2018年房贷基准利率是多少 2018惠州首套房贷利率最高上浮50%
2018年房贷基准利率是多少 2018惠州首套房贷利率最高上浮50%
对房企来说，2018年将是资金压力最大的一年。14日，中国社会科学院发布的《2018房地产蓝皮书》指出，2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下，坚持削弱金融杠杆的衍生能力。一方面，个人住房贷款在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。另一方面，2017年房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，较上年同期上升1.8个百分点。
房贷利率连涨16个月
据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。
4月，融360重点监测的全国35个城市533家银行中，有76家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。具体来看，工行、农行、中行、建行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮12%水平。其中，首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍，最高为基准1.196倍。
中国农业银行总行个人信贷部高级专员林东表示，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨，在“房住不炒”的基调下，2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧，贷款利率仍有上升空间。以北京地区为例，近期工农中建四大行集中上调房贷利率，执行首套房贷利率为基准利率的1.1倍，二套房按照基准利率上浮20%。
《房地产蓝皮书》数据显示，截至2017年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增速回落至22.2%，较上年降低14.5个百分点，需要注意的是，贷款增速虽然有所回落，但仍高于人民币各项贷款增速9.5个百分点。
林东表示，从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。
林东指出，目前美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。他预计，未来从稳定汇率的角度考虑，人民银行或将跟随美联储上调公开市场利率，这些操作将逐步传导或直接影响信贷业务的定价水平。此外，企业部门信贷需求回升，也将推动个人住房贷款利率继续上行。
资金链承压房企频发债
近日，国家发改委批准万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉等房企境外发行债券申请，值得注意的是，此前不久，发改委刚刚批复大连万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案，房企资金需求强烈。
根据Wind数据，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资额达1576.37亿元，相比2017年前4月的711.84亿元，上涨幅度高达121.5%。房地产企业前4月境内发债金额为571.7亿元，境内外总体发债额度已达2148.07亿元。
此外，在发行额不断提高的同时，资金成本也不断上涨。毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券，利率高达12%;明发集团今年1月发行2亿美元债券，利率也高达11%;国瑞置业2.5亿美元债券，利率为10.2%;阳光城3.5亿美元债券，利率达到9.5%。
数据还显示，2018年前3个月，房地产领域集合信托产品成立近500款，成立规模超千亿元，同比增长约90%。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续高涨。他指出，1月至4月，房地产企业销售业绩逐渐放缓，随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资主要渠道。
除了运营资金外，对于房企来说，资金饥渴的另一原因则是大量负债到期。目前房企公布的募资用途，绝大多数都是借新还旧。据Wind数据，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模超过千亿，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。
张大伟说，从各地楼市调控看，预计房企资金还会持续承压，发债等渠道有可能继续收紧。
警惕负债扩张诱发风险
国家发改委投资研究所研究员刘琳表示，自2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。对于真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状应保持警惕。
刘琳说，截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点，加大了房地产金融风险。
CRIC系统数据显示，2017年末，主要上市房企总有息负债高达57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点，重点房企债务增加更为显着。2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家。
房地产资产也存在安全风险，此前就有业内人士表示，部分房地产企业负债率较高，若房价有较大波动，可能面临较大的风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。东方资产此前发布的《中国金融不良资产市场调查报告》显示，从行业来看，30.3%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显着的行业会是房地产。
报告指出，自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，一直处于上升态势。随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率将达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。
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惠州首套房贷利率 最高上浮50%
今年一季度，惠州商品房销售面积286.68万平方米，增长11.5%，比上年同期上升39.5个百分点;其中住宅销售面积266.97万平方米，增长11.4%。商品房销售额311.96亿元，增长28.8%，增幅比上年同期上升26个百分点，其中住宅销售额294.34亿元，增长31.9%。
只是，相较于房产销售市场的走高，惠州房贷市场却始终保持着“紧绷”态势。记者通过走访调查了解到，相较于今年一季度惠州首套房房贷利率在基准利率的基础上普遍上浮了20%至25%的状况，进入5月，少数银行甚至将首套房房贷利率上浮到了50%，二套房贷利率最高上浮到55%。与之同步的，银行方面贷款审批、放款的速度也进一步放缓。
1 二季度房贷利率再升
来自融360的最新数据显示，2018年4月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。
值得关注的是，从2017年1月至今，全国首套房平均利率已出现了连续16个月上涨。
在全国35个城市533家银行中，有76家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。
落地到惠州，记者综合多家房产机构和房管部门的数据获悉，进入二季度，今年4月，惠州各家银行首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.196倍;工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮20%的水平。
进入到5月，惠州房贷利率市场继续走高，综合各家银行和部分在售楼盘的走访情况，记者了解到，相较于今年一季度时首套房贷普遍上浮了20%至25%、二套房贷普遍上浮25%至40%的情况，目前，惠州首套房贷利率区间为基准基础上上浮30%到50%，二套房贷利率区间为基准基础上上浮30%到55%。
其中，惠州光大银行的房贷利率涨幅最高，首套房的房贷利率上浮50%，二套房的房贷利率上浮55%，创下近5年时间里的新高。
对广大惠州购房人来说，房贷利率的“再上浮”最直接的影响莫过于购房成本的增加。
以首套房为例，假如市民选择在近期购买一套150万元的房子，贷款100万元。以30年期、等额本息还款方式计算，在去年年初还可以执行基准利率的情况下，每月需偿还本息5307.27元，累计总还款近191万元。
而现在购房，如果执行基准上浮50%，每月则需多偿还本息1000多元，累计总还款额也会增加约50万元。
来自融360的分析认为，通过限购、限售、限贷等一系列政策组合拳，目前市场中投机资金已出现大范围离场，对于银行来说，对贷款需求的审核及发放或将更加严格，从各业务收益上来看，房贷业务优势明显减弱。
2 多数银行暂停二手房贷款业务
房贷的持续收紧，让惠州购房者的买房成本增加的同时，申请房贷的难度也不断加大。
从2017年下半年开始，惠州一手楼市场延续了上半年的火热状态，今年一季度的数据也显示出不少热门区域住宅项目甚至出现了“一房难求”。
只是，一边“一房难求”，另一边则是个人申请贷款的难度在进一步加大。
记者走访了惠州市区多家银行了解到，进入今年5月，不仅首套房贷利率出现了全线“再上浮”，几乎所有银行都已经停止了二手房贷款业务。
在惠州市区金山湖片区某在售楼盘，销售人员告诉记者，目前与该楼盘合作的银行首套房贷利率已经普遍上浮至了45%，并且审批速度很慢。
“(银行)首套房(利率)都上调到40%了，跟上个月比，银行资金又收紧了，今年买房贷款有些麻烦，而且审批时间也比较长。”该楼盘销售经理介绍，去年11月在该楼盘办理银行按揭贷款购房的客户，贷款到目前都还没有批下来。
综合各家银行和部分在售楼盘的走访情况，记者了解到，目前惠州首套房贷利率平均为基准基础上上浮40%，对比股份制银行，国有四大行的利率相对会略低一些。
哪怕拿到了银行的贷款，可“首付已交、审批放缓”这样的“两难”局面也成了当前惠州购房者的“烦心事”。
连日来，记者在惠州市区走访的10家银行均告知“额度紧张”、“放款时间无法预测”、“放款要排队”……同时，几乎所有银行都释放出这样一个信号：去年积压了很多贷款申请，银行至今还在消化去年下半年的存量申请。目前资金面十分紧张。
因此，目前惠州房地产市场银行贷款利率的上浮、市民购房成本的上升也成了无奈的事。
除了利率上浮、放款速度慢、停止二手房业务，目前，惠州各家银行已经全面执行“认房又认贷”的政策，换句话说，即使惠州市民此前购房的贷款已经全部还清，但依然要按照二套房(或以上)进行贷款资格的认定。
只不过，这样的认定主要体现在利率上浮方面，首付仍可以按照一套房的标准认定，即可首付三成。
业内人士分析称，眼下惠州金融市场银根紧缩已经成为事实，银行对购房者的贷款审核包括流水、资产、学历等会进行更加严格的核实，贷款成本持续高企的状态可能会维持到今年年底。
