怎么看待房地产税？房地产税法草案完善或将提速 专家建言设住房免征面积

近日，国务院确定《政府工作报告》重点工作部门分工，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。

“根据今年两会上传出的消息可大致判断，目前房地产税正处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证之中。”如是金融研究院首席研究员朱振鑫表示，国务院确定有关部门按职责分工配合做好工作，房地产税法草案完善或将提速。

苏宁金融研究院高级研究员付一夫表示，房地产税法草案已经在制定之中，落地时间不远了。制定房地产税是一个系统性工程，其征收对土地制度、住房制度、金融制度等都产生较大影响，牵一发而动全身。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示，在房地产税立法过程中，由财政、税务、住房、金融等多部门协调配合，可以多层面、多维度更加有效地研究房地产税立法的必要性、可行性和操作性，目的就是要让房地税立法符合老百姓的愿望和经济健康发展的预期。

目前市场关心的焦点问题是房地产税将会如何确定税基和税率?会不会设定居住面积免除额?张依群表示，房地产税的立法设计应该更倾向于宽税基、低税率，还应从住房的基本民生需求角度出发，实行一定的人均或家庭住房面积免除额。而这些具体的标准设定应在中央统一管理的基础上突出地方因素，由省或省以下政府根据人口住房状况、经济发展水平、地域气候特点等多种因素自行制定和调整，这样才能更符合地方经济社会发展实际和房地产税作为未来地方主体税收收入的特性。

专家建言设住房免征面积

“从国际经验上看，房地产税开征的税基主要包括依据租金收入征收和依据房屋评估值征收两种方式。就我国而言，预计会采用房屋评估值来征收房地产税。”付一夫说，需要设定居住面积免除额，并将居民住宅免税面积适当放宽一些，以保证那些持有自住房群体的利益，避免进一步增加他们的税负。如此，房地产税的推出也会变得更加容易。

朱振鑫认为，从征收对象来看，直接“一刀切”征收不太现实，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一线、二线热点城市增量住房开始，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三线、四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。

朱振鑫预计，房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，最终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。

“划定免征面积是房地产税立法的重点和难点。”朱振鑫表示，目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。

征收房地产税需三个前提条件

从房地产税相关工作进程上看，预计2019年房地产税立法草案会有雏形。由于房地产税的复杂性，导致其立法工作难度较大。

征收房地产税可能需要三个前提条件：

一是全国不动产统一登记;

二是全国房地产市场保持基本稳定;

三是地方政府对土地财政的依赖性显著下降。

当前经济背景下，房地产税于今年立法完成的可能性较小。

今年政府工作报告再次提及房地产税，一方面可能是考虑到一些地方政府土地财政难以为继，需要及时寻找可替代的税种逐步填补这一缺口;另一方面，通过对持有环节的征税，提高囤房投机的成本，打击炒房行为，防止房地产泡沫风险，并推动资金流向实体经济部门，这也将有利于国内经济的稳定发展。

房地产税是财税体制改革的一部分，也是构建房地产长效机制的重要组成部分。房地产税是一个多税种的集合概念，不仅包括房产税，在我国房地产税还包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，这些税收项目在取得土地使用权、开发环节、持有环节、交易环节等方面分别征收。房地产税改革涉及到房企、购房者和地方政府等多方面，因此，建立科学的财税体系，有利于房地产市场健康发展。

积极看待房地产税

对于房企而言，房地产税政策将对房企短期销售产生抑制影响，一方面房地产税会倒逼房屋所有者出租或出售房产，增加市场供给;另一方面房地产税会抑制投资性购房需求。随着市场需求预期下滑，房企拿地也会相应地趋于谨慎理性，预计今年房企拿地节奏会放缓，土地市场活跃度较2016年、2017年会有所下降，土地溢价率逐渐回归合理区间。

在当前市场环境尚未回暖的情况下，由于一些房企杠杆率较高，今年房地产开发企业的资金链压力会比较大，预计部分房企会加快推盘和谨慎拿地，以回笼资金、降低杠杆。从房地产企业信用债到期情况看，2019年-2021年是房企还债高峰期，粗略统计2019年房企信用债到期超5000亿元，2021年超7000亿元，这对房企的现金流形成压力。因此，需要密切关注房企跨业投资转型风险和集中布局三四线城市的房企业务风险。笔者认为，2019年房地产市场销售整体增速为下滑趋势，不同等级城市将分化，一二线城市成交量小幅复苏，三四线城市可能逐渐进入市场拐点，对房企的营收、现金流、利润率等形成考验，稳健优质且现金流充裕的企业将持续发力，部分激进企业和资金回笼差的企业风险可能会有所暴露。

对于房地产市场而言，预计市场成交量有望回升，成交价格向合理方向趋近。因持有成本增加，随着政策进程的逐渐明晰，前期持有过多房产的投资者可能会选择抛售以规避缴税，预计短期内的二手房供给会加大，叠加刚性需求被近期房贷利率和相关税费率的下调所激活，预计市场的成交量有望回升。房产成交量提升，有望促进房产资源的合理流动，由投资者向刚需方流动，这有利于房地产市场长期健康发展和稳定。

价格方面，因市场供给的增加，以价换流动性的现象会比较普遍，部分房企会采取降价拉动销售的策略，这也会倒逼二手房持有者降低价格预期，预计部分城市商品房价格将缓慢回落，使房价收入比朝着国际合理区间收敛。分城市看，部分三四线城市房价缺乏人口、经济等基本面支撑，房价存在回调空间。一二线城市因近两年的调控政策，部分自住需求被抑制，随着调控政策微调和各地人才引进政策效果逐渐显现，短期内一二线城市房价将保持平稳。

房地产税开征是大势所趋，未来房子的居住属性将增强，投资属性可能会有所弱化。因此，笔者认为，应积极看待房地产税，房地产税有调节收入分配、促进社会公平的作用。同时，还能筹集财政收入，提供公共服务，也是楼市调控重要的长效机制之一，利于我国楼市长期健康平稳发展。在我国经济进入高质量发展阶段，房地产税的作用不容小觑。