苏州土地市场遇冷 三幅核心位置住宅用地流拍 未来苏州楼市走向如何？
苏州土地市场遇冷，三幅核心位置住宅用地流拍。
起拍价过高、限房价等因素造成土地流拍，但最根本的还是整体市场冷下来了，你看2016年哪有土地流拍，能抢到已经算不错，”曾被誉为“ 房价四小龙”的江苏省苏州市三宗核心位置的住宅用地因无人报名流拍后，有房企人士如此评价当下的苏州市场。
根据苏州市国有建设用地使用权网上出让系统的信息，7月23日，7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。
其中，编号为苏地2018-WG-8号的吴中区文溪路北侧、友新路西侧地块在今年2月曾遭遇流拍，此番起拍价格降低3.08亿元之后，仍遭遇流拍。
出让公告显示，2018-WG-8号位置为吴中区文溪路北侧、友新路西侧，总出让面积为73522.10平方米，容积率为2.1，起始总价为200715万元，折合楼板价为13000元/平方米
根据苏州市国土资源局挂牌的土地信息显示，2018-WG-8号地块与2017年12月挂牌的苏地2017-WG-69号地块为同一块地，起始总价较去年的231595万元低了30880万元，对应的楼板价降低2000元/平方米。
三年时间，楼板价翻三倍。距离该地块不远处的编号为苏地2015-G-6号的吴中经济开发区明溪路东侧、吴山街北侧于2015年6月成交，容积率为1.6，成交楼板价为7453元/平方米，起始楼板价为5000元/平方米。
来自中国指数研究院的数据，苏地2015-G-6号土地之上正在销售的洋房项目和昌熙溪里均价为21000元/平方米。
苏州本地房企人士表示，该地块的起始楼板价即便降低了，还是很高，周边有高压线，加上车位配比偏高，目前苏州新房销售价格又受到限价控制，怎么算都是不合适的。
另外两宗流拍的地块分别位于苏州市相城区和高新区，此前均是土地竞买的热门区域。编号为苏地2018-WG-10号的相城区元和街道文灵路东、安元路北地块规划为商服用地、城镇住宅用地，总用地面积为95502平方米，容积率为2.2，起始总价为315157万元，起始楼板价为15000元/平方米。
位于高新区狮山街道塔园路东、灵岩街北的苏地2018-WG-15号地块被规划为城镇住宅用地、教育用地（幼儿园）用地，总用地面积40089.70平方米，容积率为2.2，起始宗价为165326万元，起始楼板价为18745.01元/平方米。
上述房企人士分析，2018-WG-10号地块所处的版块周边存量较大，房子建成后的价格实现能力较弱，这样看土地的起拍价高了；2018-WG-15号地块则是因为需要配建1.2万平方米的幼儿园，以此测算起拍价格高了，利润测算指标会差。
另有来自苏州的业内人士透露，土地市场冷了，即便是没有流拍的三宗住宅地块参与度也是很低，该批次土地中，报名最多的地块也仅有3家，与过往2016年动辄几十家的竞拍场面形成鲜明的对比。
三宗成交的住宅地块溢价率最高的为编号为苏地2018-WG-9号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧地块，有三家房企报名，最终苏州隽润房地产开发有限公司以114444万元竞得，溢价18%。
2018-WG-9号地块总用地面积为44983.10平方米，容积率为2.2，起始价为96984万元，起始楼板价为9800.04元/平方米。
另外两宗地块均0溢价成交。其中，编号为苏地2018-WG-11号的相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南地块由苏州市四城房产置业有限公司竞得。
2018-WG-11号地块规划为商服和城镇住宅用地，总用地面积86441平方米，容积率2.2，起始总价起始价为281452万元，起始楼板价为14800.01元/平方米。
另一宗编号为苏地2018-WG-12号的相城区澄阳街道康元路北、澄月路西地块由深圳市创景投资管理有限公司竞得；该地块总用地面积为44108平方米，容积率为2.0，起始总价为110270万元，起始楼板价为12500元/平方米。
未来苏州楼市走向如何？
在土地价格居高不下的同时，近日记者对苏州的12家主流银行调查发现，首套房的房贷利率一半以上都上涨了。“一手房上浮20%，二手房最低上浮25%，如果是客户离异或者接力贷，那基本上就要达到30%。放贷时间都不好保证，通常一到两个月。”
“一手房上浮也是20%，这也是保证刚需。二手房最低是20%，要看个人情况的，如果名下有房有贷或者离异的就要30%。政府调控的，作为银行也要跟着政府指挥棒走的。”各大银行房贷工作人员纷纷表示。
不仅如此，有多家银行增加了贷款规则，内容更加多样化。有的单身还款能力足够的从上月上浮18%调整至20%，需要父母担保的从上月上浮22%调整至25%，还有的婚前首套首贷利率上浮23%，婚后首套首贷利率上浮22% ，50岁以上人士贷款年限不得超过20年等。
这些将给未来的楼市走向带来什么影响？房产专家袁继峰分析认为，“短期内可能会对楼市得到一个遏制，但没这么快，从土地一级市场、二级市场到三级市场，都需要一个过程。涨跌看二手房最敏感，它最不受市场干扰，从中长期来看，苏州这样一座城市还会有上涨的空间。”
