中国二三线城市为何出现一房难求？二三线城市房价还会涨吗？
中国二三线城市为何出现一房难求？二三线城市房价还会涨吗？
在中国政府从供给和需求两侧发力抑制房地产市场过热的背景下，成都、杭州等二三线城市仍一房难求。尤其成都，出现超7万人登记摇号抢购1000余套新房的“盛况”。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对中新社记者分析称，如果从房地产库存数据角度看，很多城市新房项目已不多，就此认为出现“房荒”也是符合预期的。
上海易居房地产研究院最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年最低。报告显示，截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。
观察历史数据，2015年以来中国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，表明近四年中国去库存“战役”取得了较好效果。当前中国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。
中信证券明明研究团队认为，出现“房荒”主要是因为在“刚需”占主导的情况下，部分不当的调控措施可能加剧房价的上涨。在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭预计今后购房的难度增加，从而提前购房计划。
该团队表示，一方面限制新购住房的上市交易，可能进一步减少房地产市场的供给;另一方面，部分调控政策规定开发商不能捂盘惜售，也不能囤地不开发，企业故意延长住宅建设周期或是住宅投资较高，导致库存持续处于低位。
此外，最近一年多，中国已有50余座城市发布了人才吸引政策，其中很多城市给予购房补贴或者放宽购房限制，也加速了原有库存的消化。
但严跃进也表示，“房荒”并不像民众看到那样严重，还要看到有一些潜在的房源没有统计进去。一是存在部分房企捂盘现象，在限价情况下，不积极申请预售证;二是部分房产认购具有很强的投机属性，认购以后形成了空置住房，此类住房其实也是一种潜在的供应。
严跃进认为，库存不足的情况下，未来需要让各类房企积极拿地、积极投资，这是最核心的。同时，应该鼓励房企主动推盘，这样可以形成更为充足的库存。
上海易居房地产研究院的报告还指出，三四线城市去库存周期偏低，一方面说明了部分房企布局三四线城市的策略是正确的，另一方面也要警惕类似城市房价容易上涨且带来政策收紧的风险。
中国官方近来坚持挤压房地产投机空间、遏制炒房，同时也在努力“满足刚需”“支持改善”。中国住建部近期表态，将要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房;大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。
在约谈12个城市之后，住建部于5月19日再度发文，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，在坚持资金管控、整顿市场秩序等“常规动作”的基础上，更对供给侧提出了更多的明确要求。这已是住建部10天两度重申房地产调控，业内人士认为，相比以往调控的一拥而上，2018年的房地产调控真正升级进入了“2.0时代”。据悉，在最近12个约谈城市中，已有9个城市发布了各种类型的加码调控，分析认为，其余几个城市最近加码调控的可能性也非常大。有数据显示，今年截至5月18日，全国累计发布房地产调控已超百次。
地产调控已升级到三步走
因近期部分城市地产市场出现过热苗头，住建部19日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称《通知》)，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。值得一提的是，《通知》的发布，距离住建部约谈成都、太原两市，强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松仅10天。
此次《通知》明确地方政府对稳房价、控租金负有主体责任，并明确未来对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
“住建部本月两次发声，一方面，强调房地产调控从严方向未变，另一方面，进一步确认强化地方政府调控的主体责任。”在中原地产首席分析师张大伟看来，12个城市的约谈，其实是2017年房地产政策的继续落地，从过去单方面的一城一策，升级至政策应对调控效果负责，监管则负责对政策落实的督查，形成三步走——预警、约谈、问责。
这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系”“加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。
今年全国累计发布调控超百次
中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，今年截至5月18日，全国累计发布房地产调控已经超过125次。
据悉，在最近这个12个约谈城市中，已有9个城市发布了各种类型的加码调控，包括太原、成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安等七个城市对约谈作出了回应，预料昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。
张大伟分析，从城市看，4月房价上涨前列的城市基本都有加码调控的可能性。
羊城晚报记者注意到，住建部19日下发的《通知》，对供给侧提出了更多的明确要求：
其一，制定实施住房发展规划。其二，划定了热点城市住房用地的供应比例红线：住房用地占城市建设用地的比例应不低于25%。其三，进一步发展共有产权和租赁性质的住房，要用3-5年的时间，把租赁和共有产权性质住房用地在新增住房用地的比例提高到50%以上。并要求北京、上海、广州等16个城市要在6月底前上报建设租赁住房的具体实施方案。
住宅市场买租并举
易居企业集团ceo丁祖昱认为，相比2017年的两份租赁住房试点发展名单而言，本次的城市名单一方面更加正式，去掉了“试点”二字;另一方面,城市也更有针对性，新加入了天津、苏州、福州、济南和无锡，都是经济活力更强、人口净流入更多的城市。
丁祖昱说，相比以往调控的一拥而上而言，今年的房地产调控真正升级进入了“2.0时代”。供需两侧的调控更加精巧而准确，留下的“灰色”区域也越来越小。而换一种角度来看，不论是住建部在供给侧的明确要求，还是被约谈城市在需求侧的升级调控，都代表着行业发展的源动力依旧强劲，平稳发展的明天依旧值得期许。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，2018年，大城市的住宅市场，很清晰地分为了两个市场：商品住房买卖市场和住房租赁市场。2018年政府将公开出让的土地中，含有全自持的租赁住房的供地。农村集体建设用地建租赁住房的大门已经打开。未来租赁住房的供应渠道将多样化，形成“多主体供给”的局面。
预计北上广深和一些热点城市，“缩量”将是市场的主基调，“限购”将是一项被长期执行的政策。2018年，“楼王”不会再出现，“地王”也不会再出现，“价格稳定”是首要任务。
16日，国家统计局公布的“2018年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，一线城市房价同比降幅持续扩大，二三线城市房价同比涨幅回落，环比涨幅有所扩大。在“房住不炒”“因城施策”的调控原则下，3月份以来多城密集加码调控措施。
一线城市新房价格同比齐现负增长，热点城市新房价格稳定
国家统计局数据显示，4月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有59个，与上个月比少1个。10个城市新建商品住宅价格低于去年同期，福建泉州则持平。
从同比涨幅来看，深圳已连续8个月同比下跌，北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等7个热点城市房价连续7个月下跌，上海连续4个月下跌，广州则自2015年8月以来首现下跌。北上广深四大一线城市新房价格齐现下降。
数据同时显示，深圳新建商品住宅价格2.2%的同比降幅连续8个月领跌全国，哈尔滨则以12%的同比涨幅领涨全国。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，4月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅持续扩大;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅亦现回落。15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。
二三线城市商品住宅价格同比涨幅虽整体比上月有所回落，但值得注意的是，哈尔滨、北海、大连、昆明、沈阳、西安、贵阳、乌鲁木齐和南充9个二三线城市的新房价格同比涨幅仍超10%。
易居智库研究总监严跃进认为，今年以来，西安、郑州、长沙等二线城市发布人才落户新政，落户门槛降低导致当地导入大量人口，致使城市刚需群体扩大，购房需求拉动了部分二线城市房价上涨。在供给端，二季度以来高价楼盘预售证发放节奏明显加快，亦带动了住宅价格的整体上涨。三线城市则主要来自棚改货币化安置的驱动，购房需求集中释放。
二三线城市房价环比涨幅扩大
从环比来看，二三线城市房价上涨的势头更为明显。
4月份，房价环比上涨的城市数量增加3个至58个，下跌城市数量则依然为10个。其中，最高涨幅为辽宁丹东的2.0%，海口和三亚同以1.9%的涨幅位列其后，另有西安等12个城市的房价环比涨幅超过1%;安徽安庆则以环比降幅0.3%领跌全国。
刘建伟指出，4月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月有所扩大，二手房价格环比涨幅与上月相同;三线城市一二手房价格环比涨幅均比上月扩大。一线城市新房和二手房价格则环比分别为持平和略降。
中国社科院城市所不动产室主任王业强认为，从数据来看，在严控之下，一线城市房价上涨势头已被有效遏制。部分三四线城市由于购房政策仍相对宽松，房价环比出现一些波动。
