过3万元(按季纳税不超过9万元)的，至2020年12月31日前，可暂免征收增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

主管部门将建立住房租金发布制度，定期分区域公布房屋的市场租金水平信息。租赁当事人应根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面随意提高租金，不得随意克扣押金。

可享受教育等公共服务

承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应按有关规定办理房屋租赁登记备案，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。

与此同时，以租赁住房作为唯一居所的承租人，可持住房租赁合同依法申领居住证，并享受当地就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务、权益和便利。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。对职工本人及配偶在住房公积金缴存地无自有住房的，且未在本地因购房使用过住房公积金，可按规定申请提取夫妻双方住房公积金支付房屋租赁费用。

延伸阅读

外来务工人员《居住证》满3年可申请公租房

我市将完善公租房保障制度，对低收入住房困难家庭实行应保尽保。在优化住房保障方式方面，积极推行发放租赁补贴方式实施公租房保障，鼓励符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题。

我市还将扩大住房保障覆盖面，在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合公租房保障条件的纳入南昌公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭，经审核符合住房保障条件的，立即纳入保障范围，做到应保尽保。

组建国有住房租赁公司 建设租赁住房面向社会

我市提出，开展租赁住房建设，满足集中需求区域的有效供应。各县、区(开发区、新区)可组建或依托现有国有企业组建国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营，建设租赁住房面向社会，实行市场定价，满足新市民和各类人才的住房需求。

用工较集中的高新开发区、经济技术开发区等工业园区、科技园区先行试点。允许工业园区、科技园区整合一定区域内工业用地的7%配套生活服务设施用地，由市、县(区)属国有平台公司按需求集中建设长租住房，土地用途依然保持为工业用地不变，依然按工业用地管理，物业只租不售、产权不得办理分割登记。

允许商业用房按规定改建为租赁住房

我市提出，支持房地产开发企业配建租赁住房开展住房租赁业务，发展租赁地产。在住房租赁需求量大的区域，可在新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件，合同中明确规定交由政府或由企业自持租赁住房的面积和年限。配建的租赁住房单套建筑面积控制在60-120平方米范围内。

我市提出，允许商业用房按规定改建为租赁住房。允许将已建未售的商业和办公用房改建为长租住房，在规划用途调整为住宅的前提下，按照住宅设计规范进行重新设计、建设，经消防、国土、规划部门按照住宅标准(若作为成套住宅出租，应满足日照等国家强制性规范要求)进行重新设计审核并验收合格后，面向社会出租。商业用房改建为长租住房，不得增加建筑面积，长租住房原则上按不大于计容建筑面积的50%控制，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建的长租住房，不得对外销售。

开展利用集体建设用地建设租赁住房试点

此外，我市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。允许有住房租赁需求的区域，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面探索利用集体土地建设租赁住房，有序开展租赁住房建设。

我市鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等各类投资者依法成立住房租赁企业，通过购买、长期租赁或受托经营等方式筹集市场存量房源，用于扩大市场租赁规模，满足不断增长的住房租赁需求。

个人出租住房所得减半征收个人所得税

在税收优惠方面，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个体工商户和其他个人出租住房月收入不超过3万元(按季纳税不超过9万)的，至2020年12月31日前，可享受暂免征收增值税优惠政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

合同期内出租人不得单方面随意提高租金

按照要求，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到房屋所在的县区房管部门办理登记备案。租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面随意提高租金，不得随意克扣押金。

出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外：违反合同规定，未能完全恰当地履行租金支付义务，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的;未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的;擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的;利用租赁住房从事违法犯罪活动的;法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。对职工本人及配偶在住房公积金缴存地无自有住房的，且未在本地因购房使用过住房公积金，可按规定申请提取夫妻双方住房公积金支付房屋租赁费用。

房地产经纪机构实行明码标价、从业人员应当实名服务

我市将加强行业监管，提升住房租赁服务水平。我市将建立并完善南昌市住房租赁信息服务和监管平台，逐步为房地产中介机构、住房租赁企业和住房租赁当事人提供房屋信息核验、房屋租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案、交易资金监管、市场主体信用信息查询和信用评价等对外服务。

房地产经纪机构从业人员应当实名服务，房管部门要对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。

房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息，实行明码标价。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得发布虚假房源信息。不得为不符合出租条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供租赁经纪服务。