2019年房地产市场进入“换挡期” 房企迎资金大考

2019年房地产市场进入“换挡期”，房企迎资金大考。

“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价“补血”。中国信托业协会发布的数据显示，截至2018年三季度末，从信托资金配置领域来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元仅略增4.37%；投向房地产的信托余额在资金信托中占比13.42%，较二季度末的占比上升1.1个百分点。

另外，根据用益信托网最新数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31%。

值得一提的是，除信托发行利率提升外，房企海外发债利率也大幅上调。

国际评级机构穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

58安居客房产研究院研究员张波表示，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

2019年房地产市场进入“换挡期”

据中原地产研究中心数据，2018年全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。也正是在全国各地频繁升级调控政策，限购、限价、限贷、限售等多重限制下，房地产市场开始从之前的高温逐渐退烧。

58同城、安居客发布的《2018年楼市总结》指出，经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018年3月，“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策400余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，成为楼市降温“分水岭”，政策效应明显显现。

2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度，在过去宽松周期，认房不认贷，或者普遍性的不约束多套房贷款，使得市场杠杆率过高。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

在住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，当前房地产调控明确“因城施策”，体现房地产调控的精准度。房地产市场调控将更加体现“因城施策、因时制宜”的做法。

对于房地产市场是否仍会重现调控松紧循序，顾云昌指出，房地产调控政策的主要目的是以“维稳”为主，不希望房价出现大涨也不希望房价出现大跌。对于未来房价走势，其预判，一二线城市由于一手房限价，目前最真实反映市场情况的二手房房价已出现下降趋势。这一下行趋势会逐步蔓延到三四线城市。其预计，今年房价大概率会是稳中有降，平稳下行的态势。

张波则认为，房地产市场总体调控节奏不变、区域性变化呈现从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，而在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。