碧桂园公布2018年年度业绩报告 权益销售金额约5000亿元

3月18日午间，碧桂园披露2018年度业绩报告显示，2018年，权益合同销售金额约人民币5018.8亿元。而据克而瑞数据，2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元，两者相差2000多亿。

只公布权益销售金额，不公布全口径销售额，碧桂园是有多不想当这个老大啊!这个不想当老大的老大，其财报枯燥的数据背后传递出太多值得分享的“秘密”。

1、提质控速

碧桂园只公布权益销售金额，不玩虚的，折射出企业文化的自信。

在整个行业都在攀比销售金额和销售面积的时候，甚至不惜一切手段只为上榜，碧桂园却意识到销售金额、销售面积不是越大越好，看一家公司财报是否健康，还要考虑负债率、现金流等诸多核心的财务数据。

被碧桂园视为学习榜样的华为，掌门人任正非也曾发表类似看法：“我们公司经营目标不能追求利润最大化，我们所有薪酬、经营的指导方针不能追求利润最大化。利润最大化实际上就是榨干未来，伤害了战略地位。”

或许这是头部企业共有的格局和态度。

碧桂园财报显示：

1、2018年，权益合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比增长31.25%;

2、权益合同销售面积约5416万平方米，同比增长23.06%。

纵向来看，2016年和2017年，碧桂园合同销售金额分别增长120.3%和78.34%。2018年增速明显放缓;

横向来看，2018年商品房销售面积增幅是1.3%，销售额增幅是12.2%。碧桂园的增速又远高于行业水平。

一面增速明显放缓，一面增速却高于行业水平。

从财报数据的横向和纵向对比来看，再联想碧桂园去年下半年对外明确发出了“提质控速”的信号，才恍然大悟，碧桂园就是在控自己的节奏和速度。

2018年，受到周期、政策、金融货币等因素的影响，所有的房企的发展速度都有所放缓，碧桂园这样体量的企业必须持续发展，才能穿越下行周期，但速度又不能太慢，太慢容易脱轨。这就需要极强的管控能力，其实不难理解这个现象。

我们惊叹于碧桂园“控”的能力，但更应该看到能够“控”的根源。草蛇灰线，伏脉千里，这个局碧桂园至少布了4年。

2015年，碧桂园集团总裁及执行董事莫斌在中期业绩发布会公开表示，碧桂园巩固三四线城市同时，将进军一二线城市，随后数年，碧桂园坚持一二三四五线城市均衡发展的战略布局。2018年，按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

在火力全开的情况下，碧桂园重仓发展前景最乐观的粤港澳大湾区和长三角区域。

凭借着独到的战略眼光，碧桂园提前深度布局粤港澳大湾区，储备了大量优质土地资源。截至2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元，土地储备业界领先。

长三角区域一直被认为中国经济最活跃的地区，被沪苏、沪浙、安徽、浙江、上海等区域深耕，甚至下沉到当地城镇。在安徽很多县级市，碧桂园都是以首家品牌房企的姿态进入，提高当地的人居生活方式，受到当地居民追捧，不少当地以居住碧桂园的房子为荣。公开资料显示，2017年，碧桂园全国拿地金额为2270亿元，仅长三角金额就近800亿，独占房企鳌头。

从2015年提出去库存，2016年一二线城市轮番上涨，2017年三四线城市涨，碧桂园尽享板块轮动的红利。

在土地储备上，截至2018年底，碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。2018年碧桂园获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

4年前的战略布局的调整，才让碧桂园在政策调控下，可以依据不同量级的城市灵活机动地调整打法，有效控制发展速度。

抛开数据层面的东西，仅仅只提权益销售金额的行为和有效控速的效果来看，碧桂园就值得同行学习。

2、稳健经营

碧桂园财报显示：

1、净借贷比率49.6%，同比下降7.3个百分点

2、公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。

3、现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

净负债率对于一家公司来说就是“七伤拳”，有作用与反作用之攻效，在行业上升期，高负债的确有助于企业做大做强，迅速扩张，赢得资本市场青睐，马太效应明显，但在行业下行期，高负债很容易形成一枚定时炸弹。高负债不是不可以做，跟练七伤拳一样，前提是内功深厚，即手有余粮、净经营性现金流快速回正等能力，这样才能带领公司穿越下行周期。

据数据显示，2017年主要上市房企(A股、H股和其它)加权平均净借贷比率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点。2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升至92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率在增加｡

但我们看到这样一组数据：截至去年末，碧桂园净借贷比率仅为49.6%，同比下降7.3个百分点。

作为一家快速成长，体量巨大的头部房企，碧桂园已连续12年保持了净借贷比率低于70%，在前十房企中不多见。

降负债率不难，无非是少拿一些地少兼并一些企业，但是负债率降低还要保持高于同行业的增速，就需要内部的自我造血功能，不然肯定得贫血。房地产是资金密集型行业，说白了就是需要大量的钱，销售现金快速回笼是造血的关键。

抢销售回款是显示销售质量重要指标，经营现金流净额是正是负,从中能看出房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。2018年，碧桂园取得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。继2016、2017年后，在行业资金面持续收紧的背景下，连续第三年实现正净经营性现金流。这也可以看出碧桂园对外部融资依赖在下降。

据不完全统计，民营上市房企中能够连续两三个财年实现净经营性现金流为正的公司，仅有碧桂园、龙湖等少数几家。

投资圈常说的一句话：手有余粮心中不慌。在房产下行期间，资金面持续收紧，融资成本高企的情况下，现金对于民企来说意义非凡。网上一个段子说：人生最可怕的是钱还在人没了。但对于房企来说，可怕的在于正该抄底的时候，钱没了。

值得一提的是，在系统性的资金管控下，碧桂园掌握了充足的现金。截至2018年期末，公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。同时，现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

经营绩效的快速增长，稳健的财务管控，难怪碧桂园受资本市场青睐。2018年，碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。

3、任督二脉

如果把企业的发展比作打怪升级的话，打通任督二脉一定是他们发展过程中要做的事情。杨国强在今年1月就明确了碧桂园未来三个重点方向，地产、农业、机器人。

农业和机器人无疑是他们的任督二脉。

“40年前我种田，40年后我还是回去种田”杨国强说这句话的时候，大家都并不吃惊，向来甘愿以农民身份亮相的地产大佬也只有他了，甚至都成为他个人的标签之一。他的想法很简单，得益于城镇化进程，这位60岁的老人现在把注意力关注到乡村振兴，让中国人吃的更健康上面了。

这位从田地里出来，靠着泥瓦匠的手艺活一步步把碧桂园做到今天这个位置，着实不易，但是他更理解建筑工人的不易，风险大，强度高且低效的工作，让他求而思变，提高房屋质量减少事故伤亡。

杨国强幻想建筑工人的繁重、危险的工作被建筑机器人取代。

看似简单的初衷其实并不简单，就好像“乾坤大挪移”心法并没有太复杂，只不过是通过运气激活人体内的潜能。碧桂园的利害之处就是开辟的新领域都可以形成闭环，形成自己的生态圈，看似简单实则并不简单。

拿农业来说，公司连接农村、农民，最终的产品在销售端以“凤凰优选”的形式直接服务碧桂园的业主。

机器人项目，场景更是丰富。产品可应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域。仅在房地产施工方面，国家统计局数据显示，2018年全国房地产企业房屋施工面积达82.23亿平方米，比上年增长5.2%。

建筑机器人，例如砌砖机器人、铺地砖机器人、外观质量检查机器人等，大有发展空间。其实仅碧桂园在全国布局的2000多个项目，就够机器人消化的了。

打通任督二脉后，一通百通。

碧桂园的机器人将可以全面运用到房地产可以营造和延申出的各类场景中。

一边手里有可供开发三四年的土地，净负债率连续下降， 2425.4亿元的现金躺在账上，另有约3017亿银行授信额度尚未使用，另一边又打通任督二脉，自我突围，这样的企业稳健又充满活力，碧桂园前景依旧可期。