美联储会议临近香港提前加息 楼市或将承压

美联储会议临近香港提前加息，楼市或将承压。

楼市或将承压？

9月19日晚间，汇丰银行宣布，9月20日起将在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率。同时，美联储将于9月27日公布议息结果，有分析认为，这显示香港市场赶在这之前率先做出了反应。

随着汇丰银行定期存款利率的上升，业界担忧，香港按揭贷款的最优惠利率按揭也将出现上涨。香港媒体的分析认为，对于香港楼市的买家而言，在香港加息导致供款压力加大的背景之下，买房上车必须量力而行。

有统计认为，以500万房价为例子，向银行按揭贷款6成，若按揭利率提高四分之一厘，每月供款将增加386港元，而由于明年可能还会再加息，由此月供还将不断增加。

与此同时，开发商却在近期急于推出新楼盘，近期就有10个新盘相继推出。但据称近期新盘只要接近市价，销售情况仍旧较好，反映了目前楼市仍有一定的承受力，未来开发商会否降价求售还需观察。

不过数据显示近期香港楼市销售有一定程度的萎缩。根据房产代理的数据，今年7月新房成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。同时，二手房市场也在冷却，7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。

中信里昂证券表示，不断攀升的银行同业拆息已对楼市造成一定的调整压力，未来12个月的跌幅可能达到15%。并且，这可能只是开始，香港市场对资金流变化十分敏感，过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交，一旦出现大的宏观经济冲击，楼市可能会出现更为剧烈的调整。

野村香港房地产股票分析师认为，目前的情况和2015年相似，当时楼价在6个月内回调了13%。如果明年回调幅度也是如此，那么也将回调到今年年初的水平。这种判断是建立在租金回报率和整体利率上行的基础之上的，香港整体利率走高，令租金回报率显得不如以往具有吸引力。

相关阅读：香港房协推第二个暂租住屋计划

香港房屋协会9月19日宣布推出“未补价资助出售房屋—出租计划”（出租计划），让房协辖下适用的资助出售房屋项目的合资格业主，将其未补价的单位内的个别睡房出租予符合资格的租户，作为“暂租住屋”。

香港房协以先导计划方式推出出租计划，初衷是增加过渡性住屋供应。出租计划共包含21个项目，包括住宅发售计划11个项目和夹心阶层住屋计划10个项目，符合参与此次计划的单位约13000个。租户的申请则预计将于2018年10月底展开。

香港房协行政总裁黄杰龙表示：“继在渔光村推出首个’暂租住屋’后，房协再推出第二个’暂租住屋‘计划，希望善用现有的房屋资源，为正在轮候公屋的基层人士提供改善生活环境的过渡性住屋选择，并达致房尽其用的目的。”

参与计划的单位必须设有两个或以上的睡房，业主必须保留其中一间睡房自用，而每间出租的睡房必须以一整间的形式租予一个租户。单位内的厨房和浴室亦必须为业主及租户共用（如该单位有两个浴室，套房内之浴室除外）。

租约将为期两年。在租约首12个月届满后的任何时间，业主与租户任何一方均有权以书面形式向另一方给予两个月通知以终止租约。若租户在租约期内(包括首12个月)获房委会或房协成功分配公屋，必须提前终止租约。

出租计划对业主和租户的资格都做出了细致规定。如业主拥有该单位的业权须满10年或以上；该单位内没有任何僭建物等。提出申请的租户须持有有效香港房屋委员会(房委会)之公屋申请编号并获登记达3年或以上（按本计划下租户的截止申请日期计）的一般申请者等。

租金则由业主和租户双方协议厘定，而租约则必须使用由房协拟定的标准租约。

大公报9月20日报道称，香港立法会多个政党欢迎计划，但认为仍有可改善之处。

民建联柯创盛担心“同住难”问题，建议“共住共用”形式外，允许业主出租整个单位；租金若与市值相若，不吸引租户，若设限制则难吸引业主，他建议当局提供租金津贴。

香港业主会会长畲庆云质疑，计划忽略不同家庭共住的生活摩擦，预计“小则有口角，随时有血案发生”。

地产代理普遍看淡，认为分租睡房的租金收入缺乏吸引力。美联物业首席联席区域经理余迅力说，北角一个套房平均月租约6500港元，“有多少人会为三千多而和陌生人共住？”