10月40城土地成交面积环比少22% 中国房地产已步入寒冬？

在调控政策持续作用下，土地市场博弈加剧。11月5日，中国指数研究院发布的土地市场成交数据显示，近一周内全国土地市场整体供求环比下滑，宅地成交量下滑幅度达到三成。

日前，易居房地产研究院发布的10月40城市土地市场成交数据也同样显示，当月40个城市土地成交建筑面积环比减少超过两成，土地出让均价连续7个月同比下跌。土地成交溢价率也持续下降。

从成交规模来看，10月，40个典型城市土地成交建筑面积3890万平方米，环比减少22%，同比增长2.9%。1-10月，40个城市累计土地成交建筑面积40181万平方米，同比增长19.7%。

易居房地产研究院研究员沈昕分析指出，“从成交数据看，目前已经保持了连续20个月的正增长态势，但6月以来，增幅明显放缓，显露出降温趋势。”

在土地出让金方面，10月，40个城市土地出让金收入为1483.7亿元，环比减少15.6%，同比减少27.9%。1-10月，40个城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。

从土地出让价格来看，10月，40个城市土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。当月，40城市土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。随着房地产市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，该趋势一直延续至今。

对此，沈昕认为，一方面，整个土地市场降温明显，多个热点城市出现土地流拍；另一方面，三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。“40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计今年全年仍将保持同比下跌态势。另外，预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落”。

沈昕预计，一二线城市土地成交面积及均价仍有下降空间。随着政策的变化和购买力的透支，明年三四线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

房地产进入“寒冬”说法不符合实际

据经济日报报道，房地产市场的变化一直以来都是舆论焦点。国家统计局最新数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。据此，有一种声音认为，中国房地产已经步入寒冬。那么，一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗？这种声音是不符合实际的，也是站不住脚的。

一些城市房地产市场稳中微降和涨幅回落是因城因地制宜、精准施策调控的结果，也是预料之中的结果。过去相当长一段时间，房地产市场过热，价格过快上涨，投资投机性需求大规模进入房地产。楼市的快车从快速到超速，人们热衷谈论房地产，有资金积累的人热衷投资炒房。一时间，房地产的热度似乎胜过任何一个其他产业。然而，地方政府过度依赖土地财政，资金过度流入房地产，致使房价过快上涨，只会让泡沫越来越大，甚至大大抑制了资金流向实体经济，伤及经济发展之根本。当前，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，热点城市楼市降温，全国市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。

从国家统计局最近公布的数据来看，9月份70座大中城市中，除上海、深圳、金华与上月相比新建商品住宅价格略有下降之外，其余67座城市仍然是持平或是微涨的。前9个月，全国房地产开发投资增速同比增长9.9%。房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7%，增速比前8个月提高0.1个百分点。9月份房地产开发景气指数比8月份提高0.01点。这些数据均表明，总体而言，房地产市场无论是当前价格，还是后续企业开发的积极性，都保持总体稳定。

当然，我们也注意到个别城市、个别区域甚至个别楼盘存在的波动，但这不能一叶障目。首先，个别现象不能反映总体情况；其次必须明确的是，房地产市场平稳健康发展是宏观调控追求的目标。房地产市场对国民经济的带动作用明显，对满足居民住有所居，提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到，伴随我国新型城镇化持续推进，以及国民经济持续稳定健康发展，房地产持续健康发展的基础是坚实的。

房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产不应该是投机客敛财的工具，应该朝着改善人们居住品质的方向良性发展。随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用，住房租赁将成为房地产市场的新增长点。健康养老住宅、智慧住宅、老旧住宅的翻新改造、绿色低碳住宅、住宅产业化，新的需求产生新的增长，房地产行业仍然大有可为。