百城住宅库存9个月后首次环比反弹 社科院报告料短期内一二线城市房价稳中略降
10月26日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》，《报告》预测短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
《报告》指出，当前，一线城市房价由缓涨变为微降，但市场机制扭曲程度较大。
具体而言，《报告》显示，2018年初以来，北京、深圳房价均有所回升，上海继续下降，广州较快上涨。与2018年1月相比，2018年9月北京房价累计上涨5.48%，深圳房价累计上涨2.97%，广州房价累计上涨9.3%，只有上海房价累计下跌5.58%。
2018年9月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断。与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%，深圳环比下跌0.85%，上海环比下跌1.3%。
虽然一线城市房价已经得到了有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。
《报告》提出，在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨；一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制度并没有跟进，二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到严重抑制等。
从三四线城市来看，当前三四线城市房价接近涨停，库存水平有望重新回升。
《报告》显示，2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。
与2018年8月相比，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边，不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。
对于当前的市场环境，《报告》从多个方面进行了分析。
从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解。外部不确定性显着增加，短期内将增强住房市场观望情绪。
从政策面看，中央抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。
《报告》称，从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小；二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。从市场层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
《报告》建议，坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。同时，建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。
百城住宅库存9个月后首次环比反弹
百城住宅库存45个月以来首次显着攀升，环比9个月来首次反弹。市场机构预计四季度将重返上行通道。近日，易居研究院公布的最新数据显示，截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。
数据显示，2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长，同时显着攀升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“这也意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道”。
严跃进说：“从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月首次出现同比正增长态势，7至9月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。”
2018年9月，100个城市中，有38个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到78%、48%和47%。同时，100个城市中，有62个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、安庆和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为43%、35%和35%。
值得一提的是，横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。严跃进分析指出，“综合历史数据，2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已基本完成，四季度将面临反弹的可能”。
“2018年9月全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略”。在严跃进看来，“库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间”。
