楼市3大信号：第二季度楼市或将发生转折 成为全年房价的高点

进入2019年仅仅过了几个月，楼市的走向便出现了重大变化。首先是房企资金面终于宽松了，去年很多开发商被现金流短缺逼得没办法，只能选择降价促销，以价换量，今年部分城市土拍异常激烈，日光盘隔三差五就出现，房企的腰杆硬了许多。其次是不少城市开始放松落户、购房的门槛，有的甚至直接实行零门槛落户，不再对学历做出限制。

这些迹象，被很多人视为楼市转暖的特征，2019年房价究竟还会不会上涨?进入4月份以后，还会不会延续前三个月的趋势?今天我们从目前房地产发出的三个信号入手，谈谈这个问题。

第一，现在被购房者寄予厚望的宽松政策，极有可能在接下来的一段时间内难以持续。

2018年12月18日的时候，山东菏泽开出了第一枪，正式取消限售的政策，此后又有其他不少城市根据自身的情况开始对楼市政策进行一些小调整。现在有非常多的购房者都在猜测2019年国家对于楼市的调控是不是会全面放松?放松可能会根据不同的城市不同的情况来制定，但是政府依然会对楼市进行调控的，关于房价方面，也不会允许出现大幅度变化的情况。

事实上，我们看到今年所谓的调控宽松，只是一些细枝末节上的修补，比如限价、落户的微调，限购、限贷等核心因素并未反转，在房价居高不下的一二线城市，只要购房杠杆不松动，投机资金就不会有机会兴风作浪。

好不容易稳定下来的房价，怎么可能会又让它随便上涨或者随便下跌呢?不过现在房地产行业中有这一个大背景，那就是房企负债大幅提升，而且房企有息负债规模也在不断加剧，未来的房地产公司大多都要面临着转型这个问题。对于房地产公司来说，转型不仅仅是要拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期资金，还要找到合适自己的商业模式。

第二，最近很多城市看起来土拍很火爆，但我们参考一下去年，5、6月拿的地年内根本来不及上市，下半年甚至产生了流拍潮，这说明前三个月的回暖，可能只是“前高后低”的假象。

第三，如果你是卖房的，每年的3月、4月将是“黄金时间”，道理很简单，一方面是很多新项目开盘前，会有大量的蓄客过程，另一方面春节后的两个月，往往会成为购房意向最强的月份，从这个角度看，3月份大量购房者的需求都被透支了，未来还怎么持续?

目前很多房企都面临着负债高的问题，资金链的持续紧张，已经让很多房企承受不住了，根据当代置业集团发布的公告来看，现在上市的131家房企的负债规模已经高达7.89万亿人民币了。这么高的负债对于一些大型的房地产公司来说还勉强可以支撑，但是对于那些中小型房企来说就有点困难了，马上要到中国春节了，资金问题还没有解决，不少中小房企都准备要卖股退场了。不过这些中小房企的优质资产太少，议价空间实在有限，就算亏本转让也很难找到买家。

卖不出去的话也就只能自己硬撑了，不过2019年是房企还债的一个高峰期，如果必须要将债务换掉的话，那最快的办法也就只能去借钱了，用借来的钱再去还以前欠下的债务。其实2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。从兑付规模来看，2019年到期规模为6.1万亿元。

目前发出这三个信号，换句话说，其实意味着4-6月份，楼市将发生大转折，无论是土地市场的火热，还是调控宽松的预期，都将在接下来的三个月面临很大挑战，2019年的房价上涨动力也会就此消失。

我们以2016-2017的房价上涨过程为例，当时有棚改货币化、返乡置业、限购宽松这些有利条件，但在2019年，棚改收紧、回乡买房“爽约”，限购仍然没有放松，这些房价上涨的动力要么已经消失无踪，要么只是“回光返照”。

现在的房价在政府的调控之下已经越来越稳定了，对于一些刚需购房者来说，算是买房的好时机。不过有人会说可以继续观望一下，万一房价会突然暴跌呢?

作为购房者，如果因为今年前三个月的些许刺激，就盲目看涨年内房价，那4-6月份，也就是二季度，楼市就会显出原形，甚至可能形成全年房价的高点，这是我们必须要回避的风险。