深圳放宽“工改保”限制？深圳出台城市更新新规

近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》(下称《管理规定》)，有声音称有关“工改保”(指旧工业区改建保障性住房小区)申请条件的修订意味着“全面放开工改保”。对此，深圳市城市更新和土地整备局方面18日称“该说法为片面的、过度的解读”，此次修订只是对工业区块线外的“工改保”申请条件进行适度放宽，“绝非全面开放工改保”。值得注意的是，《管理规定》还首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度。

据悉，通过与各区城市更新机构的多次座谈和交流，征求市直各部门、各区政府和社会公众意见，结合城市更新工作实践，梳理研究，最终形成该《管理规定》。该规定适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

《管理规定》有不少创新亮点：

化零为整，形成简洁明了的操作手册

实现更新单元计划管理三种情形全覆盖

首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度

城市更新单元计划有效期两年

批准的更新单元计划(不含重点更新单元)，自公告之日起有效期为两年。有效期内未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

《规定》新增了两种特殊情形

值得关注的是，除满足申报的三种基础情形，《管理规定》新增了两种特殊情形。

一是“工改保”，在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区可申请建设人才住房和保障性住房。其中工业区块线内的按照工业区块线管理办法执行(依然要求距离轨道站点500米范围内方可工改保)。

二是旧住宅区，成片旧住宅区、适用棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

辟谣

“工改保”申请条件绝非全面放宽

《管理规定》中有关“工改保”申请条件的放宽是否意味着“全面放开工改保”成为业内关注的焦点。

2018年8月，深圳市政府印发《深圳市工业区块线管理办法》，明确工业区块线内、距离轨道站点500米范围内的工业用地，可申请“工改保”，但用地面积原则上不超过该区块总面积的10%。

深圳市城市更新和土地整备局工作人员徐圣荣在接受记者采访时表示，《管理规定》在与该办法进行衔接的同时，也充分考虑了深圳去年启动的“住房制度改革”提出的2035年前筹集100万套保障房等相关要求，适当地放宽了“工改保”的申请条件，提出工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行“工改保”，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求，拓展了保障房供应渠道。

徐圣荣强调，此举绝非全面放开，“绝大部分的工业用地已经纳入工业区块线进行管理，故大部分的工业用地还是受轨道站点500米范围内才可申请‘工改保’的限制”。

焦点

小地块政策正式“告别”

伴随《管理规定》的发布，在深圳经历4年探索的小地块城市更新正式成为历史。

为鼓励产业发展，完善城市基础设施、公共服务设施，自2014年开始，原特区四区试行小地块更新政策，即用地面积在3000-1万平方米之间的地块，也可以申请开展城市更新工作。2018年8月28日，原深圳市规划国土委印发《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，暂停受理面积小于1万平方米的地块的申请。此次发布的《管理规定》，不仅未提及“小地块”更新事宜，更是明确拆除用地面积应大于1万平方米。

徐圣荣表示，此项政策的调整是因为在实践中发现部分小地块更新项目偏离了政策制定的初衷，使城市更新出现“碎片化”的倾向，“为落实市委市政府提出的成片、连片开展城市更新工作，高效有质量地推进城市更新工作，故而在《管理规定》中进行了相关修订”。

创新

对更新单元计划实施有效期管理

《管理规定》的一大创新是，城市更新单元计划实施有效期管理制度第一次“落地”。

从2009年深圳市出台《城市更新管理办法》到现在，深圳已批准城市更新单元计划超过700项，涉及拆除范围、用地面积超过50平方公里。经统计，有部分已纳入城市更新单元计划的项目，长期没有实施进展。在本次修订中提出城市更新单元计划有效期管理制度，即自计划公告之日起，更新单元计划有效期两年，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。到期后的项目按公告要求自动失效。主要目的是为了给社会明确预期，促进更新单元计划优质、高效推进。

新增项目设定有效期，存量项目将如何管理?深圳市规划和自然资源局表示，主管部门正在对存量项目进行梳理、研究，制定计划清理的规则以及探索存量项目实施有效期管理机制的可行性。