住宅建筑应该以什么面积进行交易？商品房销售计价的依据是什么？

今年2月公开征求社会意见的《住宅项目规范(征求意见稿)》提到的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”曾受到社会广泛关注，并引起热议。

今年全国两会期间，民革安徽省委会副主委周世虹和房天下控股公司创始人兼董事长莫天全等全国政协委员，也关注到这一社会热点话题，并公开呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据。

两位全国政协委员公开呼吁

据民革安徽省委会官方微信公众号3月9日消息，周世虹向全国政协十三届二次会议提交了提案《关于改革商品房销售计价依据的建议》，呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据。

周世虹指出，公摊面积缺少限制性标准，管理混乱，导致公摊面积无序增加。因购房人在信息和维权上的双重弱势，对公摊面积的计算毫无知情和救济的权力，公摊面积的计算任由部分房地产测绘机构和开发商暗箱操作，不断助推了公摊面积的上涨。对于购房人花钱购买的公摊部分，开发商往往将其私自利用或对外出租，有的甚至反过来向业主收费，变相侵占了购房者的利益。物业服务费、暖气费、精装修价格也都是按建筑面积收费，甚至连将来开征的房产税也不可避免地要按照建筑面积征收。

周世虹认为，采用建筑面积计价既严重损害了购房人的利益，破坏了公平交易的规则，公摊面积的弊端日益显现。以套内建筑面积作为商品房销售计价依据，更具有科学性，并且已经具备现实条件。以套内建筑面积或实用面积计算房价，让购房人看得见，买得明白;既能避免老百姓的利益受到损害，又能铲除房地产领域的腐败，同时又能促进房地产交易市场的公平和公正;不仅具有强烈的民意基础，而且更具有科学性、合理性和可操作性。改革计价依据已成为社会共识和时代要求。

鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，周世虹建议，如果改革计价依据，首先必须修改、完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计算方式。做好宣传、普及和解释、论证工作，设置合理的过渡期，可以实现计价依据和标准从建筑面积向套内建筑面积的平稳过渡。

记者注意到，除周世虹之外，全国政协委员莫天全今年两会期间也发出了类似的呼吁。

3月4日，莫天全在做客在线访谈节目时表示，按套内面积计算每一套房产的面积、价格、或者纳税，这样的衡量标准应该是准确的、科学的。

“作为拥有房子的个人，我们清楚我们消费的面积，而且也看得见摸得着也算得出来，如果按传统的办法把公摊面积都算进来，有时候我们自己一头雾水，到底公摊有多少，为什么要公摊给我?很多东西搞不清楚，按套内面积算是比较科学的。”莫天全说。

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发舆论热议

专家建议 公摊系数亟须科学合理制定

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

房产交易计价方式的改革很重要,但最关键还是要制定科学合理的公摊系数。开发商应该充分披露“按什么面积计价”“出售的房屋室内使用面积是多少、公摊面积是多少”。

“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”,这几个专有名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。

“住宅应以套内使用面积交易”

今年2月23日曾报道，2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”话题由此引发社会热议。

随后，2月24日发布的文章《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》，对此进行了权威回应。

报道称，受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人2月24日接受新华社采访，对该条进行了解答。

该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

扩展阅读：

什么是建筑面积

建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所、厨房所占的面积。使用面积和辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。

什么是套内面积

套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。

对业主来说，按套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作。只要有一点数学常识的人，他都可以计算，这个差别不是太大。那么建筑面积计算就比较复杂，需要专业的人员来做这个事情。

什么是公摊面积

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。