香港楼市遭看淡 里昂证券：香港房价一年内或将下跌15%
上周末（8月31日），香港差饷物业估价署按惯例发布的一组数字在当地楼市引起一阵躁动。这份《香港物业报告》显示，7月份私楼楼价指数报393.5点，按月升幅0.82%，相较6月份的1.85%明显收窄，是自2017年9月录得0.32%升幅后近十个月来最小单月升幅。香港楼市经过20多个月不停歇的上涨后，已是强弩之末。业内人士普遍看淡未来楼市行情，认为楼市在年内可能会终止升势，暂时见顶。
香港楼市降温在其他方面也得到印证。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭统计调查结果表明，当月新申请贷款个案较6月份按月减少2.5%，至14217宗。
一般认为，香港楼市降温缘于三个因素：一是香港特区政府六项房屋政策新措施对楼市产生影响，二是美联储不断加息带来资金成本的压力，三是受到由美国挑起的全球贸易摩擦影响。这三个因素中，当数房屋新政影响最大。新政策对需要住房的市民确实有吸引力，合乎资格的市民会放弃对高价私楼的追逐而等候公营房屋。
据观察，进入三季度香港楼市开始逐步降温。但由于“受力”情况不同，一手楼与二手楼表现各异。总体看，一手楼表现活跃，成交上升，但价格“克制”；二手楼表现清淡，观望气氛浓。
先看一手楼市。6月29日，香港特区政府发布房屋政策新措施，提出三个目标、六项措施。其中一个目标是促使一手私人住宅单位尽早推向市场，其相关的措施有：一是向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”；二是修改“预售楼花同意方案”，以改善销售手法。
从市场反应看，这一招对抑制开发商捂盘惜售的效果较为明显。由于应缴税收足以影响到开发商的业绩，政策出台后，开发商认真对待，推售楼盘明显加快，以避免余货成为课税对象。有专栏作家这样形象地描述：“因不少发展商都加快卖楼，各不相让，造成各个发展商都不敢明显提价，以免被同业乘虚而入，抢走生意，祸及业绩。”
据统计，8月份一手楼成交数突破1230宗，若只计算已取得入伙纸的现楼新盘成交，已逼近1000宗。7月份现楼新盘成交则只有190宗，8月份按月急升超过四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手楼单位约9000伙来计算，现在一手楼空置余货相应降至7800伙。据透露，最积极卖现楼的发展商非新地莫属，8月份头三个最多现楼新盘成交都是新地的楼盘，单计算这三个楼盘，当月已套现近100亿港元。
相形之下，二手楼市场明显降温。6月底六项房屋政策新措施出台，叠加股市连挫，财富效应消失，于是买家观望，成交清淡。
反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）显示，新措施推出后七周，CCL指数累升0.39%，较新措施推出前七周累升3.7%，升幅减少3.3个百分点。具体看，同期主攻刚需人群的新界西楼价录得1%跌幅，同期港岛区指数也累计跌去0.99%。
如果从私人住宅买卖合约登记方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅买卖合约登记录得2807宗，总值247.3亿港元。相较7月份的4032宗和362亿港元，分别下跌23%和25%。
目前，香港市场对楼市走向的看法在一点上是比较一致的，那就是香港楼价长达两年多气势如虹的上涨势头，基本将在年内终止。至于第四季度或明年会不会出现楼价普遍下跌，是阴跌还是快速下跌，还要看影响楼价的几个因素如何变化。比如，不久后将发布的施政报告能否维持市民对公营房屋供应的预期，美联储货币政策对香港资金市场的影响程度，以及全球贸易摩擦是降温还是往深处发展等等。
里昂证券：香港房价一年内或将下跌15%
里昂证券认为，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，预计未来一年房价会出现15%的回调。
作为全球房价最贵的城市之一，香港楼市与香港股市一样，被视为反映本地整体经济健康状况的重要指标。然而随着楼市基本面的改变，市场愈加认为香港房价或将出现大跌。
投资银行里昂证券(CLSA)就在最新的研报中表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。该行分析师Nicole Wong在一份报告中表示，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。
据反映香港房价的中原城市指数（CCI），今年以来香港房价已经上涨了14%。但房价最高的香港岛，房价已出现2.07%的环比降幅。香港岛多处单位，如太古城、会展中心会景阁、蓝湾半岛和嘉亨湾环比房价分别大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。
另一方面，香港财政司司长陈茂波近日称，预期下半年香港银行最优惠利率有很大机会上调，过去一段时间的超低息环境可能快要结束。这可能进一步推升购房者的还贷压力，也将让新买家望而却步。
此外，今年以来人民币汇率下跌9%，使得香港楼市对内地投资者的吸引力降低，内地流入香港地产市场的资金大幅下降。据房产咨询公司高力国际统计，2018年上半年，内地对香港住宅用地的投资金额累计仅为8.35亿美元，而去年全年的数字高达70亿美元。
近日，香港政府为了阻止房价上涨，于6月底宣布将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”（空置税），大约相等于楼价的5%。此举正等待立法会批准，但其对市场产生的心理影响似乎正在发酵。
Nicole Wong进一步表示，随着居民对房价的负担能力日益下降，以及随时可能恶化的市场情绪，预计未来12个月内房价会出现15%的回调。
里昂证券不是唯一一家预测香港房价将下跌的投行。
野村证券在本月早些时候也表示，银行已开始提高抵押贷款利率，并指出自2008年以来，过去两轮类似的楼价上涨后，房产价格分别出现了5％和13％的下跌。
瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。
房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在其月度报告中表示，预计今年剩余时间香港房价将继续上涨，但涨幅将放缓；该机构预计2018年全年住宅价格涨幅将收窄至10-13％。
不过，香港住宅土地供应一直面临短缺的问题，这也成为一些人长期看好住宅地产的原因。
高力国际（Colliers International）在本月一份报告中称，稳定的经济基本面和到2026年的108公顷的土地短缺，将支持未来五年每年5-10％的价格增长。
