我国土地使用权是怎样的?如何处理国有土地使用权纠纷?
我国土地使用权是怎样的?包括房屋吗?
在我国，想要合法拥有一块土地的处置权，首先就得取得该块土地的使用权，那么我国土地使用权是怎样的?包括房屋吗?
一、我国土地使用权是怎样的?
1.土地使用权是个人、国家机关和农民集体等享有对国有土地或是集体土地的占有、利用、收益和有限处分的权利，其中所指的土地包括农村的农用地、建设用地和未利用用地的使用权。
2.国有土地的使用权是通过划拨、出让、出租和入股等方式取得的;而农民集体土地使用权可以分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
3.土地使用权的年限会根据土地使用的性质不同而不同，其中居住用地(也就是住宅用地)年限为70年;工业用地的年限为50年、科、教、文、卫和体育用地的年限为50年;仓储、综合或者其他用地的使用年限为50年。
二、土地使用权是包括房屋吗?
土地使用权其实是不包括房屋的，因为土地使用权只是拥有使用权的公民个人、单位组织、集体等等依法按规定所享有对土地的占有、利用等权利，而对这块地上的房子并不一定是享有使用权的，而且土地使用权里面也并没有包括房子。
在这里提出土地使用权是否包括房屋的，可能是部分人对于土地使用权和房屋所有权的区别没搞清楚的，所以下面就来简单的讲一讲。
1.在城市里购买房屋的业主除了对自己所购买的房屋拥有所有权之外，还拥有该房屋的国有土地的使用权，毕竟房子是建在土地上的。
2.在农村宅基地上的房屋和相关的附属设施是合法合规建造着所有的，但对于宅基地只有使用权并不是享有所有权的。对于因为自然灾害等原因灭失的宅基地其使用权也会随着消失。
3.像国有土地使用权和房屋所有权的最大区别就是年限，房屋所有权是永久的没有期限的，只要房屋没有灭失就可以一直享有(当然要是合法合规的);而土地使用权是有期限的，从70、50到40年不等。
三、什么时候土地使用权会终止?
国有土地使用权因法律规定的情形而终止。一般来说，国有土地使用权终止的主要原因是国家依法收回土地使用权。除此之外，使用权人放弃使用或因特定原因停止使用;使用权人为自然人的，使用权人死亡后无人继承，也可导致国有土地使用权的终止。
土地管理法规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
1.为公共利益需要使用土地的;
2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的(住宅用地的续期依物权法的规定);
4.因单位撤销、迁移等原因，停止，吏用原划拨的国有土地的;
5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
其中因上述第1、2项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。
现实中如何处理国有土地使用权转让纠纷?
目前因城市规划调整、土地使用权价值急升等原因导致不少因土地使用权转让而产生的纠纷问题大量浮出水面，那么现实中如何处理国有土地使用权转让纠纷?
一、国有土地使用权转让的条件
转让国有土地使用权，按照我国《城市房地产管理法》的规定，需要满足一定的条件，除缴清土地出让金、取得土地使用权证外，对房屋建设工程而言，还需要完成开发总额的25%以上。这是为了遏制房地产市场的炒地皮现象，规范房地产开发秩序。
具体来看，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
二、如何处理国有土地使用权转让纠纷?
但是在现实中，很多人由于不严格按照法律规章制度来办事，给转让埋下了纠纷隐患。那么该怎么处理土地使用权转让纠纷?
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
三、如何判定土地使用权转让合同的效力?
对于合同无效的事由，《中华人民共和国合同法》第五十二条对认定合同效力有明确的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条通过穷尽列举的方式明确了合同无效的五种具体情形，即：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
3、以合法形式掩盖非法目的;
4、损害社会公共利益;
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
四、如何避免出现土地使用权转让纠纷?
实践中，国有土地使用权出让中，出让方和受让方签订国有土地使用权出让合同，因受让方违约而引起纠纷的情况比较少见，更多的是因转让违约而引起的纠纷。为避免国有土地使用权转让过程中出现的纠纷，建议从以下两个方面做好风险防范工作：
1、规范转让合同的形式。国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，需明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
2、国有土地的权属调查和资信能力调查。
一是转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
二是作为转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
现实中如何处理国有土地使用权转让纠纷?
目前因城市规划调整、土地使用权价值急升等原因导致不少因土地使用权转让而产生的纠纷问题大量浮出水面，那么现实中如何处理国有土地使用权转让纠纷?
一、国有土地使用权转让的条件
转让国有土地使用权，按照我国《城市房地产管理法》的规定，需要满足一定的条件，除缴清土地出让金、取得土地使用权证外，对房屋建设工程而言，还需要完成开发总额的25%以上。这是为了遏制房地产市场的炒地皮现象，规范房地产开发秩序。
具体来看，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
二、如何处理国有土地使用权转让纠纷?
但是在现实中，很多人由于不严格按照法律规章制度来办事，给转让埋下了纠纷隐患。那么该怎么处理土地使用权转让纠纷?
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
三、如何判定土地使用权转让合同的效力?
对于合同无效的事由，《中华人民共和国合同法》第五十二条对认定合同效力有明确的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条通过穷尽列举的方式明确了合同无效的五种具体情形，即：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
3、以合法形式掩盖非法目的;
4、损害社会公共利益;
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
四、如何避免出现土地使用权转让纠纷?
实践中，国有土地使用权出让中，出让方和受让方签订国有土地使用权出让合同，因受让方违约而引起纠纷的情况比较少见，更多的是因转让违约而引起的纠纷。为避免国有土地使用权转让过程中出现的纠纷，建议从以下两个方面做好风险防范工作：
1、规范转让合同的形式。国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，需明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
2、国有土地的权属调查和资信能力调查。
一是转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
二是作为转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
