房企面临融资困境 负债率达到13年来峰值

上半年楼市调控近200次。在调控常态化的市场环境下，房企融资难、融资成本提高成趋势。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在不久前的中国房地产上市公司研究成果发布会上表示，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是业绩分化下，偿债能力偏弱的小型房企将面临巨大考验。

房企负债率达到13年来峰值

据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至2017年底，A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%；资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总资产与总负债上升规模相当，房企整体杠杆率变化相对不大。

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

海通证券的报告也显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，规模之大史无前例。

房企高杠杆运营一直被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也纷纷喊出了“降负债”的战略口号，因为其背后，是杠杆率越高融资越难的窘境。

房企融资难、融资成本提高

在调控常态化的市场环境下，房企融资难、融资成本提高成趋势。

短短一个月左右，十余家房企百亿元的发债计划被中止。

6月份，包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷纷被中止。6月22日，融侨集团拟发行25.1亿元的一笔商业资产支持证券ABS计划状态变更为“中止”；6月19日，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS中止；6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一笔9.98亿元限价房委托贷款债权ABS出现中止；6月13日，云南城投拟发行25亿元公司债显示中止；6月11日，泰禾集团的70亿元再融资非公开融资计划中止审查。再往前翻，5月最后几天，房企的融资计划同样被中止。5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元；5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止；5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”；5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债同样显示“中止”。

不只是国内融资加大难度，房企海外融资额同样大幅下降。数据显示，5月份外币融资总额呈现大幅下降，环比上月外币融资总额376.12亿元下降了75.21%。这也印证了之前外汇管理局提出的“对房企借外债的审慎态度”，同时也意味着房企寻求境外融资难度系数攀升。对此，业内人士表示，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大。

克而瑞发布的分析报告指出，2018年下半年房企的境外融资将会受到较大的冲击，融资渠道收窄令融资成本上升成为必然，而随着境外发债政策的进一步收紧，房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。

6月底，发改委下发《通知》规范房企境外发债，再度加大房企融资难度。7月份，监管部门再次要求：公司债只能还公司债，票据只能还票据。业内人士推断，此举可能抑制企业通过大量短融来兑付即将到期的长期债券，进一步收紧了房企的融资渠道。

境内外融资渠道收窄，使得房企融资成本也在增加。

融创近期发行了一款私募产品，拟募资5.5亿元，期限18个月，预计收益为9.5%至11.4%。其中，投资100万元（含）至300万元，收益率为9.5%；300万元（含）至5000万元，收益率10%；大于5000万元（含）收益率11.4%。相对于融创2017年发行的信托产品，今年发行的信托产品利率提高了2到3个百分点。进入2018年以来，融创通过发行信托产品拟募集的资金至少在47亿元。

有参与发行信托产品的人士告诉媒体，事实上，回报率在8%到10%的产品是最终到客户手中的价格，但对于发行方来说，要加上管理费、销售费用等等，各方面的综合在一起，地产商的融资成本至少在13%以上。

有开发商称，去年融资的成本在8%至9%，但今年融资的成本已经涨到13%了，内部概算的收益率在20%左右。

在融资渠道全面收紧的背景下，房地产企业的融资渠道趋向多元化，企业在不断探索新的融资模式。值得注意的是，下半年房地产企业的融资渠道将面临更严厉的监管。

近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房地产企业的融资检查。这项摸排的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

分析人士称，窗口指导的这种操作，在从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出了明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。

对此，仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范让房地产企业以旧还新的接力融资变得更加困难。