136家上市房企半年负债超10万亿 政策趋紧致行业进入周期性调整

据长江商报报道，2018年以来，随着楼市调控加码，房企各层面都面临着巨大的压力。记者查询Wind数据粗略统计发现，上半年，136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。

10万亿巨债压顶：未来1至3年集中到期

2017年全年，136家上市房企平均负债率达79.1%，创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%，高达6.59万亿元。长江商报记者查询Wind数据粗略统计发现，今年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。而国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2018—2019年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。

然而，如今的境况是融资趋紧，房企很难借到钱。银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道如今在一个个变窄。

据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面收窄。

雪上加霜的是，房企发债也频繁被终止。富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划，均被中止审查。

“2015年以来的房地产上升周期延续时间长，部分企业规模和人员扩张厉害。在行业下行的趋势中，房企在资金压力的驱使下会控制规模和成本。为应对未来的偿债高峰，房企应在趋势还未完全变坏的时点加紧推盘回笼资金。”

易居研究院研究员沈昕认为，目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少，考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，资金市场的紧张压力还将加剧。资金压力大的企业一般会选择收缩战线，那些业绩不好的区域公司就有可能成为被瘦身的对象。

政策趋紧致行业进入周期性调整

目前，A股发布半年报房企已经超过130家，加上香港上市企业，已经超过150家。除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨，其中，17家企业的净利润上涨超过200%。

业绩向好的同时，整个中报季，地产大佬们对于未来发展的表态都偏于谨慎。提到下半年销售策略，不少房企强调了“积极销售”、“分化加剧”等关键词。

万科的新任总裁、金融男出身的祝九胜在中报选择了“坚持稳健投资，把握核心业务投资节奏，合理控制项目资源规模”的字眼。

“从龙头房企的发展战略可以看到，未来整体房地产市场的降温，房企是有瘦身过冬的需求。房地产行业正经历着‘焦虑’期，这个阵痛持续期可能会超出很多人的想象。”

同策研究院总监张宏伟表示，裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一二线城市。

沈昕表示，随着对房地产市场的定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，预计下半年楼市调控政策还将继续趋紧，房地产市场也将大概率出现降温。在行业面临下行的大背景下，部分房企人才调整是未雨绸缪，主动适应新形势的表现。