公寓和住宅的区别有哪些？公寓相比住宅优缺点

公寓和住宅的区别有哪些？

产权年限:公寓比住宅少30年!

公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性，住宅的产权年限多为70年(重庆为50年)，而商业用地的公寓产权为40年。

“但不管是50年、70年，使用年限到了之后，市民还是在继续使用。据数据统计，住宅不动产平均的使用周期在7年左右，意思说不管是投资还是自住，7年、10年之后多半会转手或搬家。”重庆新商代企业管理有限公司创始人唐畅这样表示。

购房成本：公寓至少首付5成

据某数据机构提供数据显示：2017年1、2月份重庆主城普通商品房(不包含洋房、别墅)建面成交均价为7376元/㎡，而商业公寓(包含SOHO、LOFT)建面成交均价为8310元/㎡，公寓的购房单价高于普通住宅。与此同时，商业性质的公寓，虽面积小总价低，但首付最低比例高达5成，还款年限最长只有10年，且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以，公寓购房成本高于住宅小户。

同时，如果是首次买房，住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同;如果是二次购买住宅，契税一律按3%计算,具体详询各区域房交所，商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手，公寓与小户就有所区别了。

政策约束：公寓不受限贷限购约束

虽然公寓的购买成本高，“但公寓最大的优点是‘不限购、不限贷’，对于‘无名额、三套房买家’来说，投资公寓无疑是一条出路。”唐畅这样说道。

但在住宅方面，为遏制外地人在渝炒房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即“三无人员”，自2017年1月14日起，在重庆市主城范围内购买首套及以上普通住房，需缴纳个人住房房产税，计税税率为0.5%。

转让成本： 公寓税费比住宅高出20% 不容易转手

商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同，到家了房产中介一姓郑置业顾问表示：“如果是商业用地的公寓，一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费;住宅满2年之后再转让，即可免去转让成本，所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”

“这一笔惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。对炒房的人来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”一位不愿具名的机构人士表示。

升值潜力：住宅溢价空间更高

上述不愿具名的机构人士表示：“正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力，主要还是看重地段，公寓产品户型一般较小，入手时总价较低。同等位置的两种产品而言，我认为小户住宅的价值更高一些，居住的属性更强，居住成本更低，方便转手，住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段，比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。”

使用成本：商业公寓使用成本高

公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面，公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费，住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。

据重庆市价格信息网公布显示，主城区居民阶梯水费价格在3.5-5.9元/m³;电费价格在0.52-0.82元/千瓦时、气费价格在1.72-2.24元/m³。公寓由于土地性质是商业，电费为1元/千瓦时，但不排除开发商可以去申请公寓使用民用电收费标准;商业用水的收费标准据中法供水提供数据显示是4.7元/m³，二次供水则是5.5/m³;总而言之，商业公寓的使用成本比住宅使用成本高。

(重庆市主城区居民阶梯水、电、气 价格 数据来源于重庆市价格信息网)

但从另一个角度，公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区，交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富，拥有足够的人流量支持，出租率高。

居住舒适度：公寓舒适性偏差

一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定;公寓大多开放式管理，商住两用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差;住宅三通，公寓部分不通气;住宅一定有划片对口的学校，可转让;公寓不一定，可能有指标，转让之后无;值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。

功能使用：公寓居住办公两相宜

除此之外，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。

公寓和住宅优缺点对比

公寓存在明显的缺点，在除去产品功能这一项以外，其余几项几乎无一占据优点。公寓前期购置的首付比例、贷款利率相对较高;中期持有时的水电、物业费成本教高;后期转让时所缴纳的税费同样也高。

缺点1：前期购置成本高

非住宅类型的公寓面积小，总价低。但是首付要求至少5成，利率至少在基准利率基础上上浮百分之10%

缺点2：中期购置成本高

非住宅类型的公寓水电收费标准均有商业标准，都高于住宅的民用收费标准。

缺点3：后期交易税费成本高

非住宅类型的公寓在二次交易时，需缴纳个税(1%)、契税(3%)、增值税(差额征收)、印花税、土地增值税、转移登记费等。

但一个产品的存在和火爆是有原因的，下面盘点几点公寓的优点。

优点1：不受限购政策影响

由于政策因素，住宅在当前严厉的限购限贷政策下，已将没有购房资质的群体拒之门外。而有住房需求的群体在不能选择住宅时，只能退而求其次的考虑非住宅类型的公寓，作为一个过渡。

优点2：面积小，总价低

公寓的建筑面积普遍偏小，单价与住宅相比也相对低一些，总价一般不高，购置门槛低。

优点3：用途多元化

因为大部分公寓的土地性质是工业或商业用地，所以既能自住，也能用注册公司。这一点相对住宅相比更加多元化。

优点4：配套更完善

公寓的所处位置一般都靠近轨道交通路线，甚至有些公寓本身就规划的是一个商业综合体。成熟的交通配套和商业配套让生活更加便利，而且能够吸引大量的人流量。