房地产信托量价齐升 房企融资成本走高普遍超过10%
今年上半年，房地产市场调控政策继续积极抑制短期非理性需求，同时强调扩大并落实中长期“有效供给”。多城落实地方主体责任，调控力度持续升温，房地产调控政策将在相当一段时期内保持连续性和稳定性。行业集中度的不断提升，在拿地、销售、融资等方面得到了充分体现。
8月20日，万科企业股份有限公司公布2018年半年度报告。报告显示，2018年1-6月，集团实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。
上半年万科集团实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%，在34个城市的销售金额位列当地前三。万科在财报中披露，“加强现金流管理。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，集团坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在93%以上。”
同日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露期业绩。上半年，该公司实现营业收入总额209.88亿元，同比增长6.6%，实现归属于上市公司股东的净利润71.17亿元，同比增长97.54%，基本每股收益为0.88元，同比增长91.3%。
不仅如此，在已经发布上半年业绩的企业当中，保利地产、龙湖集团、泰禾集团等企业均有不同程度的增长幅度。仅仅远洋集团、建业地产、SOHO中国等少数几家企业业绩同比下滑。
中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，合计超过50家房地产企业公布的半年报数据显示（其中A股40家发布半年报，6家企业公布业绩快报，港股也有10家公布），除了部分转型的中小企业外，超八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。
业内分析认为，今年上半年土地市场整体供需关系逐渐改善，二线城市仍然是房地产企业的主战场。其中，各地住宅用地的推出量保持较高增速；住宅用地的成交量也继续提升，溢价率继续下降。龙头房企销售金额稳步提升，销售业绩保持较高水平。
“由于2015、2016年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体来看，从此次房地产企业半年报数据看，是房企收获最丰收的半年报。“龙头房企由于布局合理，加速转型，其业绩上涨幅度普遍超过市场平均涨幅，而且，呈现出‘房企越大涨幅越大’的态势。”
上半年融资成本走高
上半年，房地产市场的整体成交量及价格持续上升，但由于房地产调控措施及流动性紧缩，市况出现疲态。各个区域与各级城市分化加剧。一线城市成交持续下降但趋向回稳。二线及强三线城市整体成交降温，但地域分化严重。
8月22日，远洋集团在上半年财务报告中披露，期内远洋集团营业额为人民币153.76亿元，较去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6个月的利息及其他收入上升138%至人民币11.23亿元（2017年上半年为人民币4.71亿元）。远洋方面表示，上升主要原因是整体委托贷款利息收入上升。
值得一提的是，旭辉控股上半年融资成本也在明显上升，期内集团支销的融资成本约为人民币135300000元，而去年同期则为人民币99600000元。公司方面表示，支销融资成本的变动主要由于期内产生融资成本总额（扣除开发中物业的资本化部分）出现变动所致。
张大伟分析表示，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。“在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。”
“另一方面，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”他认为，“在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地频繁，也推动了房地产企业的融资需求。”
根据今年上半年业绩数据，华侨城、华润置地等企业上半年负债水平均有不同程度上升。作为资金密集型行业，地产上的融资途径基本包括股权融资、银行贷款、境内发行公司债券、境外发债、非标融资等等。然而，在金融去杠杆以及监管趋严的大环境下，房企的融资渠道越来越少。
与此同时，受经济形势及市场环境的影响，传统融资渠道延续收紧态势，融资成本持续走高成为常态。据市场机构统计，去年融资的成本在8%至9%，但今年融资的成本已经普遍超过10%。
房地产信托量价齐升
今年的信托市场中，房地产信托格外引人注目。近日，用益信托发布的《2018下半年信托投资策略报告》显示，据不完全统计，今年上半年，新增集合信托产品规模7429.37亿元，较去年同期减少1605.16亿元，降幅达21.61%。分领域看，房地产信托一枝独秀，上半年房地产信托2714.66亿元，与去年同期相比增1000亿元，增幅达36.85%。
在收益率方面，上半年房地产类信托产品的平均收益率为7.89%，居各类产品之首。房地产信托最高收益率从去年12月的7.9053%上升到今年6月的8.3077%，总体上浮0.4024个百分点；最低收益率则从去年12月的7.3516%逐渐上涨到今年6月的7.7465%，总体上浮0.3949个百分点。房地产信托可谓“量价齐升”。
在信托发行量整体显着萎缩的情况下，房地产信托何以逆势上涨？百瑞信托分析师孔慧芳认为，这主要是因为目前房地产企业依旧存在较大融资需求，而银行贷款、债券等融资渠道不畅，使得房地产信托需求增加。在去杠杆的背景下，房企对资金的需求更迫切，能够承受的融资成本有所上升。同时，为了顺利发行，信托公司有意愿通过提高收益率吸引投资者。这两个因素导致房地产信托收益率升高。
孔慧芳表示，为打击房地产市场过度投资，政府出台了一系列宏观调控政策。房地产信托在严守政策和严控风险的条件下，仍可积极推进。但同时，伴随着房地产信托收益率持续走高，房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升，所以同时应以业务合规为基本原则，及时绑定核心交易对手及强化投后管理等手段防范风险。
中国人民大学国际货币所研究员李虹含认为，投资者在签订信托合同时，虽然能知道所购买信托计划的预期收益率、信托资金投资项目概况等信息，但是信托合同中对房地产项目公司的运营能力、以往业绩、项目开发进度、资金运用情况等其他信息的披露甚少，风险提示不足。投资者利益能否得到保障还依赖于房地产企业的经营能力和信用水平。
