合肥鼓励开发商实行新建商品房现房销售 商品房将迎来现房销售时代？

10月19日晚间，合肥市房产局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》(以下简称《通知》)称，为深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

按照《通知》要求，新建商品房现售应当符合下列条件：(一)现售新建商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已获得《建设工程竣工验收备案表》； (五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(六)现售项目具备相对独立管理条件。申请销售房屋有司法、行政查封限制的，不得办理现房销售备案。

按照要求，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源；要严格执行明码标价、一房一价。

商品房将迎来现房销售时代？

据《华夏时报》报道，目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房预售逐渐与成品房的买卖成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

在我国推行商品房预售制度的过程中，预售制度的出现有利也有弊。对于开发商而言，预售制度可以提前回笼资金，节约资金成本，有效满足开发商庞大的资金需求，降低了行业准入门槛，有利于企业实现快速周转，进一步撬动更多项目，实现规模的快速扩张。对购房者来说，预售可以提前锁定价格，满足其住房需求。

但预售的弊端也异常突出。近些年来，关于工程烂尾、房屋质量不达标、面积缩水、开发商擅自更改规划、延期交房等报道层出不穷。购房者提前交付了购房款，拿到的仅仅是开发商一纸合约，购房者处于相对弱势的地位，自身利益难以保障。

实际上，多地关于取消商品房预售的尝试一直在进行。2010年，广西南宁率先试点取消商品房预售制度，但效果不甚理想；2014年，上海对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块，要求须以全装修现房销售；2016年8月，南京在住宅、商住地块的拍卖中，要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，但23个月后，现房销售的条件改为“竞自持”；2017年3月，杭州市要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策被取消；重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

对于未来商品房现售是否能成为趋势，着名经济学家宋清辉告诉记者，中山等地的一系列政策举动，代表了一种现房销售的趋势，但具体的效果如何，尚待进一步观察。整体来看，短期内全面取消预售制度的可能性不大。

合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，如果市场上所有项目都是现房销售，购房者虽然得到了完善成熟的生活环境，但也将房产升值速度最快的黄金时段拱手让于开发商，开发商则在楼盘和所处区域由生到熟的过程中，收获了更高溢价。过于激进的推行“期改现”，大量地块同时要求现房销售，造成新房上市时间同步推迟，楼市2-3年中“房荒”局面的发生，可能是不仅推升房价，还会加剧市场的恐慌心态。

“期房与现房没有制度的好坏之分，只有适合与不适合”，郭毅表示，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐近，同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先，应继续提倡用今天的收入，买下明天的希望；改善市场注重品质与效率，可以积极推行即买即入住，所见即所得。

作为资金密集型行业，开发商对预售款具有严重的依赖性。亿翰智库提供的数据显示，在房地产开发企业到位资金构成比例中，定金及预收款项占房地产开发资金总额的比例逐年攀升，截止到2018年8月，该项比例再创新高，已达33%。

亿翰智库分析，无论是规模房企，亦或是中小型房企，预收账款占总资产、有息负债以及总负债的比例都较高。若取消预售制度，该部分的预收账款或将由有息负债来补充，房企出于稳定企业发展态势的需要，不得不选择加杠杆的形式，其持续发展必将受到制约。若取消预售制度，必将对房企资金链的维系产生一定影响，部分企业可能会面临资金链崩裂的风险，行业波动加剧。

宋清辉也指出，假若取消商品房预售制度真的实施，对于房企的影响是致命的。对于严重依赖预收账款的开发商来说，取消预售制度是否会对其资金流造成巨大打击，在融资渠道收紧的情况下，预计三成以上房企的资金来源恐受到影响，房企将会面临洗牌。