土地流转：合同签订常见问题及监管机制背景

土地流转的常见问题!签合同需要注意哪些?流转价格受什么影响?

近年来国家一直鼓励承包地流转，发展规模经营，改变小散户的种植模式，以更加科学的种植方式来获取规模效益。今年，农村土地确权将基本结束，拿到了土地本本的农民，要流转就更有凭有据了。而土地流转出去，大家最关心的就是价格，还有自己的权益保障。那么，签流转合同时需要注意哪些?流转价格受哪些因素影响呢?

一、转包还是出租?

土地流转就是土地承包经营权的流转。根据我国的《农村土地承包法》，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

有的朋友在纠结土地是转包还是出租，不知道哪种可以让自己的获利最多。而且土地在别人手上，时间长了，不会要不回来了吧?

其实，不管转包还是出租，都只是土地流转的一种形式。这两种的区别在于：转包发生在同一个集体经济组织之中，也就是和同村的人才能转包;而出租是把土地承包经营权租赁给所在集体经济组织以外的人，可以是外地人、企业等等。转包是支付转包费，而出租则是向出租的农户支付租金。从原则上讲，这两种情况土地流转金是一致的。

时间方面，土地流转期限最长不能超过这块地剩下的承包时间，总共不能超过30年(草地为50年，林地为70年)。流转的仅仅是土地的经营权，承包权还是你的，不用担心土地要不回来。

二、签订流转合同，都写什么?

无论是转包还是出租，都需要签订书面合同。

根据法律要求，土地承包经营权流转合同一般包括这些条款：(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)违约责任。

另外，还有3点要特别提醒：

1.在签订合同的时候一定要注意日期问题。很多人承包五年，但合同上却多写了一年，或者流转日期往后推迟一年。

2.费用支付上，也要在合同中体现出明确的价格，以及支付的方式和时间。

3.没有标注土地用途的合同千万不要签。因为农民的承包地只能用于耕作，不能用于建造厂房等其他用途。

在这里要向大家着重强调合同的重要性。以前，农村里有些不认字或者不懂合同的农民，在土地流转时，很多时候只是口头上承诺了一下，毕竟都是一个村子的邻居或熟人，也可能因为面子或者人情的原因就不好意思要求书面上的协议或者合同。但现在，大家都知道这是一个很冒险的做法，没有正规的合同是没有法律保障的。所以在土地流转时一定要求有正规的合同，尤其是大规模的流转。否则万一承包土地的不给租金或跑路，那可真是麻烦了。

三、流转来的地能贷款吗?

签好了土地流转合同，要记得去备案，一般在村委会或者乡镇的土地流转办公室就可以办理。如果想要土地流转后的补贴，那就要到县里的农经站进行备案了。

需要注意的是，不是所有的土地流转都有补贴可以拿，也不见得可以贷款，这个只是在一些试点地区才有，同时该县一定要完成土地确权。

四、什么会影响土地流转价格?

1.农产品价格。比如种粮的土地，粮价的高低会直接影响租金。

2.流转面积。土地流转面积对土地流转价格具有正向影响，土地流转面积越大，在土地细碎化且分散的现实情况下，需要协调的农户数量也越多，这样费用很大，土地流转价格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是种植粮食而是种植其它经济作物，这样在土地年收益增加时，为了获得充足的土地资源，新型农业经营主体愿意接受较高的土地流转价格。

4.流转期限。农业产业周期长，短时间很难见效并收回成本，所以需要大量时间进行前期投入。在同等条件下，流转年限越长的土地流转价格越高，流转年限短的土地在价格上会比较吃亏。

5.土地位置。一般来说，处于城郊和产业发展较好的地区，土地流转的价格较高，而对于经济欠发达的地区，流转土地的价格就偏低。

农民朋友在流转土地的时候一定要按正规手续办理，这样才能避免纠纷，让自己的利益最大化。

加强土地流转监管 推进乡村振兴战略

【背景】

改革开放以来，农村土地承包制度为农业发展、乡村振兴、农民致富提供了巨大的政策支持与示范引领。农业税费改革和征地补偿更是让土地从“烫手山芋”变成了“香饽饽”。重庆市渝北区石船镇地处两江新区开发核心区域，涉及大量的征地工作。近年来，渝北区人民法院受理的该镇涉承包经营权纠纷案件大幅增加。

第二轮土地承包以来，基层管理部门和土地承包经营户的法治观念已逐步提升，但在程序意识、合同规范化等方面仍有所欠缺，部分转包协议未经备案，甚至口头约定等情况屡见不鲜。这对法院依法审查认定相关事实造成困难。因此，敦促、引导相关职能部门规范土地流转备案登记，切实发挥土地流转管理部门在法律宣传、政策宣讲等方面的作用，提高对基层自治组织的监督指导效果，对提升基本农田保护力度，提高土地流转利用效率，全面推进乡村振兴战略具有重要意义。

【建议】

重庆市渝北区人民法院司法建议书

渝北法建〔2018〕7号

重庆市渝北区石船镇人民政府：

2017年1月至2018年6月，我院统景法庭受理多起石船镇辖区内土地承包合同纠纷、侵害集体经济组织成员权益纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷等涉农案件。在审理过程中，我院发现你镇在农村土地承包及流转方面存在以下问题：

一、土地流转未签订合同或未按规定备案。针对承包经营户户口外迁或者外出务工，长期弃耕土地的情况，原承包户大多通过转包或者由村民委员会重新发包的形式避免土地撂荒。但在转包过程中，部分承包户与受让方未按规定签订土地转包合同，未将流转合同交土地流转管理部门备案。在重新发包时，部分村委会也未按照法定程序重新发包，签订合同并进行备案。由于缺乏书面合同，导致部分关键事实难以查清。

二、民主议定程序不完善、记录不完备。民主议定主要是通过召开社员大会或者村民代表大会等形式议定相关事项。但有些土地流转纠纷案件显示，部分会议议事程序不规范，参会人数或表决人数不符合法律规定，会议记录过于简略，甚至仅反映表决结果，手写记录字迹潦草，难以辨认。

三、档案资料保管不规范。在征地过程中，往往需要核查原承包期内的土地流转情况。但由于村委会换届、保管条件受限、档案意识欠缺等原因，造成相关资料遗失，当事人举证困难，无法还原事实真相。

造成上述问题的原因是多方面的。一是相关主体缺乏涉农土地法律常识。承包户对土地流转的程序规定不了解，没有及时履行土地流转过程中应当办理的手续，导致事后无法举证。村委会对土地流转程序、会议程序等规定落实不严，造成流转瑕疵，相关主体的权利悬置不明。二是相关部门缺乏有效管理机制。土地流转管理部门对辖区村委会缺乏有效的指导和管理，对隐性的土地流转缺乏必要的甄别和监管手段。三是国家在开发过程中向涉及的承包经营户给予补偿，部分弃耕村民为从中获利而提起诉讼，也进一步暴露了上述问题。

为有效规范农村集体经济组织的土地经营、流转行为，维护农村土地承包关系的稳定性，切实保障相关主体的合法权益，特向你镇提出如下建议：

一、加强对村民委员会的指导管理。由土地流转管理部门牵头，通过村委会定期清理本辖区承包户土地经营情况。对于户口外迁或外出务工弃耕的承包户，应通过村委会及时联系，询问经营意愿。明确放弃承包或者拟转包的，督促村委会及时按照规定程序，完善相关的书面手续并上报备案。

二、严格依法依规进行民主议定。村委会应严格按照法律规定，组织召开村民大会或村民代表大会，讨论有关事项。特别是对出席人数、利益相关人员等关键环节予以重视。明确专人负责会议记录，对到会人数、表决内容、表决票数、表决形式等予以详细记载，并建档留存，确保会议决议资料完整清晰。

三、加强法律政策宣讲与培训。结合辖区当前工作及涉民生、土地等重点环节，定期开展政策法律宣讲，提高辖区村民法律意识。梳理归纳村委会工作中涉及到的相关法规、政策，定期组织村委会工作人员进行培训、指导，提升辖区基层组织的治理能力与治理水平。

以上建议请研究处理，并在收到之日起二个月内将处理结果以书面形式函告我院。

二○一八年七月十八日

【效果】

重庆市渝北区石船镇人民政府收到司法建议后，高度重视，针对建议反映的情况和建议内容，专门组织有关部门研讨对策，并结合现有机制，提出以下完善措施：

1.扎实开展和完善农村土地承包经营确权工作。在2004年农村土地承包经营权确权颁证建立的《农村土地承包经营权登记簿》等资料信息基础上，对家庭承包农户基本信息、承包地块等情况进行调查核实，准确摸准相关变动情况，及时修正错误信息，依法稳妥化解相关矛盾纠纷。

2.加强对村民委员会的指导管理。在土地确权登记颁证、流转、转包、转让等工作上，由镇经发办牵头，指导各村建立辖区内土地经营情况台账，严格按照相关规定和程序，做好土地流转、转包、转让等备案工作。

3.加强法律政策宣传与培训。邀请区司法局、区农委、区征地办等相关部门定期对各村征地、土地承包流转等工作中涉及的相关法规、政策进行培训、指导，切实提升辖区基层组织的治理能力与治理水平。