房企负债率达到13年来峰值 住房租赁成房企融资捷径

在融资渠道越来越窄，融资成本越来越高的窘境之下，作为资金密集型企业的地产商们不得不开始寻求新的融资渠道。公司债一直是地产商的主要融资方式之一，但在房地产行业去杠杆的背景下，从5月底开始，一系列房企的发债遭遇中止，这也让房企融资难的氛围愈加紧张。但并非所有的发债都遭到了发行障碍，记者观察到，以租赁名义发行的公司债已有多个获得了通过，其中部分发债公司甚至尚未公布租赁业务。

融资渠道收紧，地产商将目光瞄向住房租赁债

8月22日，据不完全统计，进入2018年以来，有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。其中，获得证监会审核通过的项目有6个，已回复交易所的项目有4个，另外有3个项目目前为中止状态。

4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

此后，无论是已涉足长租领域的还是未涉足的房企，均开始提交发行住房租赁债的申请。

没有租赁业务的也在发债

在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后，无论民营企业还是央企开发商，纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。

目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓，如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等；中介系以分散为主，如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓，世联行旗下红璞公寓；酒店系以集中式公寓为主，如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等；房企主要以集中式公寓为主，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等；央企也是以集中式公寓为主，目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

如今，在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外，其余四家均有所涉及。

有行业相关人士对媒体表示，“一般都会要求发债方披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等一些资料。”前述人士同时提及，在这些房企中不排除有些是出于融资的考虑，所以为了防范一些企业借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血，监管层的审核会日趋严格。

在目前被中止发行住房租赁债券的房企中，富力地产和合生创展均无项目涉足长租领域。在已回复状态中的融信、龙光目前也未有实质性的长租公寓项目。此外，已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团，目前的业务中也并无实质性的涉足长租公寓。

国泰君安在研究报告中表示，住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限，保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目，但是从5月开始陆续有房企发行住房租赁债券被中止，以此来看，后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

房企负债率达到13年来峰值

在2015年至2016年的楼市热潮中，不少房企为了更快速地扩张，纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。即便今年上半年销售业绩喜人，不过回款的力度显然抵不过其高企的负债。

数据显示，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

海通证券的报告也显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，规模之大史无前例。

对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。