信托贷款成为房企“救命稻草” 多家中小房企寻求香港上市

信托贷款成为房企“救命稻草”，多家中小房企寻求香港上市。

上市房企境内外融资正在同时遇冷。同策研究院数据显示，受监测的40家房企5月份融资总额跌至一年内最低值。

5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为2017年5月以来最低。与此同时，境外发债同样也遭遇滑铁卢，5月监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。

另外，5月房企发债频频被中止，使得缺钱的房企更加紧张。其中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月末碧桂园、富力地产、花样年三家房企租赁住房专项债券被中止审查，这也是实力房企第一次被叫停。值得一提的是，由于担心融资成本高吃掉企业利润，房企对信托贷款一直处于谨慎的态度。目前公司债收紧， 使得信托贷款再度获得重视。5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资，融资总额达113.54亿元，环比增加687.94%。

在融资渠道受限的同时，房企的融资成本也在普遍升高。

多家中小房企寻求香港上市

高强度依赖资金的开发商在融资渠道日益收紧的背景下，不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场，欲将公司在香港上市进行融资。4月26日，香港证券交易所披露总部位于上海的大发集团招股说明书，截至2月28日，该公司的土地储备总建筑面积为172万平方米，包括可销售总建筑面积13.43万平方米及可出租总建筑面积6.84万平方米。业务经营包括物业开发及销售、商业物业投资及经营和物业管理服务。

大发地产称，收益主要来自于销售物业。2015年至2017年的财务数据显示，该公司的销售收益分别为6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。截至2017年底，公司的现金及现金等价物为3.77亿元。招股说明书中提到，在2015年至2017年三年间，公司录得负面净经营现金流量，且未必能按商业上合理条款取得充足资金（不论通过银行贷款、信托融资或其他安排）进行土地收购及未来物业开发，或根本无法取得所需资金。大发集团表示，公司的物业开发项目一般通过经营所得现金、银行贷款及信托融资等方式融资，公司预期将继续通过上述方式并寻求其他融资机会，以拨付项目所需资金。

但大发集团同时提到，公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。目前公司的净经营现金流量为负数，主要归因为物业开发耗时较长且需要大量资本，以及公司的土地收购及业务扩张。公司或者需要大幅增加外部借贷或取得其他外部融资。大发地产CEO廖鲁江曾表示，大发地产2018年计划冲击千亿，并提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

此外，另一家房企新力地产也正在计划去香港上市。数据显示，公司2017年销售额超过400亿元，目前土地储备货值2314亿元。5月31日，美的集团旗下的地产平台美的置业在港交所提交招股说明书。根据招股说明书披露的相关情况，美的地产的主营业务有物业开发与销售、物业管理服务以及商业地产的投资运营。此次在香港上市是为了进一步扩大其产业规模，公司会将这笔资金用于一般运营以及智慧家居的解决方案。美的置业的财务数据显示，公司法定股本增至20亿港元，股份分为20亿股，每股1港元。2015年至2017年，美的地产收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元。根据公司披露的资产负债表数据，2017年公司总资产1129.78亿元，负债总额188.8亿元，资产负债率约为89%。截至3月31日，美的置业在长三角地区拥有39个项目，土地储备量为840万平方米。2018年末，预期大部分预售的住宅开发项目将配置智慧家居解决方案。美的置业表示，公司可能会进军装配式产业，首家装配式建筑工厂将于2020年6月前在徐州投产。如今，在监管层去杠杆的金融背景下，境内楼市调控，融资收紧已成为资本市场的共识，房企通过发行债券的融资成本也在升高。 有金融行业的人对媒体表示，房企未来的融资将会越来越难，今年的融资成本已经比2017年有所上升，但即便如此，不少房企还是会抢着要。“现在钱越来越难拿，所以房企也是各凭本事，要么发债，要么海外借贷，已经上市的还可以通过股本配售的方式，但这些融资渠道的成本也在上升。”上述人士说道，“尽管如此，但现在只要还在开发商能够承受的范围之内，能拿到钱的方法都是可以一试的。”Wind数据显示，5月份以来，房地产债券共发行16只，票面利率超过7%的有9只。同时，房企在债市上的发债也遇到了较为严格的监管。自5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家房企中止了公开或非公开发债项目，曾在一周内有10家房企中止发行公司债，累计金额500亿元。