未来三年房企偿债压力不容小觑 十大房企前三季度销售总额近三万亿
十大房企前三季度销售总额近三万亿。
10月14日，阳光城集团股份有限公司发布2018年第三季度业绩预增公告，预计前三季度归属于上市公司股东的净利润为盈利14.54亿元-17.63亿元，比上年同期增长135%-185%。
中国指数研究院数据显示，今年1-9月份，随着各地调控政策的不断落实，房地产市场逐渐趋稳，受监测的百家房企销售业绩整体出现正增长，其中前十大房企的销售总额达29858亿元。
从销售情况来看，2018年前9月销售破千亿房企增至19家。其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%。
值得一提的是，持续从严的市场形势给房企带来压力。为了抓住传统“金九银十”的销售时点，一些房企在9月份掀起了一波“折价”潮，希望能以价换量。例如，泰禾某项目提出购房优惠措施，若购房人全款购房可获七折优惠；恒大在近一个月时间内针对旗下数百个楼盘项目推出了特惠活动；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。
业内人士指出，“以价换量”可以归因于房企自身运营的资金压力。上半年的业绩显示出，不少房企出现了经营性现金流转负或缩减的情况。在融资渠道收紧的环境下，房企需要更多地在周转中获取充足的现金流。
与此同时，从收入结构来看，多元化企业的房地产开发收入都占比八九成以上，传统业务仍是它们的“输出”主力。但近几年来，万科、龙湖、保利等房企该比例都有不同程度的下降，这也反映了房地产企业其他业务规模的扩张趋势。
“总体来看，2018年1-9月房企销售步伐较为稳健，多数房企完成全年销售目标问题不大，但有少数房企完成目标仍存在较大压力。”中指院一位分析人士指出，在此背景下，许多房企纷纷提高货量供应，加大推盘和营销力度，加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成，如恒大下半年有近7000亿元的销售货值；龙湖表示将在下半年集中推盘，下半年货源可达2000亿元；泰禾将有大体量的项目于下半年集中入市，并把回款定为年度工作重中之重。
未来三年房企偿债压力不容小觑
据上证报报道，最近，龙头房企万科一边高喊“活下去”，一边迅勐收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。对压力重重的后者而言，如此大手笔已力有不逮，如何活下去或许才是未来必须直面的问题。中国财政科学研究院博士后郑良海向上证报表示，受前三年发债影响，房企当下的融资结构已经变化，未来三年房企偿债压力逐年提高，需引起关注。
2018年开始，随着债市的好转，房企债券发行量骤增，三季度更明显加快。据Wind统计，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。其中，三季度规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元，也较一季度和二季度的1346.03亿元和1352.06亿元显着提升。即便如此，房企发债总额仍低于2015年和2016年债市火爆时期的三季度，当时分别发行2432.86亿元和3142.17亿元。
“成也萧何，败也萧何。昔日融得欢，未来偿债压力大。正是由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模，始有今年的偿债压力。从年偿还量看，2018年需偿还3963.48亿元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分别偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。”郑良海说。
并且，伴随偿债高峰到来，房地产调控却没有放松。银行和信托融资受窗口指导，非标治理之严格前所未有。
据郑良海观察，前9个月银行房企开发资金来源上看同比增速均为负，且降幅扩大。前9个月房企资金来源总体保持小幅增长，而贡献最大的则为定金及预收款，以及债券融资。一方面是房企通过加快周转去库存，回笼流动性，应对债务压力，另一方面则增加国内债券发行，以替代收紧的房企美元债和间接融资收紧。
今年，“对房地产融资打击较大的就是美元债收紧。外债监管收紧、美元加息放大利率风险等多重因素导致中资美元债发行规模锐减，降幅高达70%，且信用利差飙升。今年前9个月是两年来中资美元债发行规模的最低点。”郑良海说。
“截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她也关注到未来房企偿债压力。
她告诉上证报记者，从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。
“如考虑100%回售规模在内，2019年至2021年到期规模均在6000亿元以上，其中2019年与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元。考虑50%回售规模在内，2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”袁海霞说，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。
