深圳租房市场进入淡季 深圳楼市路在何方

调控政策影响已现 深圳楼市路在何方

如果说起2018年的房地产市场，在深圳，人们记忆最深的并不是商品房的买卖，而是七八月份房租的暴涨。在多个监管部门联合出手、重拳打击违规违法行为之后，2019年的租房市场将会发生哪些变化?

深圳租房市场进入淡季退租比例增高

深圳市民李女士最近发觉身边很多租房的人都离开了，在她所居住的小区，多了不少空置的房源。李女士和两个朋友合租在深圳南山的一个小区，去年八月份房租上涨了20%，大约50平米的小两房，每月花费约6000元。可以春节前后，很多人都选择不再续约。

深圳市民李女士：这两个月的时候大家过年要回家，然后顺便会有很多的房子退租。今年的经济形势不好，所以很多人，包括我很多同学也离职，而且我问了他们之后，他们都说没有很快要找工作的，打算就是回家休息一段时间之后再回来找工作。

根据深圳贝壳研究院统计，去年12月份深圳租赁市场成交量环比下降三成，同比下降近50%。基本上各区成交出现普遍下降，其中龙华、南山和罗湖成交缩减明显，环比降幅都超过30%，宝安、福田和龙岗成交环比下降超过20%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：我们知道过去租房市场、租赁市场是不被市场重视的，所以说大家的集中助力，无论是政府开发商还是市场都关注到这买卖市场，所以说导致它的租售比拉的很开。那么现在其实是租金价格，租赁市场是在补课的行为，是这么一个格局。

从数据来看，目前一线城市的房租水平较七八月毕业生租房高峰期时，确实已经出现下降趋势。兴业证券研报数据显示，10月北京租金环比下降3%，上海环比下降2%，深圳环比下降2%。以深圳地区为例，随着租房淡季的到来，有些房屋中介为了尽快把房子租出去还搞起了促销。记者在蛋壳公寓APP上发现，蛋壳岁末狂欢惠推出特价房源，首月租金立减后再额外返现，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元等活动。

深圳贝壳研究院院长肖小平：(2018年)1到8月份的话，可能租金上涨的稍微比较明显一些，但是进入9月份之后，随着相关政策的一个落实，其实租金进入一个平稳的状态，那么甚至到了12月份租金还出现这种下行。当然这种是非常小幅度的一个下跌了，那么这样一个状态的话其实充分说明，相关调控政策非常有效。

深圳福田中心区写字楼空置空置率上升成不争事实

陈玉莲从事写字楼租赁业务已经有七年，她告诉记者，2018年的写字楼租赁市场是她经历过最难的一年，去年下半年开始写字楼退租的情况就不断增多，很多企业从大面积换小面积，有些直接就租不起推掉。

某地产中介写字楼业务经理陈玉莲：我的感觉是明显上门客少了，然后退租现象多了很多，企业大的换小，感觉的是写字楼的寒冬来了，然后觉得生意特别难做。

记者走访了深圳福田中心区多栋写字楼，不论是保安、中介还是租户都跟我们提到大厦里存在着空置状况，有的楼宇空置面积甚至达到上万平米。

美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥：我们今年的控制率是比较高，几乎大部分的楼宇，整栋楼宇控制面积都达到了8000平米以上，甚至有个别会达到上万平米这样一个空置。

空置率上升，很多写字楼业主都希望能把写字楼租出去，降低租金成为了最主要的揽客手段。记者走访的一些写字楼，降价幅度甚至达到20%-30%，有的表示目前价格已经下调，如果有意承租，价格还可以再谈。

除了降价这个手段之外，很多中介还表示可以延长免租期。所谓免租期就是不算租金给租户使用的时间。中介告诉我们，之前免租期也就是在7天到半个月不等，现在有的甚至提出可以给2个月的免租期。

中国城市经济专家委员会副主席宋丁：从目前来看的话，就是供应量大了以后租不出去，现在空置率就比较高。那从目前的数据来看，像2018年底的话，整个深圳高端写字楼的空置率是差不多16%左右。那么从目前的格局来看，继续往上上升的空置率可能会上升到30%左右的一个幅度。那这个稳住了，然后再逐步降低，基本是这么一个情况。

调控政策影响已现二手房销售持续冷清

深圳市民黄女士准备结婚，打算要买一套七十平米两房的公寓，虽然近期二手房市场价格有所下降，但总价还是超过了她的预算，黄女士最终选择持币观望。

深圳市民黄女士：目前看了半年左右的房子，看了几套有560(万)、600(万)左右，看了几套(业主)降5万、10万，我是觉得再优惠30万可能就会下手。

像黄女士这样持续观望的买家并非个例，记者来到深圳市南山区某房产中介门店，这里的中介告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主将自己手中的房产价格下调10%到15%，单即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有出现上升的趋势。

深圳链家房地产中介张强：有个880万的房子，现在业主下调了20万，下调了20万以后也有客户在看，也有在谈，就是目前还没达成成交。房子放盘也有一段时间，有两三个月了，(2018年)11月份相对于10月份，我们的成交量大概下降20%到30%。

根据中原地产数据，2018年深圳市二手住宅共成交64627套面积约531.2万平成交套数较2017年上升1.6%。均价52321元/平，较2017年增长5.4%，涨幅较2017年略有扩大。自9月开始二手成交量价开始由升转跌市场步入调整成交量至年底依然维持在低位。

深圳融通基金管理有限公司策略分析师刘安坤:2018年其实房地产的政策大体来讲，是因城施策的政策，我们知道总量上也是经过了一定的波折。2018年初到6月份左右，其实房地产政策是处于一个高压的状态，但是从6月份之后，我们发现由于一些外部环境的变化，包括国内运行内生动力变化，经济出现了一个下行的压力。在这个阶段的话，我们看到部分城市出现了一些政策上的松动，但是大体上全国总量的房地产政策不会出现特别大的波动。

2018年房地产投资增速回落今年地产板块受关注

国家统计局21日公布2018年全国房地产开发投资和销售情况数据。2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，全国商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%。2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎：随着整个房地产企业融资难度的加大，以及拿地意愿的下降，我们认为它未来对于整个房地产投资支撑力度会减弱。房地产销售这块内容来看的话，我们认为拐点主要出现在2018年的三季度，尤其是体现在开盘去化率上。我们从指标上来看，也是销售面积连续四个月出现了同比的下滑。未来如果说展望2019年，叠加整个棚改货币化的支撑力度的下降，我们认为2019年销售面积大概率会出现负增长，未来机会可能会出现在个别的一二线城市。

与2018年投资和销售仍处于高位不太匹配的是2018年房地产板块的走势。根据数据，2018年申银万国房地产开发指数下跌31.88%，同期上证指数全年下跌24.59%。那么，面对超跌的房地产板块，在2019年，配置房地产板块的公司股票是不是一个好的选择呢?

深圳融通基金管理有限公司策略分析师刘安坤：2017年、2018年因为开发商融资环境比较紧，所以在竣工这块可能就做投入比较少一点。相信到2019年、2020年，根据合同就要交房了，这样的话必须要进行一定的施工竣工，这样会带来竣工数据超预期的一个变化，最终会带来地产投资数据，可能比大家想的要好一点。

深圳楼市爆仓是真还是假?

近期，有媒体报道，就深圳房地产市场爆仓数量激增。根据这些媒体测算，因为在阿里司法拍卖网站上，正在拍卖的住宅用房总数高达78万套，北京4899套，上海4429套，广州8739套，深圳3810套。这是截止2019年1月20日的数据。

而深圳在2018年1月-12月一年的时间里，只有1930套。在短短不到1个月时间内多出1880套。一个月的量几乎跟全年的量齐平。这些数据变化，可以作为投资者放弃住房断供数量变化的重要依据。这个数据已经表明，深圳的法拍房数量在大幅增加，从侧面反应说明深圳的投资者放弃住房断供激增。

他举例说，有一个深圳张姓的投资者，首套房在2016年出手套现后，认为机不可失，在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的名额。而购买的房源都集中在龙岗和布吉。结果是，张投资者挺了一年，终于在2019年1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在2018年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。

对于这个故事，看上去是很逼真的，有声有色。但实际上可以是财经媒体记者自己的编造的一个故事。因为，很简单，如果按照国家统计局公布的数据，深圳的房地产市场价格，以2015年为基数，那么新房的价格上涨45.9%，而二手房价的价格上涨了50.9%。而2018年深圳的房地产市场价格，新房的价格同比基本上持平，而二手房的价格同比上涨了4.8%。可以说，这几年，深圳的房价基本上处于上涨的态势中，而且涨幅不小。如果深圳的房价在上涨，购买住房的投资者要造成巨大亏损根本就不可能的。

还有，中国按揭贷款的制度安排，根本就不会如美国那样，美国居民住房按揭贷款的债务是有限责任，即如何住房按揭贷款还不了，只要把其按揭贷款的住房还给银行就可了结其债务，但是中国居民的住房按揭贷款债务是无限责任，就是如何个人购买的住房还不了住房按揭贷款，把做按揭贷款的住房还给银行，并不意味着其债务责任结束，可以一了百了，而是按揭贷款还不了之后，银行把其住房拍卖之后，如果拍卖所得款项不足还住房按揭贷款，那么贷款者还得继续还所剩余的贷款。所以，中国居民的住房按揭贷款，当还不了时，居民都不会选择断供，而是会选择借钱继续供款。

还有，法拍屋的增加，是不是由于深圳住房投资者爆仓同样是不确定的。因为，法拍屋的增加可能是多方面的原因。特别是一个城市的房价还在上涨，法拍屋的增加可以主要不是由于房价下跌导致时，那么法拍屋的增加更是多种原因。

即使媒体记者编出的故事不是捕风捉影，是有某个案例来支撑，但这也说明不了什么问题。因为，作为一个投资市场，尽管这些年来国内投资房地产市场早就看作是无风险市场，但是有几个案例投资失利，这也是很正常，没有什么大惊小怪的事情。比如，最近一直媒体采访时问我，北京周边城市的房价快速下跌，比如燕郊的房价下跌30%以上了，这是不是意味着国内房地产市场已经出现整体调整。我就告诉他们，住房都是不动产，所形成的都是一个个完全价格分割的市场。所以，一个市场的价格下跌，并不意味着其他市场的房价也下跌。而最近燕郊的房价暴跌，主要原因是早些时候过度炒作的结果。而这种房价下跌，对整个房地产市场根本没有一点影响。

所以，深圳的情况也会如此。有几个住房投资者投资失利很是正常，并非深圳的住房市场爆仓。政府所关注的不是各地的房价下跌，房地产市场爆仓，而关注的是本地的房价是不是还会上涨，上涨幅度有多大。如果没有把握清楚，国内楼市又面临着新一轮上涨。