土地遇冷 全国土地流拍超过800宗
土地遇冷 前三季度全国流拍住宅用地超过400宗
房企不再单独钟情土地招拍挂万科半个月投入超45亿买项目
陷入混沌的不仅是新房和二手房，国庆长假期间，虽然央行公布了降低存款准备金率的消息，被普遍解读为资金放水的信号，但实际上，在重资金的土地招拍挂市场上，土地的流拍却在加速，零溢价成交地块也大幅增多。
据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。中国指数研究院相关负责人表示，“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。
全国土地流拍超过800宗
土地作为未来的潜在供应，最能反映房地产市场走势。土地供不应求，往往预示着楼市进入上升通道，反之，流拍与低溢价则预示着市场步入下行。
如何判断未来市场走势，往往能通过土地成交的情况一窥究竟。
不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
实际上，回顾房地产市场近年来的发展情况，土地流拍现象并非首次出现，2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。这两次流拍之后，都是房地产市场进入谷底，成交量下滑，价格下降的时候。2018年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，均达到了历史高位。
其实土地市场的表现并非没有先兆，从年中开始，以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷，流拍愈演愈烈。
碧桂园曾被视为土地市场的“大胃王”。北青报记者根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成;拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成。其9月拿地力度与8月大体持平。
对此，克而瑞的分析报告也表示，土地市场转冷趋于常态化，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍案例持续增多。而在调控政策持续发力，房企融资压力日渐严重的作用下，企业观望情绪愈加浓重，普遍放缓新增拿地力度，部分房企甚至阶段性退出土拍市场。克而瑞分析师预计，土地拍卖市场转冷将趋于常态化，地价由升转降的拐点将至，部分城市地价更是率先向下调整。
两个原因造成开发商对土地热情降温
为何开发商不再热衷抢地了呢?
合硕机构首席分析师郭毅表示，主要有两个原因：第一，现在房地产企业的现金压力比当年还要大。在去杠杆背景下，房企融资成本越来越高，融资难度也越来越大。监管部门更是三令五申，严禁资金违规进入房地产市场。今年1~8月，全国房企一共融资了7390亿，同比减少9%。其中，8月融资总额只有744亿，同比下降了23%。因此，在巨大的资金压力下，房企拿地自然就越来越谨慎了。
第二，各地的限价政策，也抑制了房地产企业拿地的热情。过去两年，全国各地城市为了抑制房价过热，出台了各种的限价政策。而限价之后，这些城市的房价几乎都走成了一条横线，每个月的均价都在上下几块钱波动。虽然房价得到了有效的遏制，但是房地产市场却被扭曲了，一手房与二手房的价格出现倒挂。
除此之外，地方政府出让的土地数量却在增长，土地供应增加也导致了市场供需失衡。中国指数研究院的数据显示，今年3月以来，全国300城新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达到80%以上的增长。
一方面钱袋子紧了，拍地更理智;一方面，土地限制严格，拍地成本高了，在这样的共同作用下，开发商对土地的热情降到了谷底。
另辟蹊径不拍土地可以并购公司
土地流拍加大，是否意味着开发商都不拿地建项目了呢?其实，一些资金实力雄厚的龙头开发商只是认为招拍挂得到的土地成本太高，限制较多，没有直接在土地拍卖上竞争，却在私下通过谈合作，并购公司入股的方式，获得新的土地或者项目储备。
10月9日，华夏幸福发布公告宣布，与北京万科及北京恒燚企业管理有限公司签订合作协议及股权转让协议，北京恒燚(由北京万科全资持有)将收购旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，交易价款约为32.34亿元。
资料显示，上述五家公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。其中部分地块为半年内拿下，如大厂190亩地块便由裕景公司及裕达公司于今年4月份获取。
双方还约定将由北京万科负责目标项目的运作和经营管理，在项目公司董事会构成中，华夏幸福一方也仅派驻一名代表，虽为“合作”实则近乎出售。
实际上，这已经不是万科第一次通过并购获得项目或者土地了。在十一长假前，北京万科证实收购的海航资产包中含有9个项目，其中包括位于朝阳区东三环的北京海南航空大厦，万科为此付出了13亿元。不到半个月的时间里，万科付出了超过45亿元，用于购入新的土地和项目。
不难看出，即便招拍挂市场遇冷，房企仍通过其他方式寻求扩张，尤其是偏爱一线城市的土地获取。恒大总裁夏海钧在年中业绩报告上就透露，恒大除了把利润做到了500亿外，土地结构也彻底翻转，一二线城市土地占比68%，而在2014年，这个数字不到50%。
10月北京土地市场将有7宗地块计划入市
十一假期后，北京土地市场也将重新放开供应，未来的市场走势或许可以从即将到来的土地交易上看出端倪。北京市规划和国土资源委员会官网显示，10月北京土地市场共有7宗地块入市，其中两宗位于北京经济技术开发区河西区，两宗位于朝阳区崔各庄乡，两宗位于石景山古城南街东侧，一宗位于房山区青龙湖镇。除了北京市石景山区古城南街东侧1612-819、820地块为共有产权地块，其余均为限竞房地块。7宗地总建筑面积为55.75万平方米。
对此，克而瑞的分析报告认为，核心一二线城市市场前景长期看好，中心城区热门宅地更是不可多得的资源稀缺品，这类项目去化前景依旧不成问题。联系到多数城市土地供应往往有前低后高的市场惯例，四季度将是土地供应高峰期，届时核心城市将明显加大供地力度，其中也不乏核心地段的热门宅地。对于那些资金相较充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不啻为在核心城市拿地补仓的良机。
业内人士也认为，四季度房企在土地获取上的投入，将在一定程度上将决定哪些房企资金链健康稳健、将有充足的“弹药”布局明年投资机会，从而也决定哪些房企能在下一轮市场盘整期安全立足甚至业绩稳定增长。
土地市场进入调整期，流拍现象依旧普遍
本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
在经历了8月份的年内交易量高点之后，2018年9月土地市场进入调整期，供应、成交规模均环比下滑，溢价率、均价等指标也持续在低位运行。二线、三四线城市成交规模均环比下跌，一线城市交易规模虽环比增长，但高楼板价地块稀缺，平均楼板价、成交金额环比也出现了大幅度下滑。
市场走势：供求同步下滑，楼板价持续低位运行
第三季度以来，土地供应面积持续呈现缩减趋势，9月份全国336城经营性土地供应建筑面积跌至20264万平方米，环比跌幅高达25%，供应土地幅数共3030幅，环比同步下降22%，供应连续2月下滑一方面是由于7月份供应达到年内最高峰，另一方面是由于整体经济形势不佳、市场预期有所下行所致。
9月份成交建面与供应同步回落，全国336城市经营性土地成交共3030幅，环比下跌13%，成交建筑面积20264万平方米，同比降幅达到28%。各能级量价表现各异：一线城市量升价跌，已经连续四个月成交体量维持在200-300万平方米范围内;二线、三四线城市成交体量环比分别下滑13%和32%，回归至上半年平均水平，但二线城市地价持续下滑，三四线城市地价则是低位回升。
整体来看，本月土地市场价格走势低位回升但仍低于1-7月的平均水平，主要是由于成交体量高位回落，成交规模随之下行，三四线城市成交占比下降使得整体成交均价环比回升。CRIC监测的336成经营性土地成交总价为3677亿元，环比下降17%，同比几乎维持稳定;楼板价则环比上涨15%，达到1929元/平方米，年内土地成交均价整体呈现波动下行的趋势，7月开始频繁的流拍的确导致了接下来8、9月份市场转冷，地价下行。
溢价及流拍：溢价率连续多月下滑重点城市流拍依旧频发
9月份流拍地块数量持续高企，土地成交溢价率也相应持续下滑，9月份土拍溢价率低至11%，环比减少2.5个百分点再创新低。今年以来土拍溢价率一直徘徊在低位水平，5月份开始土拍溢价率连续4个月下滑，其中三四线城市一向在各能级中土拍溢价率最高，本月平均溢价率也已低至12.9%，企业拿地态度发生明显转变，囤地思维不再。
在溢价率持续回落的同时，土地流拍率在第三季度陡然升高、引起广泛关注，并连续三月维持在较高位状态。CRIC重点监测的城市9月份土地流拍幅数达到116幅，与7月份的115幅基本持平，且流拍率达到21%，相比7月份上涨1个百分点，重点城市的土地流拍现象仍然较为普遍：成都流拍数量达到10幅，郑州、福州均有8幅地块流拍，济南和昆明则分别流拍7、6幅土地，企业拿地态度仍然谨慎。在热点城市土地流拍频发的情况下，厦门9月20日成交了3宗商住地块，总价超过100亿，一定程度上来说城市的土地成交与流拍正在逐渐分化得更加清晰，优质地块有人买单，偏远区域地块则面临流拍风险。
土地流拍增加、溢价率降低、平均楼板价下降等多项指标反应出目前土地市场的确有所转凉，一方面楼市持续受限，较多房企都开始了转型、去房地产化的战略;另一方面金融行业也较为不景气，企业融资成本提升使得可用于拿地的资金紧缩。各种因素相互作用，导致了土地市场热度下降，但核心的原因仍是企业对于未来市场预期下滑，信心缺失。
重点地块：总价、单价榜门槛均延续下滑近半数底价成交
虽然本月重点城市土地成交规模维持高位，但位列前茅的郑州、长沙等城市大多数地块都是低溢价成交，总价、单价榜单中也以底价成交为主，重点地块成交热度持续回落，总价榜单体现尤为明显。
总价榜单榜首地块是武汉江汉区汉正天街地块，由嘉里建设以底价竞得，成交总价为64.25亿元，环比上月总价榜首回落了34%，汉正街处于武汉市中心地带，属于极为稀缺资源，地块总体量43万平方米，预计将要打造大型综合体，对汉正街形象将有大幅提升;门槛地块来自合肥滨湖区，成交总价为24.3亿，尽管相比上月总价入榜门槛下降了16%，但溢价率却高达75%，是近期来难见的高溢价地块，最终被荣盛拍下。
本月单价榜首环比上升了40%，楼板价最高的地块是来自福州鼓楼区三坊七巷的1宗酒店用地，由永辉集团以72%的溢价率竞得，成交楼板价为43664元/平方米，三坊七巷作为福州市中心的国家级5A景区，周边酒店地块的稀缺性和商业价值不言而喻，最终高溢价成交;门槛地块则来自郑州，是位于郑东新区的纯住宅地块，被郑州本地地产商永威置业拍下，成交溢价率为19%，平均楼板价达19707元/平方米，相比上月门槛地块下降了六个百分点。
总结
本月土地市场规模下降，价格维持低位运行，整体进入调整期，供给侧多地主管部门也出台相关规范，加强对闲置用地的处理，此举有助于增加市场中的有效供给，进一步控制房价上涨，另一方面如今价格趋稳，恰逢市场热度降低，更有利于整治闲置土地等工作的推进;需求侧方面，土地市场之所以流拍增多、进入价格指标的“低潮期”，主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度，但在市场和企业关于地价的“磨合期”度过后，土地挂牌价格应当会更加符合企业预期，流拍现象有望趋缓。
在进入第四季度之后，受行业周期性影响，再加之部分城市需要完成年度供地指标，推地的节奏应该会重新加快，“捡漏”拿地的机会也会随之增多，考虑到一二线严厉调控带来的需求“蓄水池”，以及“控房价”带来的购买力实质性增长，重点城市的优质拿地机会依旧值得关注。
