1-5月全国房地产开发投资同比增11.2% 2019年中国房地产行业分析及房地产开发投资前景分析和预测

6月14日，国家统计局发布2019年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示2019年我国1-5月全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。

那么，我们具体就这些数据来进行分析：

1—5月份全国房地产开发投资和销售情况

房地产开发投资完成情况

2019年1—5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

1—5月份，东部地区房地产开发投资25227亿元，同比增长9.7%，增速比1—4月份回落1.1个百分点;中部地区投资9714亿元，增长9.2%，增速加快0.5个百分点;西部地区投资9637亿元，增长18.5%，增速加快0.1个百分点;东北地区投资1496亿元，增长7.1%，增速回落3.5个百分点。

1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米，同比增长8.8%，增速与1—4月份持平。其中，住宅施工面积518617万平方米，增长10.4%。房屋新开工面积79784万平方米，增长10.5%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅新开工面积59125万平方米，增长11.4%。房屋竣工面积26707万平方米，下降12.4%，降幅扩大2.1个百分点。其中，住宅竣工面积18835万平方米，下降10.9%。

1—5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1—4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

2018-2019年前3月全国房地产开发投资增速统计情况

在销售整体走弱的背景下，是哪些区域在持续拉动?

梳理各地陆续发布的一季度房地产投资状况发现，从总量来看，广东、江苏、浙江等东部房地产大省依然领衔，上述三省一季度房地产投资额均超过2000亿元。但从增速来看，过去并非房地产热点区域的西藏、云南、吉林、广西，以及此前受到严格调控压制的北京、天津等地，其市场投资热情在2019年持续高温。

2019年前3月全国各省市房地产开发投资额TOP10统计及增长情况

那么，在哪些地区在助推当下的房地产投资?

从总量来看，广东、江苏和浙江组成的“2000亿俱乐部”位列第一梯队，紧随其后的是山东、安徽、四川、福建和河南，这些省份一季度房地产投资额也超过了千亿元。

湖北、上海、重庆、云南、湖南、北京、广西、河北、天津、贵州、陕西的房地产投资额处在500亿-1000亿元区间，属于房地产投资总量的第三梯队。

从增速来看，在31个省、市、自治区中，有18个房地产投资增速快于全国增速。增速由高到低依次排序，西藏、云南、吉林、广西、天津、陕西、北京、山西、辽宁9个地区增速超过20%，增速最高的西藏达到了33.7%。

另外，山东、甘肃、福建、贵州、内蒙古、四川、湖南、广东、浙江9个地区，增速也高于全国总体水平。重庆、黑龙江、新疆等13个地区的增速低于全国水平。其中，河北、宁夏、海南和青海则出现了负增长。

一些房地产投资体量较大、增速较快的东部地区，比如山东、广东、浙江、福建等，成为拉动全国房地产投资增速持续高位增长的主要力量。

根据国家统计局数据计算，一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，相比2018年一季度增长了2512.29亿元。

按照统计的各地增长数据计算，上述粤鲁浙闽四省一季度的累计房地产投资额达到7762.44亿元，比去年一季度增长了1002.61亿元。据此计算，这4个省份对全国一季度房地产投资增长的拉动比例达到了39.9%。

商品房销售和待售情况

1—5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

1—5月份，东部地区商品房销售面积22095万平方米，同比下降5.5%，降幅比1—4月份扩大1.2个百分点;销售额27788亿元，增长4.6%，增速回落1.4个百分点。中部地区商品房销售面积15412万平方米，增长0.1%，增速回落2.3个百分点;销售额10872亿元，增长6.2%，增速回落4.2个百分点。

5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米。

房地产开发企业到位资金情况

1—5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1—4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%;利用外资30亿元，增长38.8%;自筹资金20276亿元，增长4.1%;定金及预收款22395亿元，增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

房地产开发景气指数

5月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.85，比4月份回落0.07点。

土地市场分化明显

2019年一季度，广东与江苏投资规模位居全国前两位，分别增长了12.8%和4.9%。严跃进指出，从广东市场来看，受益于粤港澳大湾区等规划的影响，投资的机会很大，类似省份未来土地盘活力度会很强。江苏这两年开发投资受到安徽市场的影响，即安徽市场分流了一部分投资资金。

4月中旬举办的某一季度经济形势分析会上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析称，房地产投资的高速增长，主要是由于2018年土地市场的火热。因为开发商买了地以后今年开工，去年土地购置面积同比增加了14.2%，导致今年的新开工面积增加11.9%，从而房地产投资增长11.8%也成为必然。

这在各地数据中也体现得十分明显。以北京为例，wind数据显示，其一季度房地产投资额达到658.7亿元，同比增长24%，增速在全国排名第7，在东部省份中仅次于天津。而北京的新开工面积，同比增长了139.6%。

中原地产的数据显示，过去3年北京出让了99宗商品房住宅地块(限竞房94宗)，合计规划的商品房建筑面积达到900万平米。这些土地导致北京开工建设量在2019年井喷，目前已经有46个项目开工，总建筑面积高达367.7万平米。

而在三四线城市，中指研究院数据显示，一季度全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

2019年房地产开发投资前景分析和预测

根据房地产开发投资额的计算公式，我们可以假设并调节假设区间的关键变量为土地购置金额、施工面积和单位施工成本。

1)土地购置金额增速的假设

首先，土地购置金额为土地购置面积和单位土地价格的乘机，购置面积和地价两个指标会影响土地购置金额的变化。从历史数据上来看，土地购置费同比增速和土地购置面积的增速基本一致。

由于土地交易市场中土地的供应主要受政策影响，当政策收紧导致土地出让面积减少，供不应求会造成价格上涨。当购置面积和地价两者增速的剪刀差扩大时，可由为土地价格快速上涨解释。

我们对于2017年的土地购置金额增速的判断主要根据近期历史数据走势。虽然我们不排除政策有可能出现突然放松的可能性，但是可能性较小。

相关研究报告显示，2016年10月增速和24个月内的变化趋势，我们分乐观、中性和悲观三种情形假设土地面积购置增速和平均地价增速。在不同情形下，土地金额增速的变化范围从-9.22%到13.45%区间内。取每个情形中土地投资增速的中间值，则乐观情况下土地增速约为9%、中性情况下约为2%，悲观情况下约为-5%。

2)施工面积假设

施工面积一共可以分为两大部分组成：一部分是去年在建项目剩下的施工面积，另一部分是当年新开工的面积。新开工面积的主要来源于公司前三年购臵土地所有的土地储备。此前研究通过历史数据发现新开工面积对于销售来说是滞后调整的，且近年来呈现调整速度越来越快的情况。此外，施工面积从11年增速递减，2016年10月同比为负0.64%。新开工面积和土地购置面积从2014年开始负增长。

开发商可以通过选择开发前三年中具体哪一年拿到的土地，调节开发力度。因为土地价格在不断上涨，且宏观经济一直处于通胀状态，开发商早先的土地成交单价会低于最近一期的土地成交单价。

如果开发商对未来销售保持乐观态度，认为销量大涨而价格也会随之上涨，很有可能加大开发力度，当年的新开工面积可为开发前三年购置的土地。如果开发商态度适中，那么当年新开工面积可能为前年和大前年购置的土地。如果开发商偏向悲观，则有可能仅拿出前年的土地开发。

相关研究报告显示，由于2016年数据非全年，我们以2015年施工面积计算为例。首先通过用2014年的施工面积减去2014年竣工面积可以得到2015年年初时剩下的未竣工面积，其次加上2015年新开工面积，即为2015年全年施工面积。我们发现2015年新开工面积和2011年至2014年的土地购置面积之和几乎一致。如果用2011年至2014年的土地购置面积作为新开工面积，则计算出来的施工面积较大。实际施工面积占计算施工面积约95%(暂时称其为实际开工率)。

依照相同的方法，我们计算2018年施工面积，在乐观情况下施工面积约为3.5%，中性-1.1%，悲观-4.1%。

3)单位施工成本假设

相关调查报告显示，从全国数据中得到建筑工程、安装工程、设备工程三项主要施工成本的数据，将其求和并除以当年施工面积，并计算每月同比涨幅。2003年2月至2017年10月，单位施工成本的平均增长率约为3.5%，CPI约为2.7%。我们可以假设施工成本2018年的在中性情境中的增速为3%，乐观情形下为4%，悲观为1%。

情景分析和预测

相关研究报告显示，我们对未来房地产供应端的发展趋势分为乐观、中性和悲观三种情形，并根据不同情形下的定量假设计算2018年投资增速。我们预计2018年房地产开发投资增速在乐观情形下为1.6%，中性情形下为2.3%，悲观情形下为-9.1%。

2018年施工面积计算：

综上所述，就2019年一季度数据而言，上述影响尚未显示，除房地产开发投资同比增速上升，建筑及装潢材料也同比增长14.8%，3月单月增速达到17.8%。而齐国环京及珠三角地区部分城市住宅地价上涨明显，热点城市中住宅地价环比增速收窄的超过七成。

1-5月1-5月全国房地产开发投资46075亿，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点，但总体还是有所增长，从数据来看，未来我国房地产开发投资势必会影响我国房价。