2019年地产债或现违约潮：到期将达4000多亿 而融资尚未开闸

地产企业正在面临着前所未有的债务压力，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。

危局之下，房企纷纷借新债偿旧债，近期该行业融资数激增，40笔融资项合计融资额度近1000亿元，其中普遍低于9%发债率也被市场解读为房企融资环境放松。2018年12月末，发改委曾颁布文件称“支持资产1500亿元以上，营收大于300亿元且资产负债率不到85%的房企进行融资。”

但现实却是符合条件的企业寥寥，房企也纷纷知难而退。截至目前，仍没有一家房企发行企业债。

偿债高峰将至

风声鹤唳的地产寒冬里，每一丝变动都加剧着市场恐慌。1月17日，佳源国际控股突然闪崩暴跌逾80%，造成港股地产板块集体飘绿，当日该板块市值蒸发超1200亿港元。有市场人士分析，本次暴跌的源头是一则“佳源国际控股一笔3.5亿元短期债券到期”的消息。

市场对地产债违约的担忧由此可见一斑。彭博社近期对金融机构投资及分析人士展开调查，结果显示，四成受访者认为房地产行业风险最高，所有受访者无一例外的认为存量规模高达1.6万亿的地产债今年势必会发生违约，而去年认为地产债风险最高的受访者仅占当时调查人数一成。

造成市场恐慌的正是2018年以来不断被曝光的地产违约事件，从现实情况看来，2019年违约只会有增无减，今年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元，比2018年的2069亿元几乎翻了一番。

面对即将到来的第一波兑付高压，房企纷纷选择借新还旧。1月18日晚，富力地产宣布发行规模为3亿美元优先票据，利率9.12%。这已是今年以来该公司第三次发债，1月3日及8日，富力地产曾分别发行一笔优先票据与超短期融资券，规模分别为5亿美元、15亿元，票面利率为8.75%、5.5%。

短短二十日，富力地产累计发债规模近70亿元人民币，而这只是上市房企密集发债的冰山一角。1月16日，招商蛇口发行了15亿元超短期融资券;1月18日，碧桂园发行10亿美元优先票据;1月22日，阳光城发行15亿元公司债券……

据不完全统计，新年以来，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元，发债利率普遍低于9%，这也被市场解读为房企融资环境回转。过去的2018年，房企发债中止或终止的情况层出不穷，房企融资受阻数额近1000亿，房地产企业取消发行债券金额数额更是达到3000亿以上。

融资尚未开闸

“融资难度降低”的看法很快被机构分析人士予以否认。以海通证券为例，其认为房地产债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015年-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小，结构性融资问题会愈加突出，尽管债券发行审批提速，但并不是所有房企都能顺利融资，公司债的发债门槛已经提高，资质弱、未达到发债标准的企业，即使公司债有所放松也难以受益。

2018年12月下发的一则文件曾让市场重燃希望。发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示，支持资产1500亿元以上，营收大于300亿元且资产负债率不到85%的房企进行融资。

但发改委又表态称，新政只支持优质房企为保障房、住房租赁、棚改等用途进行募资，严格执行房地产调控政策，杜绝商业化房地产项目举债。

事实也正如同海通证券所言，房企难以从中受益，梳理发现，2017年销售排名前20强房企中，符合条件的仅有碧桂园和龙湖集团。面对政策优惠，房企纷纷知难而退，目前没有一家申请企业债。

债市之后，股市融资会否对房企开闸?证监会在2018年12月发布再融资新政，鼓励二级市场并购重组过程中的定向增发。不过，和发改委企业债新政一样，证监会也明确将严格执行房地产调控，避免股权融资流入房地产行业。

业内人士多认为，上市房企再融资，将难以回归2016年的历史高峰，但一些实施“去房化”的房企通过并购进行战略转型，可能获得新政眷顾。

梳理发现，2018年以来，房地产企业扎堆改名意欲多元化转型，如保利地产更名为保利发展、恒大地产更名为恒大中国、远洋地产更名为远洋集团……众多企业更名都是去除“地产”字眼，弱化地产开发主业的色彩。

值得一提的是，尽管开年以来净融资额环比有所增长，但与到期债务规模相比仍是杯水车薪，违约潮已不容忽视。2019年上半年，房地产债到期规模为796.14亿元，同比增长38.79%，其中一季度压力相对较大。