2019年房地产政策怎么走?房地产税靴子怎么还没落下？

2019年房地产政策怎么走?房地产税靴子怎么还没落下？

据新华网消息，中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。会议总结2018年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。此次中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

在业内人士看来，这一政策思路和过去一致，也体现了2019年房地产市场调控的总基调保持延续。

不过，相较于2016年中央经济工作会议提出的“落实地方政府主体责任”，此次责任主体改成了“城市政府”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，此次中央经济工作会议的表态和以往的提法相似，房地产市场仍强调前期调控政策。当前房地产市场分化明显，未来房地产市场调控将根据不同城市市场的差异性因城施策，更多发挥城市政府主体责任。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，此次中央经济工作会议提及“夯实城市政府主体责任”这一提法更加准确，体现了房地产调控的精准度。房地产市场调控将更加体现“因城施策、因时制宜”的做法。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，“此次房地产的内容放在了加强保障和改善民生里面。房地产市场调控有‘规定动作’和‘自选动作’，从中央层面而言，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从地方层面而言，要因城施策。此次强调城市政府主体责任也体现了即使是山东省和山东省菏泽市也是不一样的调控措施。”

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布通知称，取消新购住房限制转让措施。成为首个取消限售的城市。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“夯实城市政府主体责任”调控政策避免一刀切。全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，上百个城市执行限购限贷等各种政策，未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

“强调了因城施策的调控策略，不搞‘一刀切’不同城市不同的调控力度和手段将在2019年得到充分体现。” 58安居客房产研究院首席分析师张波说道。

此外，在顾云昌看来，“完善住房市场体系和住房保障体系”同时提及的情况并不常见。“房地产市场主要有住房市场体系及保障体系，这一提法也表明当前市场体系和保障体系不够完善，保障不够精准。”顾云昌指出，保障层面不应强调保障房开工套数而应更强调解决了多少困难家庭。

张波指出，从中央经济会议来看，“房住不炒”得到了再次强调，预示着2019年打击炒房的力度不会放松。

张大伟称，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

此外，张大伟指出，2018年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

按照中指院的判断，本轮房地产市场周期起于2015年3月，截至目前已持续45个月，基于2019年下半年市场触底的判断，本轮周期运行时长将长达4年半。

2014年底召开的中央经济工作会议对2015年房地产市场及调控等方面并未定调，关于房地产市场的表述只字未提。回顾本轮房地产市场周期，中央经济工作会议对房地产市场的表态也有所不同。

2015年中央经济工作会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

2016年中央经济工作会议：要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

2017年中央经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

房地产税靴子怎么还没落下？

12月23日，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在首届中国房地产思想者论坛上发表题为“关于中国房地产税制改革”的主题演讲。刘洪玉指出，房地产税的改革是一个目标、是一个长期的方向，应该说有利于我们地方政府的财政税收制度更加向现代化的制度转变。

刘洪玉称，目前慢慢进入大家视野里的房地产税已经变成了一个狭义的概念，变成了“物业税”或者“财产税”的概念。今年两会谈论的房地产税立法，应该就是狭义的房地产税，实际上是关于房地产财产税的制度改革。

对于征收房地产税的目的，今年3月，十三届全国人大第一次会议上，财政部副部长史耀斌指出，房地产税既然是一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

目前对于房地产税的官方表态，史耀斌在此前也表示，房地产税作为世界通行税种，有一些共性的制度安排：一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

按照进展来看，目前，房地产税已有草案，正在在内部征求意见。

刘洪玉在会上指出，国际房地产税收的目的，主要就是怎么更少的房价波动，有助于市场的稳定，更少的干扰租买选择，让大家愿意租就租，愿意买就买，不要有一个导向是租比买合适或者买比租合适。对低收入和弱势家庭要能够提供附加支持。对住房投资应该提供附加的激励。

其表示，要保护和鼓励住房消费，对住房投资保持税收中性，抑制住房投机。如果投资的收益将来能够增值，能够跟社会共享。另外转让环节的政策是可以有调整的，但是持有环节的税收政策要保持稳定，不应该和当前的市场状况保持密切的关联。

对于“现在大家一直在说靴子怎么还没有下来”刘洪玉称，“实际上到现在为止我感觉首先第一个问题为什么要征，这个没有形成共识。政府的收入来源，调节收入分配、促进社会公平、筹集财政收入，是不是足够的有说服力？用这个税来干预市场，是不是它本来应该具备的功能？那为什么要收呢？国际上很多国家都有这个税，但是不同的国家为什么要收，有一套逻辑。”

会上，刘洪玉引用了美国及英国的做法。

刘洪玉称，美国是资本税的理念，不动产价值的保值和增值获益原则，因为有公共服务，所以不动产的价值得以保值或者增值，所以要因此付出代价。不管是空的还是不空的，只要是房子，都要交税。英国就相当于自己家里雇保姆，在小区里要付物业费，出了小区就要付市政税，来支撑市政服务给你提供的公共服务。

对于如何征的问题，刘洪玉在会上表示，目前大家讨论的比较多的是房地产税如何起步。讨论的较多的方式有：一是从新房开始，新房新制度，老房土地使用权到期以后开始，这样慢慢的有十年、十五年到二十年的时间，就全都过渡到那个新体系；二是第二套甚至第二套以上开始；三是普遍征收，设置宽免的面积或者价值。刘洪玉称，也有专家建议哪个地方房价高先从哪个地方开始。

另外税基也是需要考虑的问题。刘洪玉表示，国际上很多是以租值作为税基。因为我们房子产权性质差异很大，产权的不同即便是相邻的两个房子，它的价值差异也会非常大。比如我们有大量的政策性住房，它的价值可能比市场价值要低很多很多。如果交税的时候，这两个相邻的房子是交一样的税还是不一样的税，这里面就遇到了类似的问题。还有地区的弹性，因为每个地方都不一样，是不是应该给各个地方更多的权利，因为这是一个地方税。

另外还要考虑房地产税对市场的影响，比如对房价的影响，对市场稳定的影响，对购买住房的愿望、意愿的影响。如果这个影响，比如大家都不愿意买房了，或者对价格影响过大，导致市场的稳定、受损等。

刘洪玉表示，总的来说，房地产税的改革是一个目标、是一个长期的方向，应该说有利于我们地方政府的财政税收制度更加向现代化的制度转变。