一二线城市租金下跌房价上涨 我国住房租赁市场现状及前景分析

今年房租租金有没有降低呢?5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

广州租房市场现状

有统计数据显示，广州的新生代租客，平均房租支出占薪资比将近30%，超过北京，居全国首位。而根据广州市房地产租赁协会监测点的数据表明，目前广州大部分单套月租位于1500—5500元这个区间。租金在1500元以下的房源多位于番禺区、荔湾区、白云区，且地段较为偏僻，房源面积小。而租金超过5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高档小区。总体而言，广州住房租赁单套月租低于5500元占比最大。不过相较于北京与上海，广州长租公寓每平方米价格较便宜。

深圳租房市场现状

由于就业机会多，就业条件好，深圳一直是外来人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、宽松的人才引进政策、人才和保障性住房供应量的增加以及租赁和人才保障房用地供应的增加，都促进了深圳住房租赁市场规模的进一步扩大。2019年上半年深圳平均租金均价97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金价格最高，均在98元/㎡/月以上，这主要因为春节过后，大量打工人群返回深圳，市场租赁需求的扩大，加大了租金的上涨。

从城区方面来看，南山区上半年租金均价最高，为128元/元/㎡/月，其次为福田区为121元/㎡/月。老城区罗湖，以97元/㎡/月，位居第三。这些城区都是经济和商业中心，高端商圈带动租金价格高。往关外看，宝安龙华区租金价格较高，主要源于这些城区离南山、福田等商业办公中心交通便利，大量白领出于租金性价比考虑，选择在此居住，市场需求大带动租金价格上涨。

在一线城市奋斗的青年，在享受着大城市带来的资源的同时，还要承受远高于全国平均水平的房价或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租赁成交中占比最大。随着房价越来越高，年轻人的买房意识也在向租房转变，乐有家研究中心统计的2019年上半年深圳租房人群画像，80后租房人群占比达到42.7%，90后和80后租房人群占比仅有2.6%的差距，70后租房人群占比为12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

租房市场租金走势

平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

我国住房租赁市场现状及前景分析

90后成为租赁市场的主力军，新一线城市的租客平均年龄在30岁左右，而在一线城市中，由于较高的房价压力，大龄租房人群仍占较高比例。

2019年12月底，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。同时，在发改委“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”的政策引导下，2019年10月以来，海口、昆明、郑州、开封、洛阳等城市相继发布了租房落户新政，带来新需求的同时刺激当地租房市场规范有序发展。

2019年12月，全国大中城市租金挂牌均价为43.70元/平方米/月，环比上涨0.14%，同比上涨0.12%。20城租金连续5月下跌后本月止跌回升，主要是受到热点二线城市租金涨幅较大带动，如苏州、武汉、南京、成都租金月度涨幅均超1%;一线城市受“返乡潮”影响，租金仍处在下降局面，北京租金下降更为明显，租金跌幅为1.1%，其次，深圳环比下降0.76%。12月深圳租金均价94.56元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.76%。

未来全国租房市场需求量

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右。

欲了解关于中国住房租赁市场行业具体详情，可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年房屋租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》