元旦小长假多地楼市遇冷 楼市调控政策应尽快转为长期制度

元旦小长假多地楼市遇冷。

2019年元旦小长假第一天，一楼盘置业顾问只带了两波看房的客人，也就是往年小长假的零头。“最近二手房人们看得少，市场偏向于新房，所以我们2019目标是多带看新房。”她说。

中原地产数据显示，2019年元旦小长假前两日即2018年12月30日、31日，上海商品住宅分别网签258套与243套，较2017年同期的156套与57套，分别上涨65%和326%。广州方面，前两日商品住宅分别网签1790套与297套，较2017年同期的385套和91套分别上涨364.9%和226%。深圳方面，30日网签62套，较2017年的90套同比下降31%，31日网签70套，较2017年同期的60套上涨16%。北京市场网签暂停，30日住宅网签只有4套。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，一线城市2019年元旦假期期间市场网签成交量与2018年元旦相比有所上行，但主要原因是因为年末大部分房企集中签约冲刺。从市场趋势看，2019年一线城市市场将继续低迷。二线城市也将维持平稳降温，2019年全国房地产市场开门遇冷已成定局。

张大伟介绍，2018年北京成交24971套，刷新年度最低纪录。对比2017年供应少，2018年供应井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示，卖出去的房子不会凭空消失，尽管当前库存水平较低，但它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉日前在第八届“责任地产”高峰论坛上表示，虽然房企业绩比较抢眼，但对未来有不确定性，加上还有一些外部环境的调整，所以企业的融资难度也在加大，融资的成本在上升。另外，有不少的企业存在着流动性或者是高杠杆带来的风险。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，未来一段时间，房地产抵押贷款还款违约的风险可能会有所增加，有关方面需要做好防范或应对。在他看来，过去一段时间房地产的过快增长已经对住房以外的消费、生产和投资产生了非常明显的挤出效应，而实体经济回升缓慢、宏观经济持续下行或导致不能按时偿还住房抵押贷款的家庭有所增加。

在此背景下，刘洪玉说，未来重点完善基础性的住房制度，构建稳定市场的长效机制。目标在于房住不炒、住有所居；同时市场稳定，稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产业的稳定。

楼市调控政策应尽快转为长期制度

楼市在降温趋稳中步入2019年。据媒体报道，2018年各地调控438次，成为楼市调控最频繁的一年。网民称，须坚定“房住不炒”底线，加快建立和完善房地产市场长效机制。

近期，个别城市开始对房地产调控措施进行微调。在网民看来，这些都是地方结合本地实际情况作出调整的自主行为，没有触及“房住不炒”的底线，符合“因城施策、分类指导”的思路。

网民“潘璠”表示，“房住不炒”定位是中央多次明确和强调的，旨在让市场供求关系真正发挥作用，终止“暴涨—调控—调控放松—再涨—再调控”恶性循环，应长期坚持。各地因城施策调整相关政策和措施，也都应以“房住不炒”作为衡量和评判的标准。各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定性因素，还是考虑地方经济的长远可持续发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖，切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。

“地方给出的松绑理由可以有千万个，但保持楼市稳定是前提，实现不了必然要严厉问责。”网民“李宇嘉”说。

更迫切的是，楼市调控政策须加快转向长期制度。不久前召开的中央经济工作会议继续将“构建房地产市场健康发展长效机制”作为重点任务。网民认为，前期楼市调控主要包括限购、限价、限贷、限售、限商等措施，从长期来看，需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度要发挥更大作用。

“在不断的政策实践中，长效机制虽然还没有整体发布，但已经在很多层面变得越来越具体。”网民“陶凤”认为，长效机制最终的模样，一定是供给端和需求端的双向“长效”。从调控政策本身看，因城因地制宜、精准施策还是主基调。严格执行现有的限购、限价等政策之外，热点城市房贷调控力度依然不会手软。传统限制性调控将成为长效机制形成前的“短期投放”，而更长的政策储备将会是土地、金融、税收等方面的综合调整，土地改革、资本利得税和房产税等具体的改革，将关系到租赁市场的破局，关系到金融杠杆导向实体经济的虚与实，关系到地方摆脱土地财政依赖的全方位补给。