2018年杭州楼市最新新闻 半年楼市众生相 土拍遇冷新房中签率提高
刚需说，摇号让他有了公平参与买红盘的机会摇30次才中签的人说，已经没有激动的心情。
杭州楼市这半年，参与摇号的共有43万人次。这个恢弘的数字背后，是一个个揪心的买房故事，是一幕幕关于摇号的悲喜剧。
大江东某楼盘摇号登记现场。本报资料图片
摇号之初的3个月，是全民“社会摇”时期。为了买到房子，购房者们不辞辛劳大热天辗转多处排队冻资或摇号，其中既有同时摇中多个热门楼盘的“天选之人”，更有经历了30次摇号“长跑”才首次中签的购房者;如今行情生变，很多中签的购房者却迟疑了：现在买房会不会套牢?
也有身段灵活的投资客，见势撤离。
平等参与摇红盘，刚需购房者的福音来了
从去年一直持续到年初的号子费和捆绑销售，以及市场上屡见不鲜的托关系，终于在“摇号时代”戛然而止。
摇号政策最受益的无疑是刚需购房者。小L就是其中一位。来杭5年，好不容易有点积蓄的他，去年就开始在余杭区各楼盘看房，“去年很多楼盘都是捆绑车位销售，动不动就全款，根本买不起;有些则要托好几层关系，刚来杭州几年，哪有这么广的人脉?”小L当时看了一圈房子，心情有点绝望。
但今年4月初出台的摇号细则，让小L重燃希望。“首付只需三成，而且不得捆绑车位。这意味着均价2万元/平方米左右的楼盘我都可以去摇，摇到了是我运气，摇不中也不怨人。”
“我最先参与摇号的楼盘是红盘融信澜天，400多套房子，中签率3.4%，虽然无房户倾斜40%，不过很遗憾我没摇中。我记得当时还特地请了一天假，准备各种材料，银行都跑了三次。”小L说。
刚开始没有经验，但经过一次摇号之后就掌握了诀窍，之后先后摇了万科劝学里、融创金成江南府，终于，8月他摇到了红盘中国铁建西湖国际城，“换作是去年，这样的红盘，我恐怕连门槛都够不到。”
虽然，中国铁建西湖国际城25000元/平方米左右的价格超出小L的预算，不过，小伙伴一致劝他咬咬牙买下来。“有朋友甚至愿意借我钱，说这么低的中签率，摇中等于中彩票。最后我买了套4楼价格相对较低的房源，几乎所有积蓄都做了首付。选完房子后的一周，手头所剩无几，天天都是朋友请我吃饭。”
对于小L这样的刚需来说，摇号给了他希望，给了他公平参与竞争的机会，也让他圆了置业杭州的梦。
摇了30次终如愿，却已经不激动了
摇号不仅让刚需客看到了机会，投资客也关注到了“打新股”一般的红利，尤其是那些红盘，因为跟周边二手房价格严重倒挂，摇到就相当于赚了上百万元。在这巨大的套利空间诱惑下，有人甚至已经摇号了几十次。
F先生是某热门红盘的置业顾问，在他的微信朋友圈里，近半年来他转发最多的一首歌曲是《凉凉》，就像这首歌里唱的一样，他的摇号经历可以说是一路“凉凉”。作为房地产一线从业人员，他自然对哪些楼盘值得摇号、值得投资有所了解，但让他没想到的是，直到经历了30次摇号，他才第一次中签了自己心仪的楼盘。
“如果摇中地段好的楼盘就自住;相对差一点的就投资，等交房了再加点钱进行置换。”对于自身的需求，F先生考虑得还是比较明确的，因此他参与摇号的楼盘几乎都是有价格红利的热门楼盘，从良渚到未来科技城，从三墩到丁桥，从奥体到新街，这半年来，几乎每个板块的热门楼盘开盘他都不缺席，直到上一次中南君奥时代开盘，他才终于首次中签。
“最多一天报名了3个楼盘。”F先生告诉记者，此前他卖掉了手头一套房子，为了摇号冻资，还从银行贷了一部分钱，“摇了两个多月，除掉资金本身的成本，再加上要还贷款利息，亏了两三万是肯定的。”
“屡战屡败”却又“屡败屡战”，他的心态倒一直不错：“我们好几个同事和我一样，摇了20多次都还没中，现在还有人在接着摇。因为自己做房地产，之前就判断杭州会跟其它已实行摇号的城市一样，到年底二手房会有所下跌，有些购房者两三次没中签就转而去买二手房，其实太过着急了。”
不过，可能是摇号次数太多，F先生表示虽然第30次摇号中签了，但已经没有激动的心情了。
摇中多个热门盘的“天选之人”，逼出摇号后的一次重磅新政
与F先生的屡败屡战相比，曾在今年6月轰动一时的周某，真的可以说是“天选之人”。
关注过当时新闻的读者应该还有印象，他用名下三个公司的名义参与了多个热门楼盘的摇号，并屡屡中签。短短一周内，他中签了九龙仓珑玺三个名额，按照当时珑玺项目15%的中签率来计算，概率只有0.3%左右，再加上万科融信西雅图、滨江金茂府他也各中一个名额，可以说是完成了“不可能的任务”。
以周某为例，报名的热盘中有多个楼盘是同时入市的，经记者测算，他同时参与这些楼盘报名，所需资金成本超过2000万元。
从时间上来看，周某注册这三家公司的时间，是在摇号政策出台后，或许他就是冲着摇号来的，为了提高自己的中签率。并且他也有这样的资金实力，可以在多个楼盘冻资摇号并一次性付款买房。
“哪里有什么猫腻，我们都是按照相关规定参与登记和公证摇号的。这几个楼盘和房产公司的人，我们都不认识，也没有托过关系，纯粹就是运气好。”周某在接受记者采访时曾说。
不过，周某的行为也侧面说明了摇号细则中存在的一些漏洞。随后，杭州有关部门出台了相关政策，叫停了以公司名义买房的行为。
全民摇号“潮水退去”，市场进入高位盘整
市场总有起起落落，摇号改变不了大势。楼市进入“中场”，土地市场突遇“冷风”，紧接着，二手房和新房市场相继陷入观望。有投资客已经率先离场。
“刚开始和别人一样，都是找那些红盘下手，特别是有盈利空间的，一律都去试试。”资深投资客D叔说，自己的摇号心态蛮好，没有“溺水三千只取一瓢”的特定目标楼盘，只要有利可图，A楼盘没中签可以换B楼盘、C楼盘，一切都可以时间换空间。
D叔对楼市一直保持着自己的敏感，在他眼里，虽然仍看好杭州楼市，但他也表示短期内自己会收手。对于投资客而言，最重要的就是提前判断行情，“直白地讲，现在短期炒作空间已经没了。我大概在6月份以后就不去参加摇号了。”
D叔说，因为之前摇的几个盘都和二手房差价巨大，收益看得到。但随着市场进入深水期，红盘基本都去化得差不多了，接下来的新开楼盘基本都是微利，甚至涨势不明朗。“我周边的投资客基本都撤了，有的比我离场还早。我们判断，接下来的一年，可能都会是高位盘整，甚至有可能会降。”
摇了5次未中签的D叔，算了下自己摇号冻结的资金成本，“还不如拿去银行理财”。当然，投资本来就是博一博，会有风险，“接下来，我还会持续关注政策走向，资金会先放在相对安全的地方。”
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3个月前，如果说哪个城市的楼市最火，杭州绝对能排的上位次。那时的杭州，刚刚实行摇号购房政策，在限价和摇号等政策的作用下，一二手房价的倒挂，意味着摇中一套新房就能"赚"数十万元，甚至上百万元。
巨大的价差，也让参加购房摇号的队伍越来越庞大，万人摇号购房现象时有发生，个别楼盘的"中签率"甚至低于4%，买房如同"打新股"，难度也越来越高;而在土拍市场，"溢价率50%+竞自持"已成为"标配"。
然而，仅仅3个月后，杭州楼市却呈现出另一番景象：摇号中签率普遍升高，部分楼盘中签率甚至高达90%，而弃选者也越来越多;在土拍市场，底价成交现象也越来越多。
《每日经济新闻》记者注意到，不仅仅是杭州，近期南京楼市也在上演着类似的场景。种种迹象显示，两地的楼市正呈现"降温"趋势。那么，土拍遇冷、中签率提高，是否意味着房地产市场正从"卖方市场"转向"买方市场"呢?
楼市降温?
8月27日，杭州集中出让主城区3宗宅地。最终，位于祥符东单元、望江单元、四堡七堡单元的3宗宅地，在经过11轮、6轮、1轮竞价后，分别以3%、2%、0溢价率成交。这也是今年以来，杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。
而3个月前，杭州的土拍却异常火热。
5月30日，绿城交投以溢价率50%+自持2%、总价23亿元拿下未来科技城一宗宅地;5月28日，恒隆以119%溢价率、总价107亿元拿下一宗商业用地;5月21日，招商蛇口以溢价率50%+自持4%、总价56亿元拿下萧山一宗宅地……
《每日经济新闻》记者注意到，在7月31日中共中央政治局召开会议提出"合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨"之后，杭州土拍溢价率直接从2位数掉到个位数。
7月，杭州成功出让了31宗土地，溢价率达到2位数的有14宗，其中溢价率超过20%的有13宗，溢价率最高的为一宗商业用地，达到66%;零溢价的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出让了24宗土地，溢价率达到2位数的有2宗，其中超过20%的有1宗，溢价率为26%;零溢价的有15宗。
综合溢价率也能佐证土地"降温"的趋势。7月份杭州土地出让收入为573亿元，综合溢价率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出让收入为226亿元，综合溢价率下降至4%。
不仅仅是土地市场遇冷，楼市也出现"降温"迹象。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前杭州市场在售新房项目超过200个，中签率超过50%的有近50个，其中因认筹数低于可售房源数而不用摇号的项目有20个。中签率越来越高。
而能真实反映市场价格的二手房价格也出现回调。第三方平台数据显示，位于萧山新城区的某楼盘，目前挂牌价约3.6万元/平方米，虽较年初上涨近20%，但较5月份下滑近15%。
"现在政策调控越来越严，大量新盘集中上市，部分板块的二手房价格出现松动，很多人都觉得市场在冷却，不再像4月份刚摇号时那样盲目参与摇号了，观望情绪越来越浓。"杭州当地一名购房者告诉《每日经济新闻》记者，"我也在观望，等有机会了再入手。"
杭州楼市呈"降温"趋势并不是孤立，另一热点二线城市南京也与之类似。
8月17日，南京市浦口区3宗宅地出让，平均溢价率仅6%。此外，记者梳理发现，近期个别新开楼盘甚至给出"开盘当天认购，可享房款减免20000元"的优惠。
此外，南京在7月份挂出的土地出让公告中，取消了此前沿用的"竞价达最高限价的90%需现房销售"等要求，这无疑有利于加快土地开发和住房上市节奏，增加市场供应，缓解房价上涨压力。
市场整治
《每日经济新闻》记者注意到，自6月25日住建部联合中宣部、公安部等七部委，下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，特别是中共中央政治局在7月31日提出"合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨"后，多地先后密集发布文件，对房地产市场进行整治。
如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房产管理局等11个部门联合开展治理房地产市场乱象专项行动，提出将坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"定位，从7月至12月底，在全市范围内开展联合执法，重点打击投机炒房行为，虚假信息、虚假发布房源行为，治理房地产开发企业和中介企业违法违规行为。对捂盘惜售、变相囤积房源;捏造或散布涨价信息、哄抬房价或房租;开发企业收取备案价外的加价行为;限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款等行为进行查处，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
在南京，8月13日，南京市住房保障和房产管理局等11个部门联合开展专项整治行动，决定从8月至12月底，重点打击售后包租、虚假广告、发布不实信息、签订阴阳合同、变相捆绑销售等行为;重点整治开发企业捂盘惜售或变相囤积房源;"首付贷""首付分期"，捆绑销售;经纪机构提供"阴阳合同"避税，发布虚假房源和价格信息;房地产广告中承诺升值或投资回报等行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
"限价、调控越来越严，让一些开发商原本认为楼市调整政策会出现松动的预料落空，目前来看，调控不可能放松了。"某房企内部人士告诉《每日经济新闻》记者，"很多开发商已不再像之前那样乐观了。"
多位市场分析人士表示，在当前去杠杆，以及引导信贷资金流向实体经济的背景下，特别是近期提出要"坚决遏制房价上涨"，以及对房地产市场乱象进行整治后，楼市持续保持着高压态势，投机投资需求得到明显抑制，购房者的市场预期已出现松动迹象，买方市场的话语权越来越大。
"土地溢价率降低，一方面与楼市调控趋严，地方政府对地价进行管控有关，另一方面还与开发商对楼市后续走势不再过于乐观，以及自身资金实力有关。"易居研究院研究总监严跃进表示，"对购房者而言，随着限价、市场整治的推进，买方的市场话语权明显提高;而对房企而言，在销售端和投资端将承受着较大压力，需要采取灵活策略，防范资金链断裂风险。"
