天津人才新政背后的楼市 楼市虽躁动无成交
天津人才新政甚嚣尘上的这些日子，引发了当地楼市的一连串反应。人才政策引发楼市波动的内在逻辑就在于，人才落户后将产生购房需求。不过，从现有的楼市政策及近期主管部门的表态来看，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，仍是当前主基调。
开发商推盘 折扣逐渐收回
事实上，自去年4月楼市新政实施至今的一年多时间，天津楼市降温明显，成交量及成交价大幅下降。
与此同时，在这一年中，当有些城市因为开发商捂盘惜售加剧、或者政府不愿意多供应住宅用地，导致库存紧张的时候，天津加大了土地供应总量，提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。智谷趋势的数据显示，截至2018年2月末，天津商品住宅去化周期达到23.7个月，排名(数据从高到低)全国TOP14城市第一。
易居研究院的数据也显示，截至2018年4月底，天津的新建商品住宅库存去化周期为23.9个月，环比上升6%，排在32个二线城市的第三位。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，去化周期的合理区间为12至16个月，高于此区间说明库存规模偏大。
高库存量也让天津的开发商们趁此时机抓紧推盘，在价格方面，由于当地政府的限价措施，新房价格“跳涨”的情况并不明显。位于天津河北区的一家在售楼盘销售人员表示，“现在执行的价格都是依据之前取得的预售证价格，所以不会再涨价，不过折扣将逐渐收回。”
人才落户 楼市虽躁动无成交
“人才”还没真正落户，楼市先出现了一阵躁动。那些手里握着房子准备出售的卖家，看好这个时机，纷纷坐等或已经开始调价，推高了房价预期。
在天津武清的景汇名园小区，二手房的价格已经悄然上调了2000元/平方米左右。去年3月份楼市高点时，该小区的二手房均价在1.4万元/平方米。去年4月新的楼市调控政策实施后，该小区二手房价格降至1.2万元/平方米。“这几天又涨回来了，虽然调价后还没有成交，但这已经形成了趋势。”坐落在该小区底商的一家房产中介人员表示。
刘先生位于武清城区核心地段的一套82平方米二手房，以总价150万元的价格已经挂牌半年了，一直无人问津。就在前几天，刘先生已经将总价调高20万元。代理该房源的二手房中介人员称，“这是最近的新行情，都涨价了。虽然看房的人依然很少，但估计过一段时间人就多了。趁着这个热度，赶紧涨。”
当记者提出“这波落户人才离购房还有一段时间”时，上述工作人员反驳称，“要赶在这波人之前先下手，等到这些人真正落户买房时，房价还得涨。”如此说辞，已成为中介人员的推销逻辑。
住建部重申 坚持调控目标不动摇
中原地产研究中心统计数据显示，2018年以来，已经有超过35个城市发布了40多次人才吸引政策。叠加2017年，据不完全统计，全国已经有超过50个城市发布了多次人才吸引政策，包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄、福州等城市。
就在天津公布人才新政后的第三天，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
住建部对进一步做好房地产调控工作提出了六个方面的明确要求：加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。
这其中就提到，“要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。”“对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。”
通知强调，各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
相关推荐
落户新规引"北漂"关注
在市场看来，天津落户政策的主要影响力集中在天津周边地区，河北等地的人口或有向大城市迁徙的意向，在北京工作的非京户籍人口或同样有迁户天津的意愿。
某湖南户籍的北京媒体从业人员对《证券日报》记者坦言，目前北京户口千金难求，天津一方面属于大城市，具有高考录取率高等优势;另一方面天津房价低于北京，且距离北京较近，在天津落户购房不会影响在北京正常的工作生活。另有某私募机构工作人员对记者坦言，身边很多没有拿到北京户口的人都在关注天津落户事宜，认为在拿不到北京户口的情况下，落户天津不失为一个较优方案。
在北京工作但非京户籍的人口绝非是一个不值得关注的市场。据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据，2017年年底北京全市常住人口2170.7万人，其中，2017年北京常住外来人口794.3万人，占北京常住人口比例为36.59%。如果将群租房、违建、地下室等常住人口的数字算进去，北京常住外来人口的数字或出现进一步的增加。
北京常住外来人口的转移倾向引发业内对于北京房地产市场的关注。有观点认为，天津落户政策的陆续落地，或将对北京房地产市场带来一定的分流。
业内聚焦虹吸效应
有评论人士谈到，无论天津未来房地产市场走势如何，天津开放落户事项仍然对京津冀的发展有一定拉动作用。目前来看，鉴于天津在人才吸引的配套政策方面力度大于北京，在交通以及教育方面又具备一定的优势，天津对北京人才的虹吸效应是存在的。
在著名经济学家宋清辉看来，天津人才新政的实施或将为北京的房价带来不确定性因素。宋清辉指出，如果天津人才新政聚集大量"英才"安家落户，像西安那样吸引数十万人才，对北京房产市场有可能会造成一定的分流。
中原地产首席分析师张大伟在谈及该话题时对《证券日报》记者表示，目前还要看落户政策后期的执行情况，如果天津落户人数能够达到一定规模，那么确实有望减少北京的购房需求。对于北京市区周边譬如燕郊等地的房地产市场而言，张大伟进一步指出，从投资的角度来看，天津落户政策或将进一步削减其竞争力。
事实上，即便在天津落户新政出台前，燕郊地区的房地产市场已经较为冷清。据房天下数据显示，在2017年5月份，燕郊房价均价还在2.9万元/平方米，到了今年5月份，该地区房价均价已降至1.98万元/平方米，同比下降三成。
不过，并非所有的北京常住外来人口都认同天津落户新规所带来的虹吸效应。有家在潍坊，工作地在北京的一位夏女士对《证券日报》记者表示，天津住房对其难以构成明显吸引力。夏女士表示:"我工作地在北京，就算在北京没有房子也可以就近租。同时我家也开通了高铁，一个半小时就能到北京，家那边的房子更便宜，环境更好，也能有家人相伴。"而从投资的角度来看，夏女士亦直言:"现在炒房有点不靠谱了，房子是用来住的不是用来炒的。"
方圆地产首席市场分析师邓浩志亦不认同天津落户新政对于北京房地产市场的影响。他认为，京津本身面向的不是同一个市场，不存在虹吸效应。邓浩志认为:"从北京的地位来看，不大可能被天津分流，北京一直以来都是全国性市场，而天津的影响还是区域性的。
