北京土拍：未来市场前景依然难料

低溢价成交成北京土拍主流

随着年底临近，北京土地市场也进入供应高潮。10月23日，北京土地市场8宗新地入市，除2宗商业金融服务用地外，其余6宗均为住宅用地，包括1宗共有产权住房用地。算上22日挂牌的6宗住宅用地，10月内北京共新增住宅土地12宗，顺义4宗，丰台2宗，大兴2宗，昌平、密云、房山、延庆各1宗，总规划建筑面积156万平方米，起始出让总价达282亿元。如果算上商业服务用地，当前北京待售的土地多达19宗。

限竞房用地仍是主流

10月23日挂出的8宗地块，其中6宗是住宅地块，包括1宗全部建设共有产权住房的地块，另外2宗则是商业金融服务业用地。除了延庆商服用地采用招标方式出让外，其余地块都将采用挂牌的方式出让。这6宗住宅用地加上几日前刚挂出的6宗住宅用地，共计12宗住宅用地，并将于11月26日公开竞价并确定买家。

从土地规划用途上看，3宗共有产权住房用地均位于顺义区，总建筑规划面积49.2万平方米，按照每套住房90平方米估算，预计可提供5000余套住房。8宗限价商品房用地中，价格最高的为丰台区花乡白盆窑村地块，最高销售价格为7.1万元/平方米。

10月22日，北京挂牌出让的4宗“限竞房”用地中也包括一块白盆窑地块。较为值得关注的是，该地块建筑控制规模为163477平方米，起始价为56亿元，其将来商品住房销售均价不超过6.77万元/平方米，同样最高销售单价不得超过7.1万元/平方米。

此前白盆窑地块在去年底作为共有产权房地块入市，遭遇流标。而本轮该地块拆分调整为限竞房地块重新入市。目前周边新房房价为8万元/平方米左右。

据统计，目前北京待售的土地多达19宗，11月26日一天将有13宗土地成交，土地起价总价高达295.19亿元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢价率，当天成交土地金额可能会超过300亿元。这也将创下北京历史上单日出让住宅土地最多、金额最高的纪录。

溢价率走低

进入四季度，北京土地供应进入小高潮，但能否激发开发商的拿地热情还需要后续观察。

实际上，随着北京当前限竞房大量集中入市，楼市产品同质化趋势严重，限竞房竞争愈发激烈。即便是多数项目降价促销的情况下，依旧面临较为困难的去化压力。受楼市销售端的传导影响，房企在土地市场上也开始显得谨慎起来。

几天前的10月19日，北京3宗地块拍卖情况显示，两宗位于亦庄地块，溢价率分别为24.34%、17.46%，位于房山青龙湖的地块则以0溢价率低价成交。

中原地产首席分析师张大伟预测，预计入市的住宅土地中，除少数容积率低的地块，其他将很可能继续出现底价成交，但流标可能性不大。

统计显示，截至目前，北京年内住宅土地供应37宗，出让金为995.39亿元，同比减少了49%。统计显示，2018年北京出让土地平均溢价率仅为16%，更出现了6宗流标土地。

分析显示，对于市场来说，土地供应大幅增加，供需结构缓解，楼市有望继续平稳。但当前限竞房供应井喷，部分供应集中区域已上演楼盘价格战，这将直接影响部分区域地块的成交。

房企拿地谨慎

张大伟表示，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企已经对住宅类土地拿地积极性升高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

同时，房企资金压力逐渐显现，从2016年“9·30”开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。但从三季度来看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。

34天后北京土地市场下饺子

前日日北京国土局刚一口气推出了 6 宗住宅用地，昨天，北京又有包括两宗商业金融服务业用地的八宗地块集中入市。两天推出 14 宗地中，除位于延庆地区的商业金融服务业用地外，其余 13 宗土地将于 11 月 26 日进行同日竞拍。

密集供地或因供地计划达不到预期

就 2018 年土地市场情况来看，土地流标与流拍频现，市场并不景气，房企积极性也不高，成交溢价率整体偏低。北京市国土局此次大规模集中放地，也引起了市场的强烈关注。少数分析人士认为，加大土地供应力度，也许是北京房地产市场调控开始出现松动的信号。不过，对此，大部分业内专家依然分析认为，此次集中供地只是北京市为完成供地计划而进行的正常动作，不宜过度解读。

“根据土地的招拍挂制度，达到挂牌期限之后，才开始现场竞价，一次性挂出多宗地块，在此前也曾出现过，但是往往成交并非在一天。”对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，企业在竞拍中也会有自己的考量，国土局也会考虑到企业的便利性，所以不会一天拍出多块地。她进一步指出，每年到年底土地供应会相对较大，从去年开始北京开始实行五年的供地计划。每年供地量都要达到相应标准，从今年的土地供应来看，土地流拍流标，所以国土部门在供地上做了相应的控制。今年的供地计划的完成情况并不理想。按照国土局的口径，今年的供地计划完成的比例还远远达不到预期计划。

“上半年土地市场出让较少，按照上半年出让速度，远不能完成今年的土地计划，所以下半年北京本身就要加快土地出让速度，这样才能保持北京一定程度的新建住房供应。”诸葛找房首席分析师陈雷也表示，在这一轮土地放量之后，未来一段时间北京的房地产市场供应或将集中释放，这有利于供需平衡，稳定市场。同时，大量土地供应也会缓解购房者的恐慌情绪。

未来市场前景依然难料

“总体来说，因为北京去年的供地的供应规模比较集中。导致今年商品住宅市场出现了严重的供过于求。而从开发商的角度上来讲，面临最大的压力是库存去化的困难。”郭毅也表示，开发商在此前囤积了大量土地，再还没有变成销售额的情况下，拿地的动力并不强劲。所以今年土地市场的成交情况并不乐观，即便国土部门年底集中供应土地，市场能给出怎样回馈也未可知。位置条件和规划条件相对较好的地块有可能以低的溢价率成交，条件相对较差的和规划指标较严的地块可能会继续出现流标流拍现象。国土部门应就目前的土地市场成交状况和房企整体拿地的心态会对一些流拍地块的规划条件作出调整之后再重新上市。

这之中，比较明显的例子就是白盆窑地块，在这两日推出的 14 宗土地中，两块位于丰台区花乡白盆窑村的地块。今年 1 月，该区域一宗宅地曾经以共有产权房地块出让，可最后因无企业参与投标而惨遭流拍。北京市规土委公开资料查询结果显示，当时该地块上的共有产权房预计销售价格 43000 元/平方米，地块起拍价 50.58 亿元。