前三季度土地出让收入4.2万亿元 多家房企表态“谨慎拿地”

前三季度土地出让收入4.2万亿元。

10月18日，财政部发布《2018年前三季度财政收支情况》，前三季度土地出让收入42298亿元，同比增长32.1%。

另据财政部数据显示，土地和房地产相关税收中，契税4517亿元，同比增长19.3%；土地增值税4583亿元，同比增长14.7%；房产税1967亿元，同比增长6.8%；城镇土地使用税1760亿元，同比下降1.6%；耕地占用税1026亿元，同比下降29.2%。

中国指数研究院发布的《2018年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》显示，房企仍将一二线城市作为拿地重点，不过重点城市土地成交放缓。

具体而言，2018年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1-8月回落14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米，同比增长17%，增速较1-8月回落6个百分点。其中，杭州以2273亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长29%，上海和北京分别以1305亿元和916亿元的成交总额占据榜单第二、三位。规划建筑面积方面，郑州以3323万平方米跃居榜首，武汉和西安分别以2921万平方米和2816万平方米紧随其后。

从住宅用地成交总价排行榜来看，9月份入榜地块主要也位于一二线核心城市。

不过中原地产研究中心统计数据显示，2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率出现了明显下调的现象。

中原地产研究中心统计数据显示，截至10月15日，一线城市中，已经成交的150宗住宅土地平均溢价率只有7.64%，而在过去2年分别是16.96%和66.9%。

二线城市的住宅土地，已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%，相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调的现象。三四线城市的溢价率也有下调。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交金额虽然依然处于高位，特别是一二线城市，但土地属性越来越复杂，特别是高房价城市，土地要求现售、地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。加之房企拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

仅18日当天，就有福建漳州招商局经济技术开发区的两幅商住用地因报名人数没有达到要求而取消出让。

多家房企表态“谨慎拿地”

中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

数据统计显示，2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

据中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。

以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。

针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。

从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入超过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。

此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在一线城市，领先二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。