龙头房企三季度销售增速放缓 楼市降温房企遇去化难题

在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，三季度各地方城市总体调控节奏趋稳但力度不减，并继续完善限购限售措施、强化差别化住房信贷政策、开展治理房地产市场乱象专项行动。

在这一背景下，三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响，去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。拿地方面，经历去年积极拿地，品牌房企土地储备丰富，因资金面承压房企拿地态度普遍趋于谨慎。策略方面，多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金，谨慎投资特性凸显，拿地方式向联合拿地、收并购靠拢，且三、四线进入门槛明显提高，主要集中于城市群内或经济、购买力突出的核心三、四线城市。

中指院的研究报告显示，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商、远洋在内的20家品牌房企，2018年前9个月销售额高达3.4万亿元，同比增长29%；销售面积近2.6亿平方米，同比增长25.3%。不过，随着政策收紧下出现的市场调整，品牌房企对后期走势并不乐观，普遍选择加快周转，上半年销售规模屡有新突破。但进入三季度，市场形势变得更加不明朗，房企出货积极性更高，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。三季度，上述20家品牌房企销售金额为1.1万亿元，同比增长21.9%，增幅较二季度收窄17.9个百分点。

同时，包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龙湖、远洋、越秀、富力、首创在内的10家代表企业，2018年销售目标平均完成率在七成以上，整体水平不及去年同期。

据初步统计，截至2018年9月份，中指院重点监测的房企全年销售目标平均完成率约77.7%。具体来看，新城、世茂、恒大等企业受益于三、四线的重点项目布局，目标完成率均在八成以上，远洋也高于去年同期2.8个百分点。而其余重点监测的品牌房企目前目标完成率均不及去年同期。中海、龙湖等企业销售业绩增速与全国商品房销售金额增速基本持平，目标完成率虽然超过70%，但仍低于去年同期10个百分点左右；首创、越秀等百亿元级房企在现阶段业绩保持高速增长的形势下，目标完成率仍与去年同期存在一定差距。

在三季度销售规模放缓的同时，品牌房企对于投资的态度也趋于谨慎，拿地规模出现回落。2018年前9个月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20%；累计拿地金额9616 亿元，同比下降27.2%。

对此，中指院方面表示，究其原因是一方面去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三、四线，也是拿地金额下降的重要原因。具体来看，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降 4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5866万平方米，同比下降 59.9%，累计拿地金额2638亿元，同比降幅扩大至55.1%，其中9月份降幅超七成。

而由于热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整，“一、二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三、四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落”。

此外，中指院方面表示，虽然今年以来我国经济下行压力加大，为保证经济稳定发展，央行的货币政策松紧适度，财政政策更加积极。但房地产市场调控并未放松，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金。尤其是此次货币政策宽松力度有所减弱，扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标，虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果，但是流入房地产市场的资金也是非常有限的。

楼市降温房企遇去化难题

去库存已成房企们最头痛的问题。

万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

事实上，这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中，不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今，适逢这些项目入市销售，变现难度可见一斑。

克而瑞研究中心表示，“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，与去年同期成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显着，同比和环比齐跌，前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束，但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近七成跌至历史低位，同比也下降了27%。其中一线和三、四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，楼市“转冷”的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返，房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收，目的都是为了在市场“凉凉”前，回笼更多的资金，保证现金流安全。