上海临港新片区土地新政公布 推行“先租后让”试点 附《实施意见》具体内容

随着改革开放以来，我国取得的成就有目共睹，近些年来国家对国内各地区实施了不同的新政来满足日益发展的基本需要，从而更好地跟上时代的步伐。近日，上海自贸区临港新片区正式发布《关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见》(下称“《实施意见》”)，提出推行“先租后让”试点以新增土地供应，鼓励园区平台以“以房换地”形式收购需退出的工业用地，合理有效开发利用地下空间。下面我们就来一起看看吧!

《关于支持临港新片区产业、研发用地提高容积率的实施意见》全文：

为贯彻落实市委市政府《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》(沪委发〔2019〕20号)，推进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区(以下简称“临港新片区”)土地高质量利用，提高土地利用效率，增强土地利用强度，鼓励临港新片区各类工业、研发用地提容增效(含地下空间开发建设)，特制定本实施意见。

一、基本原则

(一)坚持产业、研发用地高质量利用、资源高效率配置导向，合理提高土地开发强度，进一步加强土地全生命周期管理，提升单位土地的经济密度和产出水平，打造高质量的发展空间。

(二)服务高标准高质量建设，提高资源利用效率，在满足政策准则要求下，确定临港新片区产业、研发用地容积率设定标准，推进临港新片区土地高质量利用，优化临港新片区资源配置。

(三)坚持鼓励与限制相结合，以鼓励为主。鼓励优质企业提质增效，引导企业逐步提高土地集约利用水平，提升社会、经济等综合效益。

二、适用范围

本意见适用区域范围为中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会所管辖的产业项目类工业用地、标准厂房类工业用地、产业项目类研发用地和通用类研发用地。

三、产业用地空间布局

临港新片区将按照“产业基地-产业社区-零星工业地块”三级体系深化优化产业用地空间布局，区分不同类型的产业空间，突出功能定位和用地结构引导。区域总体规划划定产业基地和产业社区的边界，新增供应的产业项目应布局在产业基地和产业社区内。产业基地以制造业功能为主，产业社区强调功能复合，可新增研发用地用于设计研发、企业总部等功能。

四、产业项目准入标准

进一步加强产业引导，集聚发展集成电路、人工智能、生物医药、航空航天等重点产业，打造世界级前沿产业集群，提升科技创新和产业融合能力，加快存量企业转型升级，提升区域产业能级。实行高标准的产业用地准入标准，从产业类型、投资强度、产出强度、技术创新、环保、安全、就业等产业项目绩效方面提出要求。各工业园区确定的特色产业优先准入，并实行产业项目准入正面清单，新增用地项目实施正面清单制度。

五、开展产业绩效评估

建立工业企业综合绩效评估机制，对企业的各项指标进行评估计分、按综合得分高低进行排序，再按设定的比例确定企业等级，分类管理，因地施策。A类企业列入优先发展类，B类企业列入鼓励提升类，C类企业列入调整转型类，D类企业列入监管整治类。

六、新增用地供应管理和规划实施

(一)工业、研发用地供应按照国家和本市相关规定执行。经产业准入审核认定后，产业项目类工业用地和研发用地采取“带产业项目”挂牌方式供应土地;标准厂房类工业用地、通用类研发用地通过公开招拍挂方式供应土地(标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给园区平台的，可采用“带产业项目”挂牌方式供应)。

(二)位于临港新片区产业基地和产业社区内，新增工业仓储类项目容积率在2.0以下、研发中试类项目容积率在3.0以下，可按照建设项目管理程序确定;如工业仓储类项目容积率超过2.0、研发中试类项目容积率超过3.0的，可由临港新片区管理机构决策，按照控详规划调整简化程序执行。

七、鼓励优质产业项目提升容积率，增加地下空间

存量产业用地项目，因自身发展需要改扩建的，需通过临港新片区产业主管部门进行综合评估，达到经济、社会、环境综合评估要求，并符合临港新片区项目投资强度、产出绩效、节能、环保等准入条件。鼓励综合绩效评估为A类、B类的企业通过提高容积率、增加地下空间开发来促进土地集约利用水平;支持综合绩效评估为C类的企业在符合产业导向和行业技术需要的情况下，提高容积率和增加地下空间;原则上不支持综合绩效评估为D类的企业实施改扩建，如确需改扩建，须经临港新片区管委会专项审议。

八、简化产业用地规划调整程序

对于存量产业用地，鼓励集约高效利用。工业仓储类项目容积率在2.0以下、研发中试类项目容积率在3.0以下的，如突破原有土地出让合同和控规要求，可以根据工业工艺和实际需求，由临港新片区规划管理部门组织建筑方案论证，按照“先调后办”的原则，调整相关规划图则并纳入市局信息平台统一管理，在此基础上核发《建设工程规划许可证》，并按相关规定和程序签订土地出让补充合同，纳入土地全生命周期管理。

九、降低优质产业用地扩建成本

鼓励存量优质企业增容扩产或开发利用地下空间，根据综合绩效评估结合企业经营自持情况给予地价优惠政策。

(一)对于综合绩效评估为A类的企业，其提高容积率或开发建设地下空间作为地上主体建筑的配套设施的新增建筑面积，土地价款收取比例为0;

(二)对于综合绩效评估为B类的企业，其提高容积率或开发建设地下空间作为地上主体建筑的配套设施的新增建筑面积由企业自持且用于自身生产经营的，土地价款收取比例为0;

(三)对于综合绩效评估为C类的企业，其提高容积率或开发建设地下空间作为地上主体建筑的配套设施的新增建筑面积由企业自持且用于自身生产经营的，收取其应缴土地价款的50%。

十、强化产业用地转让管理

(一)工业用地应整体持有，建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经临港新片区土地管理部门同意;

(二)园区平台和领军企业在转让或出租标准厂房、通用类研发物业时需按照上海市及临港新片区相关法规细则执行，对于违规企业将建立黑名单并对其综合绩效评估进行降级处理。

十一、加强全生命周期共同监管

(一)在土地出让后，按照“谁提出、谁监管”的原则，由临港新片区管委会各相关主管部门对出让合同中的土地全生命周期进行过程监督，对不符合合同承诺的内容提出相应整改甚至处罚措施。

(二)定期开展产业用地综合绩效评估，根据评估结果对D类企业实施差别化的财税、电价、环保等政策，开展多部门联合执法，根据全生命周期管理合同要求追究违约责任，加强不动产登记、工商登记等环节管控，严格管控低效产业用地以各种形式违规违约转让。

十二、施行日期

本意见自印发之日起实施，有效期至2023年8月31日，由中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会负责解释。