136家上市房企平均每家负债484亿 员工周末无休成常态
136家上市房企平均每家负债484亿 员工周末无休成常态
据Wind资讯统计数据显示，2018年一季度136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%， 有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%，达到了2005年以来至高点。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。
东方证券指出，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。
一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。有60多家房企一季度存货周转率同比实现增长，显示这些公司运营能力明显提升。整体来看，龙头房企存货周转率表现较中小房企出色，这意味着高周转和高杠杆是大型房企实现高ROE的利器。但有些中小房企手中的高价地，由于限价难以入市，销售周期拖长，销售收入尚难以大量回流，为了生存，已经开始涉及民间借贷或者短期过桥贷款等资金。
136家上市房企平均每家负债484亿
在亮眼的业绩表象之下，房企负债率却已升至2005年以来历史高位。
近期，各大房企纷纷发布2018年前4月销售业绩。有机构统计显示，截至4月末，国内百强房企整体销售规模达到2.65万亿元，同比增长28.5%。其中，某知名房企累计销售规模超2500亿元，恒大超过2000亿元，万科也达到了1961.5亿元。同时，融创中国、保利地产的销售规模也均超千亿元。
房企负债率增至历史高位，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。根据房企一季报数据统计，136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半，现金流最差的三家房企是：万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。
数据显示，2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，增幅下降34.5个百分点。其中，60家重点房企的现金持有量为20126亿元，同比增长20.0%，增幅下降32.1个百分点。2017年，现金增长的企业有100家，同比2016年减少29家。
有分析师认为，2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码，房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时，行业集中度持续提高，规模房企销售大涨之下，扩张诉求依然强烈，行业收并购整合加剧，是房企的现金总持有量增幅放缓的主要因素。
房企高周转缓解资金压力，员工周末无休成常态
缓解现金流压力，仅依靠融资越来越难，唯有快周转快销售快速回笼资金。
高周转指的是资金从资金形态——货物形态——资金形态，每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低。当土地和资金成本增高，政府调控政策不断出台，市场竞争越来越激烈，仅靠土地增值和粗放型管理赚钱越来越难。这种情况下，企业都在尽量的高周转。
在房地产开发过程中，按照一般的推进节奏，房企在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，其间还会展开多次讨论与评审。如此一来，从拿地到开工，短则8个月、长则1年。如今，有实力规模的房企大部分缩短至3到4个月。
而工期的缩短，效率的提升在与人。“从过年到现在四个月，只有一天完整休息过，工作日加班到十一二点，周末无休是常态。”在一家全国十强的房企品牌负责人看来，在房企加速高周转的境况下，慢进即是退。
如此紧绷加速度的状态成为房企的常态。今年年初某知名房企为提高周转速度连发多份加急文件，要求设计当天内出图。南国置业目前的周转周期约为12个月左右。
几乎同时，今年定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团，其华东公司为冲刺上半年指标，已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。中海地产倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日)，加班加点推进各项业务工作。
一时房地产行业进入“大跃进”时代，企们对项目高周转的要求被推到空前的高度，背后体现的是房企对其生存状况的焦虑：负债规模与增速持续加大达历史高位，而现净现金流达历史低位，整体财务杠杆大大增加。所以不得不加快高周转，增加资金的利用率，缓解现在面临的资金困境。
引发偷工减料担忧，高周转下需谨防质量失控
然而，房企加码高周转也引来不少质疑，有声音认为现在房地产越来越难做了，利润也越来越薄。追求高周转，提高效率的同时可能会出现粗制滥造的情况，房地产行业还有工匠精神吗?
多位大型房企负责人向长江商报记者表示，对于近期外界的热议的加班无休文件，内部员工不以为然，房地产行业从来都是速度与品质的较量，员工都是自愿加班做事，付出与回报也是成正比的。
同时，他们都强调一点，所谓的高周转并不等于质量差，不是减质提速、不是偷工减料、不是转嫁风险给消费者。有社会责任的企业是关注消费者利益、关注材料供给各方利益、关注员工内部的劳动权益等，不会以牺牲这些为代价。
有业内人士表示，在房地产行业，实现高周转、加快投资开发速度、把握热点城市机遇、促进盈利规模和质量的提升，正成为百强房企越来越重视的策略。“慢进即是退”成为主流房企间的默契。
值得注意的是，高周转在某种时期、某种条件下，可使企业获得较高利润，但企业会因此大量的借贷，负债率高，存在极大的风险。
“高周转一定要符合国家的建造规范和科学的建造周期。不少企业高周转是为了通过市场回笼资金，因此会忽视消费者的合法权益。”?中原地产首席分析师张大伟认为，企业进行高周转要特别关注企业在自身风险提高又有高周转压力的情形下，降低建造标准，偷工减料产出劣质产品，把风险转嫁给消费者。
高周转模式，本质上是为了更好更快地捕获市场需求。易居研究院研究总监严跃进则提醒高周转的模式，首先要防范单纯的规模至上的思路，防止“大跃进”的战略思路。如果盲目定指标、压缩工期，那么此类战略扩张模式也是有问题的，往往是欲速而不达。
同时，严跃进还表示，房企要防范高周转下的各类成本把控和质量把控问题，对于类似问题需要积极做研究。过去的“大跃进”更强调了“快”的模式，但后续要强调“多快好省”的模式。项目需要警惕质量风险，欲速而不达。
房地产行业高杠杆运营模式一直难以改善，虽有些房企会采用多种方式优化负债结构，降低负债率，但有些中小房企手中的高价地，由于难以入市，销售周期拖长，为了生存，不得不用民间借贷等形式筹措资金。
开启多渠道“找钱”模式
面对即将到来的偿债高峰和不断攀升的负债率，多家房企开启多渠道“找钱”模式。
在去年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，今年开年，房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资。中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月，房地产企业海外资本市场融资达到了233.2亿美元，同比去年1月至4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%，4月单月海外发债金额达到了88亿美元。
同时，在存量领域实施资产证券化，也被认为是房企解决资金压力的有效途径。据统计，截至今年3月，国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品获批发行，总规模超过500亿元;4月25日，中国证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
除了不断扩大规模、“找钱”，房企在发展模式上还有其他选择吗?“如果中小房企不追求规模，那么进军细分市场，即必须提高市场辨识度，或是其必经之路。”资深地产专家薛建雄指出，以朗诗地产为例，2017年其销售额为320.53亿元，同比增长13%。但值得一提的是，朗诗净负债率在一年中由102%降至49%，而这也得益于其明晰的特色标签——“绿色”。
房企整体负债率创历史新高在提醒我们，房企高利润的背后隐藏着高杠杆风险，如何实现规模与负债之间的平衡是房企与监管层共同面临的挑战。面对房企高杠杆可能带来的金融风险，应积极利用宏观调控政策进一步去杠杆，而房企不应存有监管会放松的侥幸心理。那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企也应该积极思考，要保证企业资金流动性和资金链的安全，设法将负债率控制在一个比较健康的水平。
