今年楼市“金九银十”料难再现 房地产规划变更监管将加强

一般情况下，每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离9月份只有20余天，业内对于即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

昨日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受采访时表示，按照房地产市场的分析逻辑，短期看政策，中期看产业，长期看人口。因此，从短期看，随着政策层面的相对偏紧，即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计“金九银十”很难重现。

值得注意的是，日前国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份房价上涨的城市数量创下近21个月新高。虽然监管层在7月底对于下半年楼市调控的口径有所收紧，但有观点认为，这对于年内“金九银十”的表现来说，预计影响处于可控范围。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，“楼市升级引擎，房价急踩刹车”，当前无论是住房租赁房源的供应和建设，还是保障性住房，均可以看到监管部门正在不断优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，以及着手建立楼市调控长效机制。总的来看，房地产市场正在由早期单一化注重短期效果向长效化发展；由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的方向升级。

张波认为，从楼市升级的长期性来看，房地产市场的行情并不会因为长效机制的不断落地而出现急剧变化，但从7月末中央政治局会议传出的信号来看，预计房价在“金九银十”期间出现大范围上涨的趋势将会减少、各地短期调控的措施也将更加聚焦至房价层面的表现上来，但从成交量的角度来看，预计不会有太大变化。根据统计局公布的上半年数据来看，房企开发投资和土地购置面积分别同比增长9.7%、7.2%，商品房销售面积也同比增长了3.3%。因此，预计下半年成家量较2017年仍会出现小幅增长，但今年“金九银十”成家量料保持总体稳定，不会出现大幅下跌。

杨芹芹认为，由于房价变化主要看供需关系，因此，预计未来二线、三线城市房价可能会出现一定分化，尤其是对于一些人口流出较为严重、前期涨幅较高的二线、三线城市来说，更加需要警惕房价风险。

房地产规划变更监管将加强

近年来，在城市建设加快推进的同时，规划更改现象在房地产市场屡见不鲜，也由此引发了众多矛盾纠纷和城市管理问题。随着房地产市场治理的加强，规划变更的管制力度也不断提升。专家指出，未来要进一步完善行政审批流程，明确规划变更的“底线”和“红线”，确保规划变更目的正当、程序正当。

中国政法大学副校长马怀德指出，规划更改频发、目的正当性难以保障，背后深层次的原因在于规划的刚性约束机制不健全。规划效力不明、公众参与不足、更改程序不严、赔偿标准不明，让不合理、不合规、不合法的规划调整有机可乘。

中国城市规划设计研究院副院长王凯说，在建设规划更改审批中，应该把公众参与流程法定化，从而实现对规划编制、更改目的正当性的监督。

针对目前建设规划项目变更引起业主诉讼增加的问题，专家指出，根本原因是开发企业建设项目规划更改，多数基于项目收益需要，而规划更改审批过程中往往忽视对第三方尤其是已购房业主权益的保护，最终造成开发企业规划更改形式“合法”，但对已购房业主民事“侵权”的事实。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为，城市建设规划跟居民的财产权利息息相关，一定程度上规划就是利益，规划更改涉及的民事权益问题不容忽视。尤其是分期开发的项目，后期项目规划变更等都会影响已购房业主居住品质。这种潜藏着巨大利益的规划变更一定要与物权法等相关民事法律很好地衔接。

中国社会科学院法学所研究员孙宪忠表示，目前在规划行政许可中存在一些认识“误区”。不少规划行政部门认为在规划更改审批中，只要遵守行政许可法、城乡规划法的程序和权限，所做的审批就是合法的。事实上，建设规划具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵权。

据了解，目前，厦门、深圳、苏州、常州等地的城市规划管理规定中，都已针对规划修改涉及利害关系人重大利益关系的情况，明确要求征得利害关系人书面同意。

专家认为，目的正当是规划调整的“底线”，不侵犯业主权益、程序合法是规划变更的“红线”。各地应根据物权法的精神进一步完善相关法规政策，严格规划审批，让规划兼顾效率和公平，引领城市高质量发展。