《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》全文及解读

海南：重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务

海南省住房公积金管理局3月17日宣布：重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

旨在减轻缴存职工，特别是购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担。

海南省住房公积金管理局有关负责人介绍，海南省住房公积金个贷率已回落至85%警戒线以下，可保障缴存职工的住房公积金贷款刚需，满足个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)需求。

根据海南省今日出台的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》，住房公积金缴存职工在海南省行政区域内购买新建商品自住住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的，在具备住房公积金购房贷款条件的情况下，可将个人商业性住房按揭贷款转换为住房公积金贷款。

海南省于2015年9月30日印发《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》同时废止。新办法扩大了贷款对象范围，将贷款额度上限从50万元且不超过原商业贷款余额调整为70万元且不超过原商业贷款余额，简化了贷款申请资料，放宽银行承办要求。

办法规定，申请商转公贷款时，借款人应符合《操作规程》规定的住房公积金贷款申请条件，并具备所要求情形。商转公贷款的额度及期限，按照《操作规程》规定的新建商品自住住房的额度及期限执行，且不超过原商业贷款余额及剩余期限。

据悉，商转公贷款利率，按照人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。申请商转公贷款时，借款人需使用组合贷款的，应符合住房公积金贷款及受委托银行个人住房商业贷款的有关规定。

海南省住房公积金管理局表示，职工申请商转公贷款前，借款人应咨询原商业贷款银行是否同意提前结清贷款。借款人必须为原商业贷款中的不动产权证书载明的权利人，不受原商业贷款借款人限制。借款人配偶应为共同借款人，不动产权证书的其他权利人自愿选择是否作为共同借款人。共同借款人承担偿还商转公贷款的连带责任。

最新印发的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》，与2015年9月30日印发的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》相比，主要有以下变化：

(一)扩大贷款对象范围。原暂行办法中贷款对象为我省购买自住住房，尚未结清个人商业性住房按揭贷款，且2015年9月30日前在我省缴存住房公积金的职工。本办法调整为在本省购买新建商品自住住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的住房公积金缴存职工。即包含在我省缴存住房公积金的职工(含港澳台同胞)，以及在外省工作且正常缴存住房公积金的海南户籍职工。

(二)调整贷款额度上限。原暂行办法中最高贷款额度50万元，且不超过原商业贷款余额。本办法调整为70万元且不超过原商业贷款余额，具体贷款额度有：购房所在地为海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县，夫妻双方均在我省缴存住房公积金6个月以上最高贷款额度为70万元、单方缴存最高贷款额度为50万元;购房地为其他市(县)，夫妻双方均在我省缴存住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元、单方缴存最高贷款额度为30万元。

(三)简化贷款申请资料。较原暂行办法，本办法取消《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款申请表》、借款人及其配偶所在单位提供的经济收入证明或其他偿债能力证明等资料。

(四)放宽银行承办要求。原暂行办法中商转公贷款承办银行与原商业贷款银行须为同一家商业银行。本办法中不再限制商转公贷款承办银行，由缴存职工在住房公积金贷款受委托银行中自行选择。

有关部门在解读相关文件时称，重启相关业务是为了减轻住房公积金缴存职工，特别是购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担，充分发挥住房公积金制度作用，让住房公积金贷款惠及更多家庭。同时，全省住房公积金个贷率已回落至85%警戒线以下，可保障缴存职工的住房公积金贷款刚需，满足个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款的需求。

关于重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知

琼公积金贷〔2019〕26号

各直属管理局，受委托贷款银行：

随着全省住房公积金个贷率的回落，为减轻缴存职工，特别是购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担，充分保障职工权益，根据《海南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知》(琼建金〔2019〕79号)的要求，结合我省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

为确保业务的有序推进，现将《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》印发给你们，请遵照执行。

海南省住房公积金管理局

2019年3月17日

(此件主动公开)

海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为更好地发挥住房公积金在住房保障中的作用，减轻缴存职工偿还商业性住房贷款的负担，支持缴存职工解决自住住房问题，根据《住房公积金管理条例》(国务院第350号令)、《关于印发的通知》(琼公积金法〔2018〕90号，以下简称《操作规程》)和《关于调整和规范部分住房公积金业务办理要件的通知》(琼公积金法〔2018〕175号，以下简称《规范通知》)等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于海南省行政区域内个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)的管理。

第三条 本办法所称商转公贷款，是指住房公积金缴存职工在本省行政区域内购买新建商品自住住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的，在具备住房公积金购房贷款条件的情况下，将个人商业性住房按揭贷款转换为住房公积金贷款。

第四条 海南省住房公积金管理局及所属各直属管理局负责海南省行政区域内商转公贷款管理。

受委托贷款银行负责商转公贷款的申请受理、审核，直属管理局审批，受委托贷款银行根据直属管理局的审批意见办理合同签订、抵押担保、放款申请及贷后管理等工作。受委托贷款银行在商转公贷款办理过程中，应当接受直属管理局的监督、管理和考核。

第二章 贷款申请和审批

第五条 申请商转公贷款时，借款人应符合《操作规程》规定的住房公积金贷款申请条件，并具备以下情形：

(一)借款人必须为原个人商业性住房按揭贷款(以下简称原商业贷款)中的不动产权证书载明的权利人;

(二)银行同意借款人提前结清原商业贷款;

(三)原商业贷款所购房产已办妥不动产权证书;

(四)首付款与已偿还的原商业贷款金额之和大于等于房屋总价的40%。

第六条 有下列情形之一的，借款人不予申请贷款：

(一)《操作规程》规定不予申请住房公积金贷款的情形;

(二)购买二手房、经济适用住房、棚户区改造房、拆迁安置房，以及建造、翻建、大修自住住房的原商业贷款;

(三)个人住房公积金组合贷款。

第七条 借款人应提供真实、合法、有效的申请资料，配合贷款调查和审查：

(一)《操作规程》规定的申请住房公积金贷款基础性资料(除第3、6、7、9项之外)。婚姻状况证明、购房地不动产登记及住建房管部门出具的家庭住房登记记录证明，核查方式按照《规范通知》的要求执行;

(二)原商业贷款的《借款合同》;

(三)原商业贷款银行提供的近一年还款明细，未满1年的提供已还款明细(自打印之日起1个月内有效);

(四)申请商转公贷款所购住房的不动产权证书(签订《借款合同》时提供)。

第八条 借款人及共同借款人到场申请、面签和还款能力计算，按照《操作规程》和《规范通知》的规定执行。

第九条 商转公贷款的额度及期限，按照《操作规程》规定的新建商品自住住房的额度及期限执行，且不超过原商业贷款余额及剩余期限。

第十条 商转公贷款利率，按照人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

第十一条 申请商转公贷款时，借款人需使用组合贷款的，应符合住房公积金贷款及受委托银行个人住房商业贷款的有关规定。

第三章 办理程序和贷款偿还

第十二条 借款人应向购房所在地的受委托银行提出商转公贷款申请。商转公贷款操作流程和办理时限，无特殊情况按照《操作规程》的规定执行。

第十三条 借款人自审批通过之日起60日内，结清原商业贷款并解除担保。借款人未在规定时间内结清贷款且解除担保的，应当重新递交资料申请办理商转公贷款。

第十四条 借款人须以申请商转公贷款的住房作为抵押物。抵押物的登记、保管及监督检查，按照《操作规程》的规定执行。

第十五条 贷款资金转入《借款合同》约定的收款账户内。

第十六条 贷款偿还按照《操作规程》和《规范通知》的规定执行。

第四章 附则

第十七条 本办法内容可根据国家、省住房政策以及海南住房公积金管理委员会的有关规定，结合本省住房公积金贷款情况适时调整。

第十八条 对借款人的追责情形和处置方式，按照《操作规程》的规定执行。

第十九条 借款人出现失信行为的，依据海南住房公积金管理委员会发布的《海南省住房公积金缴存职工失信行为惩戒管理办法》进行处理。

第二十条 本办法由海南省住房公积金管理局负责解释。

第二十一条 本办法自公布之日起施行。2015年9月30日海南省住房公积金管理局公布的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》同时废止。

《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》解读

一、《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》(以下简称《管理办法》)出台的背景及意义。

答：为深入贯彻落实《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金〔2017〕246号)精神，根据《海南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知》(琼建金〔2019〕79号)要求，减轻住房公积金缴存职工，特别是购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担，充分发挥住房公积金制度作用，让住房公积金贷款惠及更多家庭。同时，全省住房公积金个贷率已回落至85%警戒线以下，可保障缴存职工的住房公积金贷款刚需，满足个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)的需求。

二、商转公贷款与本省个人住房公积金贷款有什么关系?

答：商转公贷款作为本省个人住房公积金贷款的一种特殊形式,与现行的《海南省住房公积金管理局住房公积金业务操作规程》保持有效衔接。从政策统一性、公平性出发,其申请条件、贷款额度、期限、还款方式等基本与现行个人住房公积金贷款政策保持一致,在担保方式、操作流程等方面略有差异。

三、《管理办法》与2015年9月30日印发的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》相比，有哪些变化?

答：主要有贷款对象、贷款额度、申请资料、承办银行等四个方面的变化：

(一)扩大贷款对象范围。原暂行办法中贷款对象为我省购买自住住房，尚未结清个人商业性住房按揭贷款，且2015年9月30日前在我省缴存住房公积金的职工。

本办法调整为在本省购买新建商品自住住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的住房公积金缴存职工。即包含在我省缴存住房公积金的职工(含港澳台同胞)，以及在外省工作且正常缴存住房公积金的海南户籍职工。

(二)调整贷款额度上限。原暂行办法中最高贷款额度50万元，且不超过原商业贷款余额。

本办法调整为70万元且不超过原商业贷款余额，具体贷款额度有：购房所在地为海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县，夫妻双方均在我省缴存住房公积金6个月以上最高贷款额度为70万元、单方缴存最高贷款额度为50万元;购房地为其他市(县)，夫妻双方均在我省缴存住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元、单方缴存最高贷款额度为30万元。

(三)简化贷款申请资料。较原暂行办法，本办法取消《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款申请表》、借款人及其配偶所在单位提供的经济收入证明或其他偿债能力证明等资料。

(四)放宽银行承办要求。原暂行办法中商转公贷款承办银行与原商业贷款银行须为同一家商业银行。

本办法中不再限制商转公贷款承办银行，由缴存职工在住房公积金贷款受委托银行中自行选择。

四、商转公贷款对操作流程和办理时限有哪些规定?

答：主要有受理审核、审批、结清原贷款、签订合同及办理抵押、请款放款等五个操作流程，并制定相应的办理时限：

(一)受理、审核。借款人柜面向购房所在地的受委托银行递交申请资料。受委托银行自收到借款人递交的申请资料之日起4个工作日内，完成审核并提交至直属管理局。

(二)审批。直属管理局自收到受委托银行提交的贷款资料之日起2个工作日内，做出是否准予贷款的决定并通知借款人。

(三)结清原商业贷款。借款人自审批通过之日起60日内，结清原商业贷款并解除担保。借款人未在规定时间内结清贷款且解除担保的，应当重新递交资料申请办理商转公贷款。

(四)签订《借款合同》及办理抵押。借款人与受委托贷款银行签订《借款合同》，配合受委托银行办理抵押手续。

(五)请款及发放贷款。受委托银行自办妥抵押之日起3个工作日内，向直属管理局提出贷款发放申请。直属管理局自收到受委托银行提交的贷款发放申请之日起2个工作日内，将贷款资金转入受委托银行的委托贷款资金账户。受委托银行自收到贷款资金当日，将贷款资金转入《借款合同》指定的收款账户内。

五、商转公贷款有哪些注意事项?

答：主要有三个注意事项：

(一)申请商转公贷款前，借款人应咨询原商业贷款银行是否同意提前结清贷款;办理商转公贷款时，尚未结清原商业贷款;审批通过后、《借款合同》签订前，自筹资金结清原商业贷款并解除担保;签订《借款合同》时，提供不动产权证书原件核查。

(二)借款人必须为原商业贷款中的不动产权证书载明的权利人，不受原商业贷款借款人限制。例如，不动产权证书的权利人为张三、李四，其中，原商业贷款的借款人为张三，按以下方式处理：

1.若张三、李四均符合住房公积金贷款条件，张三或李四可自行选择作为借款人申请商转公贷款;

2.若只有张三或李四符合住房公积金贷款条件，则符合条件的权利人作为借款人申请商转公贷款。

(三)借款人配偶应为共同借款人，不动产权证书的其他权利人自愿选择是否作为共同借款人。共同借款人承担偿还商转公贷款的连带责任。