保持楼市调控政策连续性稳定性 开发商迎3800亿偿债高峰

我国各地房地产市场的基础和现状不同，发展的规模速度不同，采取的调控措施不同，进度数据所呈现出的特点也有所不同。但“房住不炒”的定位仍适用于房地产市场，必须长期坚持。面对稳中有变、下行压力有所加大的环境，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，更要坚持楼市调控的方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性。

近日，国家统计局发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。各界普遍注意到，本月北上广深一线城市二手住宅价格环比均呈下降之势。有评论认为，这样的信号非比寻常；也有业界人士注意到，三四线城市价格环比不仅依然在涨，而且涨幅还在扩大，并指出其虚火较旺。

由于我国各地房地产市场的基础和现状不同，发展的规模速度不同，两年多来采取的调控措施不同，进度数据所呈现出的特点也有所不同。所以，观察、判断和分析数据释放的信号，不仅要全面考察研究不同区域的数据，还要既看新房也看旧房即二手住宅，既看环比也看同比，既看价格变化也看投资和销售情况，而且要对较长时间的数据连续观察。比如，就价格而言，在正常情况下，绝大多数商品的价格环比数据不可能月月上涨，更不可能在同一涨幅的状态下持续上涨，有涨有落或在一定时期大体稳定都属常态，商品房作为一种特殊商品，道理也是如此。

由于楼市总体降温，加之某些地区销售遇冷、价格回落，有人认为房地产市场拐点或“寒冬”已经到来，甚至还出现了呼吁放松调控的声音。但是应该看到，第一，即使在一线和部分二线城市，价格也只是部分和短期停涨或略有回调。如10月份一线城市二手房价环比首次均呈降势，但平均降幅仅0.2%，且态势能否延续尚有待进一步观察。第二，即使是这种局部短期有限的降价，也是在长时间价格高企基础上形成的。经过多轮价格上涨，无论按房价收入比还是按售租比衡量，我国一二线城市房价在世界上都居前列。第三，二三线城市房价依然维持涨势，有的依然涨势较高，一些地区房价上涨的形势依然很严峻，调控的难度仍然很大。如果此时放松调控，结果极可能是前功尽弃。

此前，在某些房价有所回落的地区，竟然出现了房企因适应市场主动降价被政府部门约谈、业主因房价下行而围攻开发商的乱象。虽然是少数个案，但确实值得警惕。由此，一是表明某些地区依然没有摆脱对土地财政的过度依赖。如果不是担心降房价影响销售额和税收，继而影响经济增速，为什么不惜以行政手段干预企业的市场行为呢？二是表明确实有一些炒作资金进入房地产市场。世界上没有哪样商品价格只能涨不能跌，如果购房是为了住而不是炒，在一定时间内就不可能出售，为什么不能容忍商品住宅价格有起有落呢？如果不是炒作资金，而是自住需求，这也显示了保证房地产市场稳定健康发展、价格不再快速上涨以免“骑虎难下”的重要性。

一些地方政府应该意识到，土地财政是不可能持久的。此前诸多三四线城市的大量楼市库存，不仅不能带来实打实的金山银山，还会占压大量社会投资和银行资金，降低投资效益，带来泡沫和金融风险，影响其他产业的投入和发展。同时，投资投机性购房者也应该明白，正是炒房资金的流入才拉高了房价，积聚了泡沫，雪崩时没有一片雪花是无辜的。房价依然高企且快速上涨的二三线乃至四五线城市，如果不能有效调控，尽快遏制住房价上涨势头，难免会重蹈一二线城市的覆辙。

中央早已明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。尽管调控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍适用于房地产市场，且不是权宜之计，必须长期坚持。即便面对稳中有变、下行压力有所加大的环境，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，更要坚持楼市调控的方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，不向市场和公众发出错误信号，以免引起更多更大的“次生灾害”。

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房企纷纷通过债市或者票据融资，融资成本一路上调。分析称，目前房地产市场整体销售平稳，为了应对不断提升的杠杆率，房企或将放缓拿地，加速项目资金回笼，降低财务风险。

11月20日，时代中国公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。19日中国恒 大称，其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据，利率为11%。值得注意的是，近期房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升，最高接近14%。

时代中国称，本次票据发行总额3亿美元，已与国泰君安国际、UBS、德意志银行等机构就票据发行订立购买协议。时代中国表示，公司将寻求票据于联交所上市，并拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。另一家上市房企，富力地产近期的融资更是受到市场的关注。在今年已发债750亿元又宣布在港股融资100亿港元的计划，这也是该公司自2005年上市以来的首次增股再融资。

有统计显示，今年四季度以来，大量房企通过债市或票据市场融资。11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。同日，合景泰富发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据。另外，华夏 幸福、阳光城、华远地产等上市房企均在11月份公布再融资方案。统计显示，今年10月份，房企再融资方案已经明显增多，包括万科、碧桂园、阳光城、新城控股等都未落下。

“开发商最近这么密集地融资，在这几年还是比较少见的，背后反映资金需求缺口很大，一方面项目开发是自有资金比例大幅提升，需要钱；另一方面，前期的债务到期兑付也需要大量的资金。”一位不愿透露身份的房企人士对记者表示。根据国家统计局的数据，今年1~10月份，开发商自筹资金增长10.8%。另外，亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

近期房企再融资，不仅数量攀升，利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。行业人士认为，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的债务风险。据克尔瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。相比境内市场，境外融资成本更高，有房企融资利率为13.75%。

开发商拿地或放缓并积极促销。

“现在房企虽然融资渠道似乎打开，但成本上升快也会带来新的压力，因为不是股权融资，还是借债还钱，如果销售回笼资金放缓，杠杆率反而增加。”上述房企人士表示。因此，也有机构人士对记者分析指出，在房企借债加杠杆的过程中，必须增加现金流的储备，积极促销实现项目资金回笼。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前资金成本压力不断加大，是很多房企的共识，“这也要求房企主动降低资金风险，一方面是放缓拿地节奏和积极促销，另一方面是积极寻找新的融资渠道。”

国家统计局数据也显示，今年前十个月，房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%，增速比前三季度回落0.4个百分点；土地成交价款增速回落2.1个百分点。其中万科发布销售简报，10月份新增项目11个，需支付权益款项87.6亿元，环比下降27%。而7月~9月新增项目分别为33个、20个和14个，权益地价款分别为254.38亿元、164.41亿元和120.01亿元。

在促销回笼资金方面，根据了解，今年四季度部分开发商也加快了推盘力度，特别是具有交通优势的楼盘，如地铁+物业模式正在成为部分房企转型升级的抓手。“从目前来看，放缓拿地可以节约成本支出，但作为开发商，有好的地块，还是要拿。因此，销售回笼资金的意义就更明显。如果高债务成本之下，项目资金回笼慢，很容易带来新的财务风险。”上述这位房企人士认为。