土地使用权登记所需材料是什么?合同效力认定是怎样的?

储备的国有土地使用权登记所需材料是什么?

中国的土地储备制度来源于我国香港，采用政府取得“生地”(即未完成拆迁、水电气暖等基础设施的土地)，经由整理达到“熟地”标准(土地平整、水电气暖齐全)，进入待出让状态的开发模式。那么根据《土地储备管理办法》，储备的国有土地使用权登记所需材料是什么?

一、哪些土地可以纳入储备用地?

储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

下列土地可以纳入储备范围：

1.依法收回的国有土地;

2.收购的土地;

3.行使优先购买权取得的土地;

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地;

5.其他依法取得的土地。

入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利(包括用益物权和担保物权)等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。

二、储备的国有土地使用权登记所需材料是什么?

1、《国有土地使用权收回(购)情况调查表》2份;

2、《国有土地使用证》原件、复印件或土地权属来源证明(加盖单位公章)4份;

3、《房屋产权证》或建(构)筑物权属、权利的合法凭证(加盖单位公章)4份;

4、单位营业执照、组织机构代码证、法定代表人资格证明书和身份证等复印件;委托办理的，需出具法定代表人授权委托书及受委托人身份证复印件(加盖单位公章)4份;

5、单位开户银行及账号(加盖单位公章)4份;

6、其他需要提交的资料。

储备土地使用权虽然不是严格意义上的物权，其权能、权利内容等都不确定，但是实践中存在登记的客观需要。与其他土地权利登记之确权公示目的不同，储备土地使用权登记的最主要的目的就是为了抵押贷款。根据《土地储备管理办法》(以下简称《办法》)第二十五条和《关于金融促进节约集约用地的通知》(银发〔2008〕214号)的规定，土地储备贷款采取抵押方式的，必须具有合法的土地使用证，因此有的地方出台的关于储备土地登记的文件明确发文目的是为了“规范土地储备机构抵押贷款行为”。实践中，如果不是为了抵押贷款的需要，土地储备机构不会主动申请登记，土地登记机构也不会启动登记程序。

以土地使用权出资的合同效力认定是怎样的?

在实际操作中存在通过土地使用权作为资本参与合作开发，那么这个过程中以土地使用权出资的合同效力认定是怎样的?

首先，本文所探讨的以土地使用权作为出资的合作开发合同，指国有土地使用权人与其他经济主体之间订立的，以国有土地使用权作为己方出资的部份或全部，共享利润，共同参与经营，共担风险的协议。以集体土地使用权作为出资的合作开发合同，由于相关法律法规尚不完善，暂不在本文探讨之列。

《中华人民共和国公司法》第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。《中华人民共和国土地管理法》第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地使用权可以依法转让。”

由此可得，虽然在我国城市土地所有权是归属国有的，但是国有土地使用权却是可以与所有权分离并单独加以利用的。国有土地使用权是股东出资的法定形式之一。

实践中，以国有土地使用权作为出资的合同也非常普遍，尤其是对于国有企业和外商投资企业。国企改革中，许多国企通过招商引资的方式与其他企业合作以壮大发展自己，这些国有企业最重要的财产就是土地，因此，在合作中，国有土地使用权是国企最常见的出资形式之一。

同样，在中外合作企业中，外方以资金、技术入股，中方以国有土地使用权入股的形式也非常常见。《中外合资经营企业法》中表述的场地使用权，也属于有一定期限的国有土地使用权。

以土地使用权出资房地产为例：

主要有以下四种情况：

(1)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资;

(2)当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资;

(3)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。

(4)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物(如建筑材料)或劳务作为出资。实践中以第(1)种情形为常见，第(2)、(3)种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形;第(4)种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。

高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)中表示，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中，共担风险是其具实质性的，实践中，那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险，也正是因为如此，导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。

《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人(下称土地方)不担风险只收取固定利益，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币，即无论约定分得固定数量房产还是货币，均应理解为收取了固定利益。