证券时报刊评：租房才是真正的刚需 资本进来有点残酷

自2002年有统计数据以来，房租就未曾跌过，17年来指数月平均涨幅高达3.32%。

原来，你手上的房子，可这样出租，先找长租公寓A来报价，然后再找长租公寓B。这时，B一般比A报价更高。原来，你可以这样租房子，打开长租公寓APP，或许租不起中心区月租金数千到一万元的成套住宅，但你想住在这样的社区里。怎么办?你可以租一间。或许，一间的租金也付不起，那可以住客厅或上铺，要不再往外围走走，准有一款适合你。

每天，你进出体面的社区，而你的收入连业主的一个零头都不够。这或许就是追求美好生活的路径，但另一面是什么呢?往小了说，就是空间逼仄、上下班电梯要久等、打隔断导致漏水;往大点儿了说，人太多导致物业瘫痪、噪音让你无法安睡、用电负荷大造成火灾等。房子越建越多，但你的空间越来越小、租金越来越高，你住的离市中心越来越远，甚至被迫离开。

房价非理性上涨，可归咎于投资属性作祟。按理说，绝对没有人租房是为了投资。相应的，租金也是由可支配收入决定的。国际经验显示，房租超过个人可支配收入1/3，生活就会面临困难，所以即便发达国家不管制房价，但管制租金却是国际惯例。2015年3月，德国议会通过《限制房租法》，要求3年内租金涨幅不得超过10%;房东涨租超过指导价20%的，算违法，租客有权将房东告上法庭;房东单方面涨租超50%的，被认为是赚取暴利，可判入狱3年。

尽管，我国房价上涨屡被诟病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房价曾下跌过。2008-2009年，深圳房价绝对水平最低点比最高点下跌37%。但是，笔者梳理国家统计局CPI中房租价格指数后，着实吓了一跳，自2002年有统计数据以来，房租就未曾跌过，17年来指数月平均涨幅高达3.32%。自2011年有统计数据以来，70城房价指数月平均上涨3.54%，略高于房租上涨。不过，考虑到2002-2010年房价相对平稳，2002年以来租金涨幅超过房价涨幅。

房租为何上涨?过去，我们可以说进城的人多了，租房的人多了，旧城改造了，房价上涨了，追求美好生活等。但现在，“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”，需求端老百姓还未转变过来，买房的诉求仍强烈，但供应端却无比积极。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资，抢夺市场房源，争夺红利增长潜力小区，抢夺定价权;第二轮融资，行业洗牌;第三轮融资，收获房租增长红利。

显然，这是互联网时代“风投”的打法，先占领风口，再获得行业红利。于是，短短3-4年里，全国诞生上千家长租公寓。下一步就是继续“烧钱”，行业洗牌、头部企业诞生。一旦资本选定谁，不断加注，让竞争者倒下、后来者没活路。自2017年以来，长租公寓倒闭潮出现，洗牌开始。A轮不行、B轮上，再不行C轮融资启动，投入产出倒挂没关系，资本看的是未来。

曾经，笔者为大街上到处损坏的共享单车可惜，但金融界的朋友说，风投的眼里，这都不是事儿!头部诞生了，一切都回来了。别看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，资本圈住了，定价和盈利都被锁定了。城市中心区，单间租金2000元，100平米的房子打成5间，就是1万元。看似，外表光鲜，但房租上涨了，居住尊严没了，安全隐患更在后面。北京西北五环外的唐家岭，曾是有名的蚁族集中地，因居住环境差备受诟病，但租金只有几百元啊!

现在改造了，外表好看了、居住舒适了，但唐家岭55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。记住，租房才是真正的刚需。一线城市，80%的这部分人群，月收入只有3000元左右。旧城改造也好，增加居住体验也好，甚至煤气“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上涨买单。需要不等于可能，相比居住更舒适，多数人还是希望租金更低。这样看，资本进来有点残酷。

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“信用免押金”租房竟成了分期贷是怎么回事?

据新华社电 “相寓好房，押零付一”“无需押金即可入住”，正值暑期，房屋租赁中介热推的“信用免押金”的租房模式，让信用好的人实现了“信用变现”，减轻了负担，对不少的租客而言极具吸引力。

而近日，北京消费者李红发现，我爱我家中介热情推荐的相寓信用租房竟是笔贷款业务，自己在不知情的情况下险些“被贷款”。记者随后调查发现，当前这种火爆的短期模式背后隐藏着诸多猫腻：以信用租房为诱饵，让租客一不小心“被网贷”。

毕业季来临，“为大学生减轻租房负担”的信用租房市场异常火爆。

7月17日，李红来到我爱我家月坛旗舰店办理租房业务。经该店租赁部王经理介绍，只要支付宝“芝麻信用”值达700以上，即可享受我爱我家主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”，“按月缴纳房租，十分方便。”在王经理的推介下，李红签订了租赁合同。随后，一个自称南京邦航商务信息咨询有限公司工作人员的来电称，要李红提供一张本人储蓄卡信息并“授权存管”到该公司，工作人员再三表示储蓄卡只用于确定租客信息，无风险。挂掉电话后，在李红的再三追问下，王经理表示：“这其实是一笔贷款，实际上是租客一次性贷款，分期还款的行为。”

说好的押零付一，实际却成了贷款?记者随后调查发现，类似这种以“贷”租房模式的中介不只我爱我家，还包括链家推出的“自如白条”和58同城推出的“58月付”等产品。据王经理透露，我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

“信用租房的初衷是为一些资金短缺的租客群提供帮助，但确实会给租赁平台带来风险。”我爱我家“相寓”副总经理张多表示，虽然这是一笔贷款，但我爱我家“相寓”将租房和贷款两种合同做了区分，租房合同上绝对不会出现贷款信息。而消费者选择信用租房后，还需与房司令签署另一份贷款合同。“这是消费者的选择，消费者理应充分知情。”张多表示。

租房不炒是底线 越界创新要不得

这种租赁模式是否触犯国家法律法规?消费者又如何规避风险?

重庆大学法学院副教授罗勇认为，相寓租房以解决租赁人资金周转为噱头，实则绑定消费者名下储蓄卡做担保。由于信息不对称，一些不知情的消费者可能办理资金托管相关手续，被强行网贷，存在风险。

“这种创新要不得。”中国银行金融部副总经理刘小宇也表示，这种越界的创新不仅多产品嵌套，不向消费者介绍清楚，而且国家也没有资金存管具体额度的相关规定。一旦出现问题，很有可能出现转高利贷，再追索的问题。

对此，北京市一法律师事务所律师周兆成提醒消费者，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，租客作为消费者在接受租房服务时候，有权对租房服务的有关真实情况进行全面了解。在签订合同时约定解除租赁合同时则终止借贷协议，消费者有权停止向房租分期平台还款，这样约定可以有效避免租赁合同解除时仍需还款的风险。