北京公积金新政：认房又认贷 影响如何？

北京公积金出新政，认房又认贷。

北京住房公积金管理中心网站今日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，自9月17日起施行。《通知》称，从下周一起网签的购房，在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策。同时，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。

根据通知，如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。本次政策调整自2018年9月17日施行，在2018年9月17日前已提交贷款申请或已完成网签的，仍按调整前政策执行。

所谓的“认房又认贷”也就是说，既要看名下是否无房，也要看全国范围内的个人住房贷款记录。《通知》规定，借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理；如果被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

在首付比例方面，《通知》也进行了调整。具体来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

此次调整的焦点还包括鼓励户籍在北京市城六区的借款申请人购买城六区外的首套住房等。

影响如何？

贝壳研究院首席市场分析师许小年认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，公积金政策调整不仅影响低总价的刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”，进而影响中高端改善市场。

“由此估计，2018年第四季度北京房地产市场的情况不容乐观。”许小年说。

具体到购房者，则体现在购房成本的增加。

新的公积金政策参照现行商贷政策，调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%，新政策提高至35%（经适房、共有产权房除外），二套房首付比例不低于60%。

首付比例增加，贷款额度降低，人们要想买房只能增加首付和换成商业贷款。

倘若换成商业贷款，有人算了一笔账，假设之前公积金贷款120万元，贷25年，等额本息需支付利息55.4万元，月供5848元，换成商业贷款后需要多付43.3万元的利息，月供增加至7290元，每月多还1442元。

有过购房经历的人了解，商业贷款需要看购房人的流水，工资一般要达到月供的2倍。倘若月供7290元，月平均工资就要达到1.5万元，基本是北京月平均工资的2倍。

对在北京打工的人而言，尤其值得注意的是，同日公布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》明确，住房公积金缴存人及配偶购买北京的住房，或购本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，方可办理公积金提取，否则不予办理。

也就是说，如果张三是河北邯郸人，只有在北京、邯郸、石家庄购房才能提取公积金，否则无法提取。

新的政策同时提到，因工作变动迁出北京，且在迁出地未建立住房公积金的，缴存人男年满55周岁，女年满50周岁，方可办理销户提取。

贝壳研究院院长杨现领分析，总体来看，此次公积金政策调整对市场的冲击可能会超过预期。